Lokale na najwyższych piętrach. Czy faktycznie płacimy tylko za ładny widok?
Wysokość kondygnacji nie jest w obecnych czasach pierwszym czynnikiem wyboru lokalu mieszkalnego, ustępując w tej kwestii miejsca lokalizacji czy cenie nabycia. Wciąż ma jednak istotne znaczenie dla większości nabywców mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Czy w takim razie teoria, zgodnie z którą im mieszkanie wyżej położone, tym atrakcyjniejsze, jest w pełni zasadna?
W wielkiej płycie w cenie wyższe kondygnacje
W praktyce nigdy nie istniała prosta zależność atrakcyjności mieszkania bądź jego wartości rynkowej od wysokości kondygnacji, na którym zostało zlokalizowane. Zasadnicze różnice występują bowiem pomiędzy budownictwem współczesnym a tym z poprzedniej epoki ustrojowo-ekonomicznej, czy też w ramach różnych segmentów obecnego budownictwa deweloperskiego.
W przypadku starszych mieszkań, przede wszystkim tych budowanych przed laty w technologii wielkopłytowej, zasada, że lokale położone na parterze i ostatnim piętrze należą do jednostek drugiej kategorii, miało i w dalszym ciągu ma swoje uzasadnienie. Wynika ono z archaicznej technologii budowy, która nie gwarantuje odpowiedniej izolacyjności zarówno cieplnej, jak i akustycznej.
W blokach z płyty większym wzięciem cieszą się więc lokale położone na kondygnacjach od drugiej do przedostatniej, ze szczególnym wskazaniem na te położone na wyższych piętrach. Czy podobna zasada obowiązuje również w nowym budownictwie?
Im wyżej, tym drożej tylko w apartamentowcach
W przypadku mieszkaniowych inwestycji deweloperskich powstających obecnie, reguła, że na im wyższej kondygnacji mieszkanie jest położone, tym jest lepsze więc i droższe, w dużym stopniu odeszła do lamusa. W przypadku inwestycji z segmentu popularnego czy nawet średniej półki takie przykłady można co prawda jeszcze znaleźć, ale nie są one już absolutnie obowiązującą normą. Co więcej, w większości przypadków trudno się doszukać podobnej zależności, a coraz częściej spotyka się i takie sytuacje, że mieszkania ze wszystkich kondygnacji są przez dewelopera wyceniane za mkw. na identycznym, bądź bardzo zbliżonym poziomie. W wybranych przypadkach popularnych inwestycji deweloperskich maksymalne różnice w stawkach za mkw. powierzchni pomiędzy najniższymi i najwyższymi kondygnacjami nie przekraczają zazwyczaj poziomu 2-3 procent.
Natomiast istotne różnice w cenach w zależności od kondygnacji występują w wieżach apartamentowych typu Złota 44 czy Cosmopolitan. W tego typu inwestycjach płaci się cenę za niepowtarzalną panoramę, która im wyżej, tym bardziej bywa unikatowa. Tu najwyższe kondygnacje potrafią być droższe od tych najniższych o około jedną trzecią. Natomiast maksymalne różnice w cenie ofertowej za mkw. pomiędzy najniższymi i najwyższymi kondygnacjami w deweloperskich inwestycjach klasy premium mogą osiągać poziom nawet 50 proc.
Poza tym mieszkania z najwyższych kondygnacji w inwestycjach deweloperskich klasy premium to bardzo często tzw. Penthouse’y, a więc apartamenty najbardziej luksusowe, wysokie, dysponujące obszernymi tarