Zakup mieszkania: sprawdź, zanim podpiszesz umowę

Ustawa regulująca zakup mieszkań i domów na rynku pierwotnym (tzw. ustawa deweloperska) weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Inwestycje, których publiczną sprzedaż rozpoczęto przed tym dniem, częściowo nie podlegają nowym przepisom. Deweloperzy oferujący mieszkania w takich projektach nie muszą zapewniać środków ochrony klienta (tzn. rachunków powierniczych i gwarancji), inwestorzy nie mogą jednak uchylić się od stosowania innych przepisów ustawy deweloperskiej.

Jedno z najważniejszych postanowień ustawy deweloperskiej zobowiązuje inwestora do nieodpłatnego przekazania kopii prospektu informacyjnego (na wniosek potencjalnego klienta). Przedsiębiorca musi udostępnić taki dokument osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, nawet jeśli oferta sprzedaży mieszkań została ogłoszona przed 29 kwietnia 2012 r. Odmowa przekazania prospektu informacyjnego w czasie budowy osiedla powinna wzbudzić podejrzenia. Wątpliwości są uzasadnione również wtedy, gdy treść prospektu odbiega od wzoru określonego w załączniku do ustawy deweloperskiej.

Kopii prospektu informacyjnego nie muszą otrzymać osoby zainteresowane ukończonym mieszkaniem (tzn. oferowanym po wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku), gotowy lokal nie podlega bowiem zapisom ustawy deweloperskiej. Mimo tego wielu deweloperów sprzedających ukończone „M” również przekazuje prospekty. Takie formularze nawet po zakończeniu prac budowlanych mogą być źródłem przydatnych informacji (np. na temat otoczenia inwestycji i użytych materiałów).

Prospekt jest skarbnicą informacji dotyczących dewelopera oraz konkretnego projektu. Prośba o przekazanie takiego dokumentu nie zobowiązuje do dalszych decyzji (np. zawarcia umowy rezerwacyjnej z inwestorem). Przyszły właściciel mieszkania po otrzymaniu kopii prospektu powinien zwrócić szczególną uwagę na:

• doświadczenie firmy deweloperskiej (w przypadku spółek celowych powołanych do realizacji konkretnego projektu ważne jest doświadczenie macierzystej firmy)
• ewentualne postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł (deweloper musi o nich poinformować w prospekcie, nawet jeśli zaległy dług został już spłacony)
• planowany termin ukończenia budowy i przeniesienia prawa własności
• obecność środków ochrony nabywcy oraz ich rodzaj (deweloper, który rozpoczął sprzedaż osiedla po 29 kwietnia 2012 r., musi zapewnić rachunek powierniczy z opcjonalną gwarancją bankową lub ubezpieczeniową)
• możliwość zrealizowania dużych inwestycji (np. trasy szybkiego ruchu) w promieniu kilometra od powstającego osiedla
• brak ostatecznego pozwolenia na budowę lub skargi właścicieli sąsiednich posesji
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
• media dostępne w budynku (coraz większa liczba deweloperów rezygnuje z przyłącza gazowego)
• wzór umowy deweloperskiej i rzut kondygnacji z zaznaczeniem wybranego lokalu (te dokumenty muszą znajdować się w załączniku do prospektu).

Kopia prospektu informacyjnego z podpisem reprezentanta firmy, datą sporządzenia i pieczęcią firmową powinna być dostarczona w postaci tradycyjnego dokumentu lub pliku cyfrowego. Niedopuszczalne jest linkowanie do prospektu, który deweloper mógłby później zmienić na swojej stronie firmowej.

Osoba zainteresowana mieszkaniem może spokojnie przeanalizować prospekt w domowym zaciszu. Takie rozwiązanie jest zdecydowanie najlepsze. W przypadku jakichkolwiek pytań trzeba zwrócić się do dewelopera. Firma sprzedająca lokale lub domy na wniosek inwestora powinna pokazać aktualny odpis z księgi wieczystej zabudowywanego gruntu, projekt budowalny, dokument potwierdzający rejestrację działalności gospodarczej, pozwolenie na budowę (o ile zostało już wydane) oraz sprawozdanie finansowe za dwa ostatnie lata. Wymienione dokumenty muszą być dostępne do wglądu w siedzibie spółki.

Dodatkowych informacji na temat inwestora dostarczają również fora internetowe i specjalne portale, na których są oceniani deweloperzy (np. ZanimZamieszkasz.pl). Trzeba jednak wziąć pod uwagę to, że opinie zamieszczane przez internautów bywają mocno subiektywne, a wiele osób zadowolonych z usług danej firmy nie ma dodatkowej motywacji, żeby ją ocenić.

Prospekt to nie jedyny dokument, który dostarcza informacji na temat dewelopera i jego rzetelności. Równie ważne są wzory wszystkich umów. Niekiedy można w nich znaleźć zapisy naruszające interes konsumenta (tzw. klauzule abuzywne) lub nieprecyzyjne sformułowania, które później są przyczyną sporów między stronami. Do najbardziej problematycznych kwestii należą m.in. zasady odstąpienia od umowy przez klienta i odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu i opóźnienia w budowie.

Dla przeciętnego nabywcy mieszkania wzorce umowne są mniej zrozumiałe niż prospekt informacyjny. Dlatego kupujący, który wcześniej nie miał do czynienia z tak ważnymi umowami, powinien poprosić o pomoc prawnika. Wzorce umowne najlepiej pokazać osobie specjalizującej się w obsłudze rynku nieruchomości.

Autor: Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl