Samowolka w ogródkach działkowych się skończy?

Niedawno na serwisie "X" (wcześniej Twitter) duże zainteresowanie wzbudziło ogłoszenie dotyczące domku działkowego o powierzchni aż 120 mkw. Wspomniany domek przypominał w zasadzie pełnowymiarowy dom jednorodzinny. Budynek na działce ROD (300 mkw.) z ogrzewaniem podłogowym, piecem na ekogroszek i tarasem został wyceniony na kwotę 499 000 zł. Do tej pory nie znalazł się chętny do zapłacenia tak dużej kwoty za przeniesienie prawa do dzierżawy działki oraz własności budynku. Przeglądając inne ogłoszenia dotyczące działek z ROD możemy zobaczyć kolejne domki o powierzchni nawet 100 mkw. - 120 mkw. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy takie obiekty znajdujące się na terenie rodzinnych ogrodów działkowych mogą zostać przymusowo rozebrane.

W kontekście powierzchni domków działkowych, warto odwołać się najpierw do odpowiedniej ustawy. Chodzi o ustawę z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 poz. 40). Co ciekawe, ten akt prawny nie posługuje się pojęciem domku działkowego. Pojawiają się w nim natomiast wzmianki o altanie oraz jej dopuszczalnej powierzchni.

Altana działkowa to zgodnie z przepisami wolnostojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany o tej funkcji położony na terenie działki w ROD. Altana jest obecnie definiowana jako wolnostojący budynek/obiekt o powierzchni zabudowy do 35 mkw. oraz o wysokości do 5 metrów (przy dachach stromych) lub do 4 metrów (w przypadków dachów płaskich). Do limitu powierzchni zabudowy (35 mkw.) nie wliczamy tarasu, werandy lub ganku jeśli łączna powierzchnia takiego elementu altany nie przekracza 12 mkw.

Co ważne, w przeszłości obowiązywały inne limity wymiarów altan działkowych. Mowa o następujących ograniczeniach:

• maksymalna powierzchnia jako 12 mkw. - ograniczenie obowiązujące od 1 lipca 1965 r. do 13 grudnia 1977 r.
• powierzchnia zabudowy wynosząca do 20 mkw. przy wysokości najwyżej 3 metry - zasady obowiązujące od 14 grudnia 1977 r. do 31 grudnia 1981 r.
• powierzchnia zabudowy do 20 mkw. (na terenie miast) lub do 35 mkw. (w pozostałych ogrodach) oraz maksymalna wysokość wynosząca 4 metry - limity obowiązujące od 1 stycznia 1982 r. do 31 grudnia 1986 r.
• powierzchnia zabudowy wynosząca maksymalnie 25 mkw. w ogrodach miejskich lub 35 mkw. w pozostałych ogrodach przy wysokości do 4 metrów lub do 5 metrów (większy limit dla dachu dwuspadowego z płaszczyznami stykającymi się pod kątem ostrym) - zasady stosowane od 1 stycznia 1987 r. do 31 grudnia 1994 r.
• powierzchnia zabudowy do 25 mkw. (na terenie miast) lub do 35 mkw. (w pozostałych ogrodach) oraz maksymalna wysokość wynosząca 4 metry (dach jednospadowy) lub 5 metrów (dach dwuspadowy) - limity obowiązujące od 1 stycznia 1995 r. do 28 lutego 2014 r.

Warto zwrócić uwagę, że w 2014 r. przestało obowiązywać rozgraniczenie maksymalnej powierzchni zabudowy dla ogrodów miejskich oraz pozostałych. Natomiast pod koniec kwietnia 2015 r. dodano obecne zastrzeżenie dotyczące niewliczania mniejszych tarasów, werand i ganków do powierzchni zabudowy.

Wznoszenie na terenie ROD domków większych niż dopuszczają przepisy jest i było na tyle powszechną praktyką, że Polski Związek Działkowców opublikował ostrzegawcze komunikaty. Przykładem jest Komunikat KR PZD w sprawie sprzedaży działek z ponadnormatywną altaną (z dnia 22 marca 2016 r.). PZD w tym dokumencie zwraca uwagę, że nie należy mylić samodzielnych własnościowych działek rekreacyjnych z działkami w ROD.

Pamiętajmy, że w przypadku rodzinnych ogrodów działkowych, transakcja nie przewiduje nabycia prawa własności do gruntu, lecz jedynie przeniesienie prawa dzierżawy. Przeniesienie prawa własności dotyczy tylko nasadzeń, urządzeń i obiektów. Takie rzeczy wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność. W razie wygaśnięcia prawa do działki, były działkowiec powinien otrzymać wynagrodzenie za nasadzenia, urządzenia i obiekty będące jego własnością. Rekompensata nie przysługuje jednak za rzeczy (w tym domki) wykonane niezgodnie z prawem.

Właściciele ponadnormatywnych altan (domków) w rodzinnych ogrodach działkowych powinni również wiedzieć o innych konsekwencjach. Obowiązujący, ogólnopolski regulamin ROD wskazuje, że w razie stwierdzenia naruszenia przepisów, zarząd rodzinnego ogrodu działkowego zgłasza takie naruszenie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Stwierdzenie naruszenia przepisów dotyczących np. powierzchni altany może być podstawą do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej. W praktyce wiele zarządów ROD toleruje ponadwymiarowe domki, ale taki stan rzeczy może się zmienić. Ewentualne konsekwencje nakazanego rozebrania lub przebudowy altany będą obciążały obecnego dzierżawcę działki. Pamiętajmy również, że uproszczona legalizacja samowoli starszych niż 20 lat nie obejmuje domków z ROD.