Tanie mieszkanie do remontu nie zawsze się opłaci

Mieszkania do remontu kuszą niskimi cenami. Decyzja o kupnie takiej nieruchomości może być strzałem w dziesiątkę, pod warunkiem że dobrze skalkulujesz koszty oraz przyszłą wartość nieruchomości – po wykonaniu prac remontowych.

Mieszkaniami do remontu może być zainteresowanych kilka grup odbiorców. Z pewnością są to inwestorzy poszukujący lokalu pod wynajem. Nieruchomości do remontu nadają się do tego, gdyż ich ceny zazwyczaj są obniżone. Jeśli mieszkanie można doprowadzić do względnego stanu stosunkowo niskim kosztem, inwestor ma szansę na znacznie większą stopę zwrotu z wynajmu. Kluczem do sukcesu jest jak najtańsze mieszkanie w jak najlepszej lokalizacji. Oczywiście o opłacalności przedsięwzięcia przesądzają koszty remontu. Jeśli są zbyt duże – cała operacja może się nie opłacić.

Druga grupa potencjalnie zainteresowanych to osoby z niższą zdolnością kredytową, którym nie zależy na szybkim wprowadzeniu się do mieszkania czy też korzystaniu z niego w pełni. W takiej sytuacji są choćby single, absolwenci, którzy stawiają pierwsze kroki zawodowe. Taka osoba może sobie pozwolić, by sukcesywnie – krok po kroku – remontować lokal.

O ile taniej?

Ceny mieszkań do remontu mogą być bardzo atrakcyjne. Z danych analityków WGN wynika, że przeciętnie są obniżone o 10-15 proc. w stosunku do stawek rynkowych w danym miejscu. Zdarzają się jednak i głębsze przeceny – sięgające kilkudziesięciu procent.

Przykładem może być jedna z ofert mieszkaniowych na wrocławskim Starym Mieście – zaledwie kilkaset metrów od Rynku. Cenę ofertową nieruchomości do remontu określono na 4800 zł za metr, tymczasem średnie stawki w takiej lokalizacji wynoszą około 6500-7000 zł. W tym przypadku cena jest niższa o ponad 30 proc.

Podobnych przykładów można podać wiele – najczęściej niższe wyceny dotyczą mieszkań do remontu w starszym budownictwie, w zdekapitalizowanych kamienicach. Jeśli wyróżnia je świetna lokalizacja, może być to bardzo dobra oferta, bowiem takie budynki po remoncie znacznie zyskują na wartości.

Ile trzeba włożyć?

Oczywiście zdarza się, że starsze nieruchomości przedstawiają stan do kapitalnego remontu. Bywa, że w budownictwie z czasów przedwojennych brakuje toalet w mieszkaniach. Z danych ofertowych WGN wynika, że tego typu nieruchomości są przeciętnie o 50-70 proc. tańsze w porównaniu z lokalnymi średnimi cenowymi. Przykładem może być jedna z ofert w Chorzowie wystawiona w cenie 1200 zł/mkw. Na rynku wtórnym przeciętne ceny w tej lokalizacji oscylują wokół 3200-3500 zł/mkw.

Tak więc inwestor powinien dokładnie oszacować koszt przywrócenia nieruchomości do zdatnego stanu.

Jakiego rzędu kwoty wchodzą w grę? Wszystko zależy od zakresu prac i standardu, w jaki celujemy. Generalnie jednak przyjmuje się przeciętne koszty w granicach 800-1000 zł za metr kwadratowy, przy remoncie generalnym. Oznaczałoby to konieczność wyłożenia około 40-50 tys. zł na 50-metrowe mieszkanie.

Kalkulację remontową należy dodać do ceny zakupu. W przypadku wspomnianej nieruchomości w centrum Wrocławia cena wynosząca 250 tys. zł za 50-metrowe mieszkanie wzrosłaby do 300 tys. zł, co daje stawkę w wysokości 6 tys. zł/mkw. – i tak niższą od przeciętnych cen w tej lokalizacji.

Remont mieszkania to nie wszystko

Prace remontowe w samym lokalu mogą okazać się niewystarczające. Jeśli decydujemy się na kupno mieszkania w starszym budownictwie, w krótkim czasie możemy być zmuszeni do pokrycia części kosztów remontu budynku. Warto przed zakupem dowiedzieć się o plany inwestycyjne wspólnoty, zakres przeprowadzonych robót i wysokość funduszu remontowego. Wysoki fundusz oznacza wysoki czynsz, a to z kolei może przełożyć się na czynsz najmu i obniżyć konkurencyjność naszej oferty.

Generalnie jednak opcja do remontu jest bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem dla poszukiwaczy okazji cenowych. Przy dobrym wyborze nieruchomości pozwala po remoncie znacznie zwiększyć jej wartość i zarabiać na wynajmie.

Jeżeli w najbliższym czasie planujesz remont i chcesz zaoszczędzić już na etapie wyboru ekipy remontowej lub materiałów - wypełnij krótki formularz i nawiąż kontakt z firmami remontowymi.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN