Bank skredytuje zakup i remont mieszkania

W ramach jednego kredytu hipotecznego można sfinansować zarówno zakup mieszkania, jak i jego wykończenie. To zdecydowanie lepsze rozwiązanie niż dodatkowe posiłkowaniem się osobnym kredytem – zwłaszcza najdroższym, czyli konsumpcyjnym.

Optymalnym wyjściem dla kredytobiorcy jest oczywiście finansowanie wykończenia z własnych środków. Tych jednak niestety często brak, zwłaszcza że potrzebne są na wkład własny kredytu.

Każdy, kto kupuje mieszkanie w standardzie deweloperskim, szybko zdaje sobie sprawę, że do ceny zakupu musi doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy. Ile? Wyliczenia są różne, ale przyjmuje się, że koszt wykończenia metra kwadratowego nieruchomości to około 700- 800 zł. Dla 60-metrowego mieszkania oznacza to więc dodatkowy wydatek rzędu 30-50 tys. zł.

Co właściwie oznacza pojęcie standard deweloperski?

Precyzyjnie nigdzie nie jest to określone. Zazwyczaj przez standard deweloperski rozumie się lokal z wylewką betonową na podłodze, tynkami na ścianach oraz z drzwiami wejściowymi. Mieszkanie takie ma również niezbędne instalacje, są okna i parapety, zamontowane jest ogrzewanie. Reszta natomiast należy do inwestora.

I tu pojawia się problem, skąd wziąć pieniądze na wykończenie mieszkania. Złym rozwiązaniem jest dobieranie kolejnego kredytu – zwłaszcza konsumpcyjnego. Nie dość, że jest on najdroższym rodzajem finansowania, to jeszcze zmniejsza zdolność kredytową, na wypadek gdyby pojawiły się jakieś dodatkowe problemy i trzeba było np. dobrać środki do kredytu hipotecznego. Najgorszym możliwym wyjściem jest zaciągnięcie takiego kredytu przed uzyskaniem pozytywnej decyzji w sprawie kredytu hipotecznego. Część ludzi popełnia błąd, kredytując w ten sposób wymagany wkład własny. Choć wkładem mogą się „wylegitymować”, to jednak dodatkowe zobowiązanie odbija się niekorzystnie na ich zdolności kredytowej i w efekcie mogą nie dostać pożądanego kredytu mieszkaniowego w oczekiwanej wysokości.

Jak sfinansować wykończenie mieszkania, skoro pieniądze są potrzebne na wkład własny?

Jedno nie wyklucza drugiego. Pamiętaj, że dla banku nie ma znaczenia, ile dokładasz z własnych pieniędzy do tego interesu. Liczy się natomiast wskaźnik LTV (loan to value), czyli wysokość pożyczki w stosunku do wartości zabezpieczenia. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca, żeby „wartość wskaźnika LtV w momencie udzielania kredytu nie przekraczała poziomu 80 lub 90 proc. w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80 proc. LtV jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym albo przez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP”.

Choć KNF w swoim stanowisku wskazuje, że wskaźnik LTV powinien być na odpowiednim poziomie już w momencie kupna nieruchomości, większość banków w praktyce przyjmuje do obliczenia LTV docelową wartość mieszkania, a to pozwala kredytować również koszty wykończenia.

Jak to wygląda w praktyce?

Najczęściej banki są gotowe dodatkowo skredytować 10 proc. wartości nieruchomości, właśnie na sfinansowanie prac wykończeniowych. Polityka instytucji finansowych w tym zakresie jest jednak bardzo różna. Część banków nie określa wartości procentowo, a po prostu przyjmuje porównawczo wartość innych mieszkań o tej samej powierzchni i zbliżonym standardzie.

Warunkiem, by dostać od banku więcej, jest udowodnienie, że mieszkanie po wykończeniu znacznie zyska na wartości. W tym celu pomocny będzie odpowiedni operat szacunkowy. Musimy przygotować też kosztorys prac, który dokładnie określi ich zakres, koszt oraz termin. Im bardziej szczegółowy kosztorys, tym lepiej dla nas. Czasem banki wymagają, by kosztorys był podpisany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

Od przyszłej wartości nieruchomości będzie zależało, ile możemy dostać. Jeśli uda nam się udowodnić, że biorąc kredyt na kupno i wykończenie w kwocie 300 tys. zł, uzyskamy wartość mieszkania na poziomie 350 tys. – problem z głowy. Wartość wskaźnika LTV w tym przypadku to 75 proc.

Należy jednak koniecznie zaznaczyć, że kredytem hipotecznym z opcją wykończenia nie można sfinansować wszystkiego. W rachubę nie wchodzi umeblowanie mieszkania czy kupno nowego telewizora. Skredytowane zostaną prace typowo budowlane – a więc położenie podłóg, glazura itp.

Z wykonanych robót należy się później rozliczyć

Najczęściej instytucje finansowe oczekują dokumentacji fotograficznej oraz przedstawienia dokumentów potwierdzających zakup materiałów/płatność za usługi.

Niewykluczona jest też wizyta pracownika banku w mieszkaniu - najczęściej po zakończeniu prac. To my sami, w przedstawionym kosztorysie, deklarujemy, ile zajmie nam remont mieszkania. By uniknąć komplikacji w tym zakresie, warto dać termin wystarczająco długi, by spokojnie przeprowadzić roboty. Jeśli będzie on zbyt krótki i nie zmieścimy się w nim, będziemy musieli zgłosić to w banku, co z kolei spowoduje konieczność sporządzenia aneksu do umowy i pokrycia dodatkowych kosztów z nim związanych.

Teresa Michniak, WGN Nieruchomości