Tanie mieszkanie. Okazje cenowe na rynku nieruchomości

Warto uważnie przeglądać ogłoszenia, w szczególności opatrzone nagłówkiem „pilne”. Jeśli zbywcy zależy na czasie, możesz się spodziewać, że „zejdzie” z ceny. Często przyczyną pośpiechu są np. długi i postępowanie egzekucyjne. Pozornie takie transakcje obarczone są ryzykiem, w praktyce jednak gra jest warta świeczki, a banki są gotowe kredytować tego typu zakup. Jeśli się na niego zdecydujesz, warto oczywiście skorzystać z fachowej wiedzy w tym zakresie. Mieszkanie z wpisem hipoteki na rzecz wierzyciela zazwyczaj „uwalnia się” od zobowiązania poprzez odpowiednie zapisy w akcie notarialnym, że część lub całość kwoty transakcji w takim wypadku zostaje przelana na konto wierzyciela (należy jednak pamiętać o późniejszym wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej).

Pokrewną formą poszukiwania okazji są licytacje komornicze. Niestety w tego typu transakcjach równie dobrze można trafić kulą w płot - ze względu na pośpiech i dużą konkurencję łatwiej popełnić błąd. Musisz mieć też gotówkę, a przynajmniej możliwość szybkiego jej zdobycia. By wziąć udział w licytacji, należy wpłacić wadium w wysokości 10 proc. ceny wywoławczej, następnie – jeśli przegrasz – wadium jest zwracane. Jeżeli wygrasz, masz dwa tygodnie na sfinalizowanie transakcji. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale prolongata nie może trwać dłużej niż miesiąc. W tym czasie może nie udać się znaleźć banku, który skredytuje taki zakup.

Gdzie jeszcze szukać okazji? Duży rezerwuar tanich mieszkań to te do remontu. Zły stan techniczny oznacza niską cenę, ale niekoniecznie słaby potencjał nieruchomości. Jeśli więc znalazłeś ogłoszenie sprzedaży mieszkania do remontu w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, gra jest warta świeczki. Lokale do remontu są przeciętnie o 10-15 proc. tańsze w porównaniu ze średnimi cenami, należy więc skalkulować, ile będzie trzeba „włożyć" w nieruchomość i jak zmieni się jej wartość, gdy zainwestujesz. Jeśli zyska zdecydowanie więcej, niż wyniesie suma nakładów, może być to strzał w dziesiątkę.

Takie „strzały” zdarzają się np. w przypadku mieszkań w przedwojennych kamienicach w centrach bądź blisko centrów miast. Zdarza się, że stan techniczny budynku i samego mieszkania pozostawia wiele do życzenia, po remoncie jednak tego typu nieruchomości mogą zyskać na wartości nawet o 100 proc. Mieszkania w kamienicach – zwłaszcza odnowionych – w centrach miast uważane są obecnie za prestiżowe. Klienci doceniają stare mury z cegły, wysokie sufity, grube ściany i duże okna.

Przykład z Wrocławia – miasta o największej liczbie przedwojennych kamienic w Polsce: mieszkanie w kamienicy z 1901 roku wyceniono na 3600 zł za metr kwadratowy. Nieruchomość jest do remontu. Mieszkanie w wysokim standardzie w innej kamienicy na wrocławskim Śródmieściu ma już wycenę 9000 zł/mkw.

Oczywiście decydując się na zakup lokalu do remontu, należy dobrze skalkulować nakłady. Warto zapoznać się ze stanem technicznym budynku, nawiązać kontakt ze wspólnotą mieszkaniową, wypytać o plany remontowe itp.

Z niezłym upustem możesz też kupić mieszkanie w bloku. Wielka płyta do dziś jest najpopularniejszą formą budownictwa na rynku wtórnym – głównie dlatego, że jest dosyć tania, ale nie tylko. Klienci doceniają dobre lokalizacje. Pamiętajmy, że w czasach PRL bloki wyrastały nawet w ścisłych centrach miast. Obecnie ich estetyka i stan techniczny dzięki termomodernizacjom znacznie się poprawia. Dobrze wybrane mieszkanie w bloku może być świetną inwestycją, np. pod kątem najmu – jeśli położone jest blisko centrum, wyższej uczelni itp.

Jeszcze inny sposób "łapania" okazji polega na wyszukiwaniu lokalizacji, które co prawda dziś nie są topowe, ale za kilka lat mogą być. W tym celu należy zbierać informacje o planowanych inwestycjach – tak komercyjnych, jak i publicznych. Pamiętaj, że nowe deweloperskie osiedle czy planowana droga, połączenie komunikacyjne, inwestycja miejska typu aquapark itp. może zupełnie zmienić postrzeganie dzielnicy, zwiększyć jej rozpoznawalność i prestiż, a tym samym zwiększyć wartość mieszkań w okolicy. Przykład z ostatnich miesięcy to choćby wpływ drugiej linii metra w Warszawie na tamtejszy rynek nieruchomości - obecnie lokalizacje wzdłuż tej trasy należą do najbardziej topowych w stolicy.

Autor: Iwona Hryncewicz, WGN Nieruchomości