Zakup dużego domu: czy to się opłaca?

Dziś rzadziej buduje się duże domy, a i klientów na takie nieruchomości ciężko znaleźć. Polacy obecnie szukają obiektów o powierzchni 100-150 mkw. Nie oznacza to jednak, że duży dom – o powierzchni użytkowej powyżej 200 mkw. – to zły pomysł. Wręcz przeciwnie: transakcja może się opłacać.

Zakup dużego domu: czy to się opłaca?
Źródło zdjęć: © Shutterstock

Dziś rzadziej buduje się duże domy, a i klientów na takie nieruchomości ciężko znaleźć. Polacy obecnie szukają obiektów o powierzchni 100-150 mkw. Nie oznacza to jednak, że duży dom – o powierzchni użytkowej powyżej 200 mkw. – to zły pomysł. Wręcz przeciwnie: transakcja może się opłacać.

Era domów wielopokoleniowych, czyli po prostu dużych, odchodzi do lamusa. Tak budowało się w ostatnich dwóch dekadach minionego wieku. Duży dom ma najczęściej na każdym piętrze osobną łazienkę i kuchnię, dzięki temu może de facto pomieścić kilka odrębnych mieszkań. I właśnie kupno w takim celu może być opłacalne.

Im większy, tym tańszy

Ceny metra kwadratowego domu są nawet o połowę niższe niż w przypadku mieszkania, a stawka spada tym bardziej, im większa jest powierzchnia. W WGN domy powyżej 200 mkw. można kupić w cenach ofertowych 2500-2700 zł, podczas gdy średnia cenowa to około 3000-3100 zł. Im większa powierzchnia, tym łatwiej również utargować niższą cenę transakcyjną.

Tak więc kupno dużego domu może być po prostu szansą na kupno taniego mieszkania – jeśli dokonujesz transakcji ze wspólnikami, a następnie z całego obiektu wyodrębniasz osobne lokale.

Poglądowe wyliczenie: dom o powierzchni użytkowej 200 mkw. w cenie ok. 500 tys. zł po podziale na trzy mieszkania daje lokale o powierzchni użytkowej ok. 65 mkw. Cena jednego to ok. 166 tys. zł, przy takiej transakcji kupującym udaje się więc nabyć mieszkanie, w którym cena metra kwadratowego wynosi 2500 zł. Jest to stawka zdecydowanie konkurencyjna wobec rynkowych, zwłaszcza w porównaniu z cenami w większych miastach.

Duży dom na współwłasność

Innym celem kupna dużego domu może być wyodrębnienie poszczególnych mieszkań i ich późniejsza sprzedaż bądź po prostu wynajem części budynku. Na rynku najmu mieszkania w domach z osobnym wejściem cieszą się dużym powodzeniem: ograniczają kontakt z wynajmującym, dając najemcom dostęp do dodatkowej przestrzeni na podwórku itp.

Jeśli więc na spółkę kupujesz dom w celach inwestycyjnych bądź z myślą o podziale na osobne mieszkania do własnego użytku, należy przystąpić wspólnie do umowy notarialnej i uzyskać współwłasność. W takim wypadku każdy z kupujących ma określone udziały w nieruchomości, wynikające ze stosunku powierzchni, którą zamierza zająć, do powierzchni całego obiektu. Za tym powinien iść oczywiście proporcjonalnie wkład finansowy. Co ważne – zakup udziału w nieruchomości można finansować kredytem. W takiej sytuacji hipoteka będzie obciążać tylko ten udział. Zostanie wpisana do działu IV księgi wieczystej. W razie wszczęcia egzekucji wobec współwłaściciela, który nie spłaca swego kredytu, pozostałe udziały nie będą objęte egzekucją.

Jak podzielić duży dom?

