Zasiedzenie mieszkania nie będzie łatwe

O zasadach zasiedzenia mieszkań (tzn. lokali mieszkalnych oraz domów), decyduje głównie kodeks cywilny (KC) i orzecznictwo Sądu Najwyższego. Warto zwrócić uwagę na pewne różnice dla lokali oraz domów. Zasiedzenie domów tak naprawdę dotyczy gruntu, na którym został posadowiony użytkowany budynek. Wynika to z zasady ”superficies solo cedit”, wedle której dom jest składową częścią działki – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W miastach czasem mamy do czynienia z posadowieniem domu na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste przez gminę lub Skarb Państwa. Wtedy ewentualne zasiedzenie również będzie dotyczyć gruntu. Różnica wiąże się z faktem, że użytkownik domu powinien wnioskować o stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynku (zamiast zasiedzenia własności działki).

Sytuacja przedstawia się nieco inaczej w przypadku odrębnej własności lokali mieszkalnych. Mieszkania własnościowe można zasiedzieć tylko razem z udziałem w prawie własności zabudowanego gruntu albo prawie użytkowania wieczystego. Osoby zainteresowane zasiedzeniem często nie wiedzą, że dotyczy ono również gruntu pod budynkiem wielorodzinnym. Taka niewiedza może skutkować przegraną w sprawie sądowej dotyczącej zasiedzenia.

Warto wspomnieć, że przepisy kodeksu cywilnego przewidują tylko możliwość zasiedzenia prawa własności oraz służebności. Dopuszczalność zasiedzenia użytkowania wieczystego wynika z ważnego orzeczenia Sądu Najwyższego (zobacz uchwała SN z dnia 11 grudnia 1975 r., sygn. akt III CZP 63/75). Na mocy wspomnianej uchwały, w przypadku zasiedzenia użytkowania wieczystego wcześniej ustanowionego na rzecz innej osoby, stosuje się przepisy dotyczące zasiedzenia prawa własności (art. 172 –176 KC).

Zgodnie ze wspomnianymi już przepisami kodeksu cywilnego, zasiedzenie następuje wtedy, gdy osoba użytkująca nieruchomość przez określony czas korzystała z niej jak właściciel i samodzielnie regulowała ewentualne zobowiązania (tzn. była posiadaczem samoistnym). Na zasiedzenie nie mogą liczyć m.in. najemcy, gdyż sposób użytkowania nieruchomości przez nich, nie jest charakterystyczny dla posiadania samoistnego. Obowiązujące przepisy wykluczają również możliwość zasiedzenia lokalu spółdzielczego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie podlega zasiedzeniu (w przeciwieństwie do służebności, prawa własności oraz użytkowania wieczystego).

Zarówno w przypadku użytkowania wieczystego, jak i prawa własności, do zasiedzenia konieczne jest działanie jako posiadacz samoistny przez 20 lub 30 lat. Do powyższych terminów można doliczyć okres posiadania samoistnego nieruchomości przez spadkodawcę. Krótszy okres (20 lat), dotyczy posiadaczy działających w dobrej wierze. Zasiedzenie w złej wierze, wymaga upływu okresu dłuższego o 10 lat. Dobra wiara oznacza przekonanie danej osoby, że przysługuje jej prawo do władania nieruchomością jako właścicielowi.

Co ważne, w polskim prawie przyjmuje się domniemanie istnienia dobrej wiary (zobacz artykuł 7 kodeksu cywilnego). Z punktu widzenia osoby ubiegającej się o uznanie zasiedzenia, ważne są również domniemania dotyczące posiadania samoistnego (art. 339 KC) oraz ciągłości posiadania (art. 340 KC i 345 KC). Ze względu na wspomniane domniemania, strona przeciwna zasiedzeniu musi przed sądem udowodnić, że jej oponent działał w złej wierze lub nie spełnił warunku związanego z upływem okresu posiadania samoistnego – zwraca uwagę ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Takie przeniesienie ciężaru dowodu na drugą stronę, z pewnością jest korzystne dla osoby zainteresowanej stwierdzeniem zasiedzenia.

Wbrew pozorom, nie wszystkie osoby spełniające warunki do uznania zasiedzenia nieruchomości, decydują się na złożenie odpowiedniego wniosku. Przyczyna jest dość prozaiczna. Chodzi o koszty związane z uregulowaniem wszystkich formalności. Do tych kosztów trzeba zaliczyć:

• opłatę sądową za wniosek o zasiedzenie (2 tys. zł z możliwością zwolnienia osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej),
• ewentualne wynagrodzenie kancelarii prawnej pomagającej w sprawie o zasiedzenie,
• koszty ewentualnych opinii biegłych sądowych i ogłoszeń,
• koszty związane z wpisem do księgi wieczystej oraz jej ewentualnym utworzeniem (200–260 zł).

Nie można także zapominać o podatku płaconym po nabyciu nieruchomości. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, osoba nabywająca własność przez zasiedzenie, musi zapłacić równowartość 7% wartości nieruchomości.