Wykup mieszkania komunalnego - czy to się opłaca?

Jeżeli nie masz szans na mieszkanie komunalne (o kryteriach poniżej), w poszukiwaniu okazji cenowej możesz stanąć do licytacji. Gminy czasem wystawiają mieszkania na sprzedaż - ceny bywają atrakcyjne. We Wrocławiu w przedwojennych kamienicach zaczynają się od 2 tys. zł za metr kwadratowy. Niestety często jest problem z dokładnym obejrzeniem takiej nieruchomości. Zainteresowani mogą to zrobić na 2 tygodnie przed licytacją. Dotyczy to zwłaszcza licytacji komorniczych. Zdarza się, że lokatorzy blokują wejście do nieruchomości, a potencjalnemu klientowi nie musi wcale towarzyszyć komornik. Pamiętaj też, że na zakup trzeba się decydować szybko i pod presją konkurencji. Należy mieć zapewnione finansowanie, a najlepiej gotówkę – inaczej, jeśli po wygraniu licytacji nie wpłacisz pieniędzy, stracisz wadium.

Jeśli natomiast kwalifikujesz się do przyznania mieszkania komunalnego, musisz być jego najemcą na czas nieokreślony, by później móc taką nieruchomość wykupić. Zasady i polityka w zakresie mieszkań komunalnych są różne w zależności od gminy. Niektóre uzależniają wysokość bonifikaty np. od okresu najmu – im dłuższy, tym wyższa zniżka przy wykupie.

Przede wszystkim osoba, która nie ma własnej nieruchomości mogącej zaspokoić jej potrzeby mieszkaniowe (nie kwalifikuje się jednak ten, kto do niedawna miał mieszkanie własnościowe, ale je sprzedał). Drugie, najważniejsze kryterium to oczywiście dochody. Najczęściej kryterium dochodowe określane jest w stosunku do wysokości najniższej emerytury. Obecnie wynosi ono 880 zł. Przykładowo – we Wrocławiu jest to 150 proc. najniższej emerytury dla osób mieszkających samotnie oraz 100 proc. dla członków tzw. gospodarstw domowych wieloosobowych. Istotne może być także miejsce zamieszkania. Samorządy chętniej przyznają lokale mieszkańcom swoich gmin.

Jeśli spełniasz powyższe kryteria, pozostaje ci czekać w długiej kolejce. Z reguły zapotrzebowanie na mieszkania komunalne znacznie przekracza ich podaż.

Po uzyskaniu przydziału na mieszkanie komunalne podpisuje się umowę najmu na czas nieokreślony. W takiej sytuacji pojawia się możliwość wykupu, ale wszystko zależy od gminy. Niektóre gminy w ogóle nie przewidują wykupów, inne uzależniają je od różnych czynników – m.in. wspomnianego okresu trwania najmu itp. W różnej wysokości ustalają także bonifikatę. We Wrocławiu można np. uzyskać zniżkę nawet o 90 proc. w stosunku do wartości rynkowej. Są jednak gminy, gdzie bonifikata będzie dużo niższa albo nie będzie jej w ogóle.

Na przeszkodzie wykupowi mogą stanąć kwestie własnościowe. Jeśli gmina nie jest właścicielem gruntu, na którym stoi budynek, nie będzie mogła go sprzedać. W planach rządowych jest też zmiana przepisów i ograniczenie możliwości wykupu - mieszkań nowych lub wybudowanych ze wsparciem budżetu państwa. Zmiany dotyczą także dziedziczności najmu. Jeśli np. najemca umrze, członkowie jego rodziny nie przejmą automatycznie mieszkania, tylko będą musieli podpisać nową umowę. Jeżeli nie spełnią wymogu dochodowego, będą mieli określony czas na wyprowadzkę.

Zakładając, że wszystko przebiega pomyślnie, przy wysokiej bonifikacie można bardzo tanio stać się właścicielem nieruchomości, co oznacza, że pojawia się możliwość sprzedaży z dużym zyskiem. Tak jest, ale z zastrzeżeniami. Lokalu nie można sprzedać w ciągu 5 lat od wykupu od gminy. Jeśli to zrobisz, będziesz musiał oddać bonifikatę powiększoną o wskaźnik inflacji. Są od tego wyjątki - wtedy, gdy mieszkanie zamienisz na inne, sprzedasz w obrębie najbliższej rodziny bądź ze środków uzyskanych z tytułu sprzedaży w ciągu 12 miesięcy kupisz nowe mieszkanie.

Autor: Monika Prądzyńska, WGN Nieruchomości

src="http://i.wp.pl/a/f/jpeg/34857/logo-wgn.jpeg"/>