Współwłasność nie oznacza wcale, że mamy do czynienia z osobnymi mieszkaniami. By tak się stało, należy wyodrębnić poszczególne lokale. W tym celu trzeba oczywiście zapewnić im zupełną samodzielność pod kątem fizycznym – a więc osobne liczniki na wodę, prąd itp., podział instalacji, osobne wejścia, odpowiednią aranżację części wspólnej.

Kolejne kroki to droga prawna. Zniesienie współwłasności, o które chodzi w tym przypadku, może się dokonać poprzez wniesienie sprawy do sądu o zniesienie współwłasności, umowę notarialną lub – jeśli jest jeden właściciel – poprzez jego jednostronną czynność: oświadczenie w formie aktu notarialnego.

By wyodrębnić osobne lokale, trzeba przeprowadzić również inwentaryzację budowlaną - składającą się z części graficznej i opisowej dla lokali, które chcemy wyodrębnić. Czynność tę może przeprowadzić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi – np. rzeczoznawca czy architekt. Gdy już mamy inwentaryzację, należy złożyć w gminie wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Po uzyskaniu zaświadczeń można u notariusza podpisać umowę o zniesienie współwłasności. Oczywiście skutkiem takiego działania jest założenie księgi wieczystej dla każdego wyodrębnionego lokalu z własnym numerem.

Na rynku dużych domów łatwiej znaleźć przeceny, pamiętajmy jednak również, by dobrze skalkulować koszty. Chodzi w szczególności o wycenę wartości całego budynku, ewentualne koszty przystosowania go na osobne mieszkania i przeprowadzenia tego od strony prawnej oraz o wycenę wartości przyszłych mieszkań. W grę wchodzi również kwestia energochłonności budynków i kosztów utrzymania. Niestety starsze obiekty mają z tym problem. Jeśli natomiast kupujesz z myślą o rynku najmu, ważna będzie dobra lokalizacja.

Autor: Marcin Moneta, WGN Nieruchomości

Źródło artykułu: WGN Nieruchomości

Wybrane dla Ciebie

Roboty koszące to prawdziwy hit! Zadbany trawnik bez wysiłku
Roboty koszące to prawdziwy hit! Zadbany trawnik bez wysiłku
Przenośne ekspresy do kawy. Mała czarna zawsze z tobą
Przenośne ekspresy do kawy. Mała czarna zawsze z tobą
Mycie okien nigdy nie było tak łatwe. Z tymi gadżetami to przyjemność
Mycie okien nigdy nie było tak łatwe. Z tymi gadżetami to przyjemność
Twój pupil często zostaje sam? Przydatne gadżety dla psów i kotów
Twój pupil często zostaje sam? Przydatne gadżety dla psów i kotów
W lutym można już siać. Te warzywa są najlepszym wyborem
W lutym można już siać. Te warzywa są najlepszym wyborem
Co zrobić w lutym w ogrodzie? O tych pracach lepiej nie zapomnij
Co zrobić w lutym w ogrodzie? O tych pracach lepiej nie zapomnij
Rusza program Moja elektrownia wiatrowa. Możesz dostać nawet 47 tys. złotych
Rusza program Moja elektrownia wiatrowa. Możesz dostać nawet 47 tys. złotych
Jak wybrać fotel masujący? Relaks i rozluźnienie na zawołanie
Jak wybrać fotel masujący? Relaks i rozluźnienie na zawołanie
To ostatni moment na ten zabieg w ogrodzie. Bielenie drzew - jak skutecznie je wykonać
To ostatni moment na ten zabieg w ogrodzie. Bielenie drzew - jak skutecznie je wykonać
Dwa gadżety, które odmienią życie osób z bólem pleców
Dwa gadżety, które odmienią życie osób z bólem pleców
Jak wybrać promiennik ciepła? Alternatywa dla grzejników
Jak wybrać promiennik ciepła? Alternatywa dla grzejników
Odkurzacz pionowy to najlepszy pomocnik. Wygodne i szybkie sprzątanie
Odkurzacz pionowy to najlepszy pomocnik. Wygodne i szybkie sprzątanie