Zakup dużego domu: czy to się opłaca?
Dziś rzadziej buduje się duże domy, a i klientów na takie nieruchomości ciężko znaleźć. Polacy obecnie szukają obiektów o powierzchni 100-150 mkw. Nie oznacza to jednak, że duży dom – o powierzchni użytkowej powyżej 200 mkw. – to zły pomysł. Wręcz przeciwnie: transakcja może się opłacać.
Dziś rzadziej buduje się duże domy, a i klientów na takie nieruchomości ciężko znaleźć. Polacy obecnie szukają obiektów o powierzchni 100-150 mkw. Nie oznacza to jednak, że duży dom – o powierzchni użytkowej powyżej 200 mkw. – to zły pomysł. Wręcz przeciwnie: transakcja może się opłacać.
Era domów wielopokoleniowych, czyli po prostu dużych, odchodzi do lamusa. Tak budowało się w ostatnich dwóch dekadach minionego wieku. Duży dom ma najczęściej na każdym piętrze osobną łazienkę i kuchnię, dzięki temu może de facto pomieścić kilka odrębnych mieszkań. I właśnie kupno w takim celu może być opłacalne.
Im większy, tym tańszy
Ceny metra kwadratowego domu są nawet o połowę niższe niż w przypadku mieszkania, a stawka spada tym bardziej, im większa jest powierzchnia. W WGN domy powyżej 200 mkw. można kupić w cenach ofertowych 2500-2700 zł, podczas gdy średnia cenowa to około 3000-3100 zł. Im większa powierzchnia, tym łatwiej również utargować niższą cenę transakcyjną.
Tak więc kupno dużego domu może być po prostu szansą na kupno taniego mieszkania – jeśli dokonujesz transakcji ze wspólnikami, a następnie z całego obiektu wyodrębniasz osobne lokale.
Poglądowe wyliczenie: dom o powierzchni użytkowej 200 mkw. w cenie ok. 500 tys. zł po podziale na trzy mieszkania daje lokale o powierzchni użytkowej ok. 65 mkw. Cena jednego to ok. 166 tys. zł, przy takiej transakcji kupującym udaje się więc nabyć mieszkanie, w którym cena metra kwadratowego wynosi 2500 zł. Jest to stawka zdecydowanie konkurencyjna wobec rynkowych, zwłaszcza w porównaniu z cenami w większych miastach.
Duży dom na współwłasność
Innym celem kupna dużego domu może być wyodrębnienie poszczególnych mieszkań i ich późniejsza sprzedaż bądź po prostu wynajem części budynku. Na rynku najmu mieszkania w domach z osobnym wejściem cieszą się dużym powodzeniem: ograniczają kontakt z wynajmującym, dając najemcom dostęp do dodatkowej przestrzeni na podwórku itp.
Jeśli więc na spółkę kupujesz dom w celach inwestycyjnych bądź z myślą o podziale na osobne mieszkania do własnego użytku, należy przystąpić wspólnie do umowy notarialnej i uzyskać współwłasność. W takim wypadku każdy z kupujących ma określone udziały w nieruchomości, wynikające ze stosunku powierzchni, którą zamierza zająć, do powierzchni całego obiektu. Za tym powinien iść oczywiście proporcjonalnie wkład finansowy. Co ważne – zakup udziału w nieruchomości można finansować kredytem. W takiej sytuacji hipoteka będzie obciążać tylko ten udział. Zostanie wpisana do działu IV księgi wieczystej. W razie wszczęcia egzekucji wobec współwłaściciela, który nie spłaca swego kredytu, pozostałe udziały nie będą objęte egzekucją.
Jak podzielić duży dom?
Współwłasność nie oznacza wcale, że mamy do czynienia z osobnymi mieszkaniami. By tak się stało, należy wyodrębnić poszczególne lokale. W tym celu trzeba oczywiście zapewnić im zupełną samodzielność pod kątem fizycznym – a więc osobne liczniki na wodę, prąd itp., podział instalacji, osobne wejścia, odpowiednią aranżację części wspólnej.
Kolejne kroki to droga prawna. Zniesienie współwłasności, o które chodzi w tym przypadku, może się dokonać poprzez wniesienie sprawy do sądu o zniesienie współwłasności, umowę notarialną lub – jeśli jest jeden właściciel – poprzez jego jednostronną czynność: oświadczenie w formie aktu notarialnego.
By wyodrębnić osobne lokale, trzeba przeprowadzić również inwentaryzację budowlaną - składającą się z części graficznej i opisowej dla lokali, które chcemy wyodrębnić. Czynność tę może przeprowadzić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi – np. rzeczoznawca czy architekt. Gdy już mamy inwentaryzację, należy złożyć w gminie wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Po uzyskaniu zaświadczeń można u notariusza podpisać umowę o zniesienie współwłasności. Oczywiście skutkiem takiego działania jest założenie księgi wieczystej dla każdego wyodrębnionego lokalu z własnym numerem.
Na rynku dużych domów łatwiej znaleźć przeceny, pamiętajmy jednak również, by dobrze skalkulować koszty. Chodzi w szczególności o wycenę wartości całego budynku, ewentualne koszty przystosowania go na osobne mieszkania i przeprowadzenia tego od strony prawnej oraz o wycenę wartości przyszłych mieszkań. W grę wchodzi również kwestia energochłonności budynków i kosztów utrzymania. Niestety starsze obiekty mają z tym problem. Jeśli natomiast kupujesz z myślą o rynku najmu, ważna będzie dobra lokalizacja.
Autor: Marcin Moneta, WGN Nieruchomości
