Sąsiad zapłaci nam za zalanie działki?

Szkody spowodowane przez ulewne deszcze najczęściej kojarzą się z powodziami. Znacznie częstsze są oczywiście zjawiska o mniej katastrofalnym charakterze. Przykład stanowią podtopienia działek, których dodatkową przyczyną mogą być zaniedbania ze strony sąsiada. Rodzi się pytanie, czy odpowiedzialność właściciela sąsiedniej działki może uzasadniać zapłatę przez niego odszkodowania. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili udzielić odpowiedzi. Obejmuje ona również sytuacje, w których przyczyną szkód "zalaniowych" było wykonanie tzw. urządzeń wodnych (np. stawu).

Odpowiedzialność za zalanie działki to temat związany z kodeksem cywilnym. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku odszkodowania za szkody "zalaniowe", w grę wchodzi również inna, bardziej szczegółowa ustawa. Mowa o ustawie prawo wodne. Dla właściciela zalewanej posesji, na początku bardziej priorytetowe niż odszkodowanie bywa zapobieżenie dalszym szkodom (np. poprzez poprawę działania melioracji). Prawo wodne informuje, w jaki sposób lokalny samorząd może nakazać wykonanie potrzebnych prac.

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne stanowi, że zabronione jest dokonywanie następujących czynności przez właściciela gruntu:

• zmiana kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na gruncie wód opadowych lub roztopowych, a także kierunku odpływu wód ze źródeł (ze szkodą dla gruntów sąsiednich)
• odprowadzanie wód oraz wprowadzanie ścieków na działki sąsiednie

Właściciel działki powinien dodatkowo usuwać przeszkody oraz zmiany w odpływie wody, które zostały spowodowane przez przypadek lub działanie osób trzecich i stwarzają szkodę dla gruntów sąsiednich. W razie stwierdzenia zmiany stanu wód na gruncie (szkodliwego dla sąsiadów), wójt, burmistrz lub prezydent miasta nakazuje przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie odpowiednich prac.

Wspomniany nakaz w formie decyzji administracyjnej jest wydawany na wniosek sąsiada lub z urzędu i określa termin wykonania potrzebnych działań. Pismo przesłane stronom informuje także o możliwości odwołania się do samorządowego kolegium odwoławczego. Warto pamiętać, że opisywana procedura ma na celu usunięcie problemu związanego z zalewaniem działki, a nie przyznanie rekompensaty za szkody.

Dochodzenia roszczeń za "zalaniowe" szkody dotyczy inna procedura niż ta opisywana powyżej. Szkody związane z zalewaniem działki czasem są spowodowane inwestycjami, które poczynił sąsiad. Przykładem może być budowa urządzenia wodnego (chociażby stawu). Wówczas poszkodowany powinien w pierwszej kolejności zwrócić się w sprawie rekompensaty do organu, który wydał pozwolenie wodnoprawne lub przyjął zgłoszenie wodnoprawne dotyczące danej inwestycji.

Jeżeli natomiast szkoda nie jest efektem wydania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, to uzyskanie odszkodowania w trybie administracyjnym też jest możliwe. W takiej sytuacji, należy zgłosić swoje żądanie odnośnie rekompensaty do wojewody. Dopiero w razie niezadowolenia z rekompensaty uzyskanej w drodze administracyjnej, można wnieść powództwo do sądu cywilnego (przed upływem 30 dni od daty doręczenia decyzji o odszkodowaniu). Wniesienie pozwu do sądu jest możliwe również jeśli właściwy organ w ciągu 3 miesięcy nie rozstrzygnął o odszkodowaniu.

Opisywany powyżej, dość specyficzny tryb dochodzenia roszczeń nie dotyczy odszkodowania dla właściciela gruntów zalanych podczas powodzi w wyniku nieprzestrzegania przepisów przez właściciela wód lub właściciela urządzenia wodnego. Brak konieczności wcześniejszego dochodzenia roszczeń na drodze administracyjnej oznacza, że można od razu wnieść pozew do sądu cywilnego.

W praktyce przed sądem cywilnym zwykle kończą się również spory o szkody, w których najpierw odszkodowanie ustalał organ administracji publicznej. Stronie poszkodowanej często nie odpowiada bowiem wysokość takiej urzędowej rekompensaty, która zgodnie z przepisami powinna odpowiadać jedynie szkodzie rzeczywiście poniesionej. Zatem określone przez urząd świadczenie nie będzie uwzględniało np. utraconych korzyści. To kwestia szczególnie istotna w przypadku przedsiębiorców, choć na utratę korzyści mogą się powoływać również konsumenci.

Warto mieć świadomość, że finansowa odpowiedzialność za szkody związane z zalaniem działki może spoczywać nie tylko na sąsiedzie. Czasem taka osoba lub firma posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC), które będzie można wykorzystać w celu likwidacji szkód. Warunkiem jest oczywiście odpowiedni zakres ochrony polisy OC. Poszkodowany ponadto powinien sprawdzić, czy jego ubezpieczenie domu nie może pokryć przynajmniej części szkód związanych z zalaniem działki.