Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?

Podstawą powinno być opracowanie dobrego planu inwestycyjnego - im bardziej szczegółowy, tym lepiej. Określ w nim wysokość kapitału, który możesz poświęcić na zakup mieszkania. Jeśli zachodzi taka potrzeba, zapoznaj się z ofertami kredytowymi i wybierz opcję najkorzystniejszą dla siebie. Osoby, które nie ukończyły 35. roku życia, mogą skorzystać z preferencyjnych odliczeń rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”, dotyczy to jednak wyłącznie pierwszego mieszkania lub domu.

Bardzo ważnym etapem planowania jest także stworzenie symulacji ekonomicznej - trzeba w niej uwzględnić zakładane dochody, ale też koszty remontu czy ewentualnego opłacania czynszu (koszty remontu lub wykończenia mieszkania można poznać, korzystając z kalkulatorów budowlanych dostępnych tutaj)
.

Zakup mieszkania pod wynajem nie musi przynosić zysków przez cały czas - warto przygotować się na sytuację, w której nie mamy lokatorów i musimy pokrywać wszystkie wydatki samodzielnie. Rodzi to konieczność posiadania pewnej rezerwy finansowej. W przeciwnym wypadku może się zdarzyć, że nieprzewidziana sytuacja losowa zmusi nas do szybkiej sprzedaży mieszkania.

Dochodowość wynajmu zależy w dużym stopniu od specyfiki mieszkania. Jeśli będzie ono odpowiednio ulokowane i dobrze wyposażone, wówczas można liczyć na większe zyski z wynajmu. Przed zakupem warto uzbroić się w cierpliwość i szukać ciekawej oferty. Wielu inwestorów szuka odpowiedniego mieszkania co najmniej przez kilka miesięcy. Połączenie dogodnej ceny zakupu, atrakcyjnej lokalizacji i dobrego stanu mieszkania zapewni ci największe zyski oraz zmniejszy ryzyko inwestycyjne. Musisz mieć jednak świadomość, iż takie działania będą wymagały czasu i cierpliwości.

Znacznie szybciej kupisz mieszkanie, korzystając z usług agencji nieruchomości. Dysponują one bogatą bazą ofert, mogą pomagać w negocjacji ceny oraz wskazać najatrakcyjniejsze oferty, ich prowizja jest jednak dość wysoka i podnosi całkowity koszt inwestycji.

Kupno mieszkania wiąże się z koniecznością wypełnienia wielu formalności oraz uiszczenia podstawowych opłat. Warto uwzględnić to w planie inwestycyjnym. Podstawą będzie tu:

• koszt podatku
• wynagrodzenie notariusza
• uzyskanie wypisu z aktu notarialnego
• opłata sądowa za utworzenie odpisu z księgi wieczystej
• wpis do hipoteki oraz wynagrodzenie rzeczoznawcy.

Niezbędną inwestycją będzie także ubezpieczenie mieszkania. Jest to ważne nie tylko ze względu na formalności związane z bankiem, zmniejsza bowiem ryzyko inwestycyjne i wydaje się być bardzo rozsądnym posunięciem.

Wiele mieszkań wymaga remontu lub wykończenia, co dodatkowo podnosi koszty całej inwestycji. Jeśli chcesz zminimalizować ryzyko, dobrze będzie wykonać kosztorys remontowy z uwzględnieniem przynajmniej 10-procentowego zapasu finansowego. Kosztorys można stworzyć w bardzo prosty sposób, korzystając z bezpłatnych kalkulatorów.

Przed znalezieniem najemcy zapoznaj się z aktualnymi wymogami prawa oraz aktualną sytuacją rynkową. Im lepiej przygotujesz się do tego przedsięwzięcia, tym mniej błędów popełnisz. Znalezienie odpowiedniego najemcy może zająć nawet kilka miesięcy, nie jest to jednak czynność, z którą trzeba się spieszyć.

Gdy znajdziesz już najemcę, podpisz z nim umowę i ureguluj kwestię podatków. Przejrzysta i dobrze sporządzona umowa cię wybawić od wielu problemów związanych z lokatorami. Jeśli chcesz dodatkowo ograniczyć ryzyko, wprowadź kaucję i ograniczenia czasowe w umowie. Najczęściej stosuje się umowy roczne z jedno- lub dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. 30-dniowy okres wypowiedzenia jest dobrym zabezpieczeniem zarówno dla właściciela, jak i najemcy mieszkania.

Za wynajem mieszkania zapłacisz podatek ryczałtowy w wysokości 8,5 proc. Dotyczy to wyłącznie osób prywatnych - jeżeli wynajmujesz mieszkanie w ramach działalności gospodarczej, nie unikniesz stawki liniowej 19 proc. lub stawek 18 i 32 proc. (w zależności od tego, w jaki sposób rozliczasz wszystkie przychody z działalności).

Taki zakup może być znacznie bardziej opłacalny niż inwestycja w lokaty bankowe. Warto zdawać sobie sprawę z tego, że przygotowania do takiej inwestycji będą bardzo czasochłonne. Podstawą jest też rozpoznanie rynku i optymalne zaplanowanie każdego kroku. Zakup mieszkania pod wynajem to inwestycja długoterminowa, która zwróci się dopiero po wielu latach. Musisz mieć świadomość tego, że w ciągu kolejnych lat na pewno coś cię zaskoczy. Podstawą jest zatem pozostawienie sobie rezerwy finansowej, która zabezpieczy inwestycję w trudnych sytuacjach. Przez większą część czasu mieszkanie będzie się zwracać, jednak (szczególnie na początku) nadejdą też miesiące, gdy bilans będzie zerowy lub wręcz ujemny. Brak rezerwy finansowej może w tej sytuacji podnieść ryzyko niepowodzenia.

W kolejnych latach możesz liczyć na wzrost wartości nieruchomości, trzeba się też jednak pogodzić z faktem, że rozwój rynku wynajmu może cię zmusić do zmniejszenia ceny najmu, przez co inwestycja stanie się mniej dochodowa.

Jak widzimy, określenie opłacalności zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych jest bardzo trudne do oszacowania. Jeśli jednak dobrze się do niego przygotujesz i będziesz dysponować przynajmniej 20-procentowym wkładem własnym, zakup mieszkania pod wynajem może okazać się strzałem w dziesiątkę. Warto jednak dokładnie rozplanować wszystkie etapy inwestycyjne, dokonać indywidualnych kalkulacji i samodzielnie ocenić skalę ryzyka finansowego.