Zakup działki budowlanej: jak odnaleźć się w gąszczu ofert?

Oczywiste jest, że osobom poszukującym działki zależy na kupnie jak najtańszego gruntu, by wydatek ten miał rozsądne proporcje w całości inwestycji. Pamiętaj jednak, że działka przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego powinna mieć powierzchnię co najmniej 700 mkw. Taka wielkość gwarantuje brak problemów z projektowaniem przyszłego budynku. Jednak to nie wszystko. Zwróć uwagę także na kształt działki. Wszelkie nieregularne kształty – trapezy, trójkąty – mogą być barierą we wkomponowaniu gotowego projektu domu. Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 m szerokości, trudno będzie znaleźć odpowiedni projekt (wtedy pozostanie zamówienie znacznie droższego - indywidualnego). Większość osób poszukujących działek wizualizuje je tak, by wjazd znajdował się od strony północnej, a ogród - od południowej. W praktyce nie jest to takie łatwe do osiągnięcia.

Zwróć uwagę na wszelkie spadki terenu. Być może pierwsze wrażenie będzie pozytywne, ale dla architekta nie lada wyzwaniem będzie zaprojektowanie domu, a tym bardziej wkomponowanie w otoczenie ogrodu. Pamiętaj, że nie każdy wymarzony projekt domu będzie możliwy do zrealizowania na działce na zboczu.

Działka budowlana musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Nie ma problemu, jeśli jest to droga publiczna. Jeżeli konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteś właścicielem, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zwykle nie ma z tym większych problemów, ale gdy trafisz na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się w sądzie. Ważnym elementem jest określenie, kto odpowiada za działkę w sezonie zimowym, czy jest ona ośnieżana i naprawiana. Ponadto jeśli parcela jest położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu. Pamiętaj, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki.

Jeżeli nie jesteś do końca pewny, co kryje w sobie ziemia, warto zdecydować się na badania gruntu. Jest to zazwyczaj seria odwiertów, która pozwala lepiej dobrać strukturę fundamentów. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych, łatwiej będzie zaprojektować przyszły dom. Ponadto tego typu badania odkrywają czasem niedopowiedzianą historię gruntów. Okazuje się, że w tym miejscu było kiedyś wysypisko czy pozostałości po innych budynkach lub też są to grunty z przewagą torfu uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Z jednej strony taka wiedza daje odpowiedź na pytanie, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, z drugiej - pozwala uniknąć przykrych niespodzianek po rozpoczęciu prac budowlanych.

Często zależy nam na zakupie działki w pobliżu cieków wodnych. W takich przypadkach warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Obecnie nie trzeba polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego - mapy zagrożenia powodziowego i ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl Przy okazji warto zaznaczyć, że jeśli w pobliżu naszej działki znajduje się wał przeciwpowodziowy budowa domu (o ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalona od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.

Podstawą przy zakupie działki budowlanej musi być dostęp do energii elektrycznej. Fakt, że w pobliżu znajduje się słup energetyczny, nie jest wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd. Za każdym razem należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu. W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje przecież możliwość wywiercenia własnego ujęcia. Ideałem byłby dostęp do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są znacznie droższe.

Częstym błędem popełnianym przez osoby kupujące działki jest zakup gruntu z dala od infrastruktury drogowej. W rezultacie każde wyjście z domu wymaga korzystania z auta. Zanim dokonasz zakupu, warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość do placówek oświatowych nie będzie problemem w codziennym funkcjonowaniu rodziny. Warto przeanalizować system komunikacji publicznej.

Działki położone w bliskiej odległości od stacji kolejowej mają wyższe ceny niż ich odpowiedniki oddalone od tej formy komunikacji. Zwykle działki oglądamy tylko za dnia, warto jednak choć raz wybrać się tam wieczorem, aby sprawdzić, jak wygląda teren po zmroku, czy oby nie jest niebezpiecznie. Okolica to nie tylko sąsiednie działki, ale też pobliskie zabudowania. W przypadku, gdy przeważa zabudowa mieszkaniowa, nie ma powodów do niepokoju, ale gdy w bliskim sąsiedztwie jest np. duży market, zakład produkcyjny czy warsztat, warto dokładnie prześledzić, czy działalność takiego punktu nie będzie mieć negatywnego wpływu na komfort mieszkania.

W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji miejscowego starostwa) uzyskasz wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej. Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni jej numer, możesz samodzielnie na stronie zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie oraz czy nie jest ona obciążona hipoteką. Może się też zdarzyć, że na działce jest ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez twoje grunty, by dostać się do swojej posesji. Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej pozwoli zweryfikować, czy osoba, z którą prowadzisz rozmowy, jest jedynym właścicielem działki i czy można z nią rozmawiać o zakupie. Księgę wieczystą sprawdzisz w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych: ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html.

Często w ofertach działka figuruje jako budowlana, niestety po analizie dokumentacji wyraźnie widać, że mamy do czynienia z gruntami rolnymi, których odrolnienie może być długotrwałym i kosztownym procesem, albo działką przeznaczoną pod budownictwo usługowe czy przemysłowe, co uniemożliwi uzyskanie zgody na budowę domu. Dlatego zawsze należy weryfikować przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy.

Jeśli rzeczywiście działka figuruje jako budowlana, z planów dowiesz się, jakie są parametry techniczne budynku – m.in. wielkość zabudowy, wysokość budynku, kształt dachu itp. W przypadku braku miejscowego planu należy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dowiesz się z nich także, czy dopuszcza się w ogóle budowę domu na działce o tej wielkości. Niekiedy zbyt mała działka może powodować brak możliwość wzniesienia domu. Można także wystąpić o warunki zabudowy, które określają m.in. maksymalną powierzchnię zabudowy. Jest to cenna informacja, która pozwoli się zorientować, czy wielkość planowanych zabudowań pokrywa się z prawem miejscowym.

Materiał powstał we współracy z Metrohouse