Umowa najmu mieszkania: jak ją bezpiecznie zawrzeć?

Łatwiej dochodzić należności od grupy najemców niż tylko od jednego. Z drugiej strony umowa najmu mieszkania z jedną osobą pozwala przerzucić na nią ciężar poszukiwania kolejnych lokatorów, gdy ktoś się wyprowadzi. Kwestia liczby osób podpisanych na umowie najmu to jedna z ważniejszych spraw do określenia dla wynajmującego.

Problemu nie ma oczywiście, gdy najemcą jest singiel, nie ma go raczej również w przypadku pary, małżeństwa czy osób powiązanych rodzinnie. Zazwyczaj w takich sytuacjach jedna z osób występuje po prostu jako najemca mieszkania. Rzecz przedstawia się jednak inaczej, gdy mamy do czynienia z grupą ludzi powiązanych ze sobą relacjami koleżeńskimi lub zawodowymi. Najczęściej chodzi o studentów, bo to oni stanowią największą grupę najemców w naszym kraju.

Pierwszy: podpisanie osobnej umowy z każdym z lokatorów na poszczególne pokoje. To rozwiązanie najbardziej „pracochłonne”, wymagające późniejszego monitorowania wszystkich płatności od poszczególnych osób. W takim wariancie też to ty będziesz odpowiedzialny za to, by znaleźć nowego lokatora do pokoju, gdy ktoś się wyprowadzi. Z drugiej strony wyprowadzka jednej osoby nie będzie powodowała zerwania umów najmu z resztą. Taki wariant przyjmuje się z reguły, gdy najemcą jest grupa obcych sobie ludzi, a wynajmujący decyduje się na wynajem na pokoje. Wtedy każdy z najemców odpowiada za swój pokój oraz za części wspólne.

Drugi wariantto podpisanie umowy z jednym, głównym najemcą, który jest zobowiązany pokrywać cały czynsz za mieszkanie. Wówczas tylko on odpowiada za ewentualne zniszczenia, niezależnie od tego, kto je spowodował i ilu lokatorów jest w mieszkaniu. Takie rozwiązanie jest przejrzyste, jeśli chodzi o ewentualne dochodzenie późniejszych roszczeń. Pozwala – jeśli dasz najemcy możliwość podnajmu pomieszczeń – pozbyć się też konieczności poszukiwania lokatorów. Sprawę w takim układzie przejmuje osoba podpisana na umowie. Jako że to ona płaci za całość niezależnie od obłożenia, będzie starała się, by mieszkanie zawsze było pełne i w przypadku wyprowadzki któregoś z lokatorów, będzie szukać kogoś na jego miejsce. Jeden najemca odpowiedzialny za nieruchomość będzie też w sposób szczególny dbał o to, by „nic złego” się nie stało, bowiem to z jego kaucji pójdzie pokrycie ewentualnych roszczeń.

Taki wariant może być więc bardzo wygodny dla wynajmującego, ale pod warunkiem że najemca będzie w stanie utrzymać mieszkanie i znaleźć lokatorów, jeśli ktoś się wyprowadzi. Jeżeli nie – to sam zwinie manatki i mieszkanie pozostanie puste.

Kolejne wyjście to podpisanie umowy z całą grupą występującą jako „najemcy”. Najemcy jako jeden podmiot umowy solidarnie odpowiadają za nieruchomość - wówczas wszelkich roszczeń z tytułu braku płatności bądź zniszczeń można dochodzić w całości od wszystkich albo od każdego z osobna. By jednak taka możliwość miała miejsce, musisz pamiętać o zawarciu klauzuli solidarnej odpowiedzialności wszystkich najemców.

Umowa najmu mieszkania z grupą może mieć jedną wadę – w przypadku gdy jeden z najemców ją wypowie, przestaje ona obowiązywać również dla reszty, chyba że zadbasz, by treść stanowiła inaczej. By nie mieć więc kłopotów, warto zapisać zdanie, zgodnie z którym wypowiedzenie przez jednego lokatora nie powoduje automatycznego wypowiedzenia dla innych – umowa nadal zachowuje ważność na dotychczasowych zasadach.

Wynajem grupie wydaje się chyba najkorzystniejszy z punktu widzenia możliwości dochodzenia ewentualnych roszczeń wynajmującego. Grupie osób łatwiej też pokryć koszty pustego pokoju po brakującym lokatorze niż w przypadku umowy z jednym głównym najemcą.

Czy więc opłaca się wynająć jednej, czy wielu osobom – ostateczna odpowiedź na to pytanie zawsze będzie uzależniona od konkretnej sytuacji i grupy, z którą mamy do czynienia. Jeśli grupa jest mało spójna, może nie być sensu podpisywania umowy ze wszystkimi. Może jednak być też tak, że nikt nie zechce być pojedynczym głównym najemcą wpisanym na umowie. Niezależnie od formy, którą wybierzesz, trzeba dokładnie określić zakres odpowiedzialności za mieszkanie oraz warunki wypowiedzenia.

Autor: Katarzyna Pawłowska, WGN Nieruchomości