Apartament po polsku. Królują duże miasta i kurorty turystyczne
Rynek pierwotny apartamentów w Polsce stanowi ok. 4-5 proc. oferty deweloperów i jest zlokalizowany głównie w kilku dużych miastach. W Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku za 90-100-metrowe mieszkanie segmentu premium wykończone pod klucz należy zapłacić około miliona złotych. W Warszawie ceny są o kilkadziesiąt procent wyższe.
Ile za apartament w największych polskich miastach?
Stolica jest największym rynkiem mieszkaniowym kraju, a więc i największym rynkiem segmentu premium, choć nadal – wg szacunków – na budownictwo deweloperskie w Warszawie przypada tylko ok. 6 proc. apartamentów. Luksusowe mieszkania są tu jednak również najbardziej zróżnicowane: w wieżowcach, apartamentowcach, na strzeżonych osiedlach czy wreszcie w zabytkowych kamienicach.
Stolica to również najdroższy rynek z cenami w granicach 20-22 tys. zł za metr kwadratowy. Mowa oczywiście o centralnych, prestiżowych lokalizacjach – na Śródmieściu, Mokotowie czy Wilanowie. Górny pułap cen, jakie osiągają luksusowe mieszkania w stolicy, to ok. 30 tys. zł/mkw.
Poza Warszawą, drugim największym rynkiem pozostaje Kraków, gdzie jedną z lepszych lokalizacji, oprócz ścisłego centrum, jest Kazimierz. Ceny sięgają 12-15 tys. zł, w przypadku najlepszych projektów jest to powyżej 20 tys. zł. We Wrocławiu za aparament na strzeżonym osiedlu w cieszącej się prestiżem, zielonej dzielnicy Biskupin należy zapłacić ok. 9-11 tys. zł. Apartamenty z rynku wtórnego, na starówce mogą kosztować jednak nawet powyżej 15 tys. zł. Na rynku luksusowych mieszkań liczy się oczywiście także Trójmiasto. Jedną z najdroższych inwestycji jest Sea Towers w Gdyni, gdzie ceny ofertowe za mkw. mogą przekraczać 20 tys. zł.
Spory odsetek podaży luksusowych mieszkań przypada na kurorty nadmorskie i górskie. Tu ceny są także bardzo wysokie. Apartamenty zlokalizowane w pasie nadmorskim w Świnoujściu, Mielnie czy Międzyzdrojach kosztują powyżej 10 tys. zł za mkw. Podobnie ma się rzecz w takich lokalizacjach, jak Zakopane czy Karpacz. Część podaży przypada również na Mazury, choć ceny są tu nieco niższe.
Poza największymi aglomeracjami i kurortami rzeczywistość cenowa jest natomiast zupełnie inna. W miastach regionalnych, takich jak Łódź, Katowice, Szczecin, za mieszkania segmentu premium w wersji „pod klucz” płaci się ok. 7-8 tys. zł.
Górne granice cenowe
Według analityków WGN polski rynek apartamentów chyba najmniej stracił na kryzysie na rynku mieszkaniowym, spośród wszystkich segmentów nieruchomości. Chodzi o spadek cen w porównaniu ze szczytem bańki cenowej z lat 2007-2008. Co prawda po tamtym okresie wiele projektów sprzedawanych jako apartamenty trzeba było przecenić, ale chodziło najczęściej właśnie o inwestycje przewartościowane, których standard nie odpowiadał ani cenie, ani określeniu "apartament". Najlepsze inwestycje trzymały i nadal trzymają cenę. Można więc powiedzieć, że kryzys podziałał na ten rynek oczyszczająco, odsiewając gorsze realizacje.
W ciągu ostatnich lat dowiedzieliśmy się sporo o preferencjach i możliwościach polskich inwestorów segmentu premium oraz o górnych granicach cenowych. Ta wydaje się nie przekraczać 30 tys. zł za metr. Dobrym przykładem jest Złota 44 w Warszawie, gdzie ówczesny inwestor – Orco – sprzedawał niektóre mieszkania w cenach nawet powyżej 50 tys. zł/mkw. Taka polityka cenowa się nie sprawdziła, co pokazało, że polski klient nie kieruje się snobizmem – nawet ten z bardzo grubym portfelem nie zdecyduje się na zakup tylko dlatego, że nieruchomość jest bardzo droga i prestiżowa.
Czy każdy apartament to apartament?
Warto wspomnieć o podstawowych wymogach, jakie musi spełniać apartament – i nie jest to wcale wymóg ceny ofertowej powyżej miliona złotych. Przede wszystkim powinny to być nieruchomości duże, o powierzchni przynajmniej ok. 90 mkw. Powinna je cechować wysoka jakość materiałów i wykonania, duży taras, wysokie sufity, wysoka jakość części wspólnych, dodatkowe usługi (np. concierge, basen, fitness, siłownia, bilard, sauna itp.). Jednym z podstawowych wyróżników apartamentów jest świetna lokalizacja, zazwyczaj w ścisłym centrum miasta lub przyległych do niego dzielnicach, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych. Są to niejako enklawy ciszy i spokoju – niewielkie strzeżone osiedla w samym sercu miasta, jednak otoczone terenami zielonymi i rekreacyjnymi. W ścisłych centrach podobny efekt daje mieszkanie w wieżowcach. Oczywiście nieruchomości tego typu cechuje wysoki stopień bezpieczeństwa, a całodobowy monitoring, ochrona itp. są w zasadzie standardem.
Przyszłość rynku apartamentów
Wydaje się, że rynek apartamentów ma jeszcze spory potencjał wzrostu. Przy ciągle niskiej podaży utrzymuje się wysoki popyt, ale tylko na bardzo dobre realizacje. Apartamenty „dla wszystkich” nie sprawdziły się, podobnie jak projekty przesadnie wywindowane cenowo.
Karolina Jaworska – specjalista WGN ds. sprzedaży luksusowych nieruchomości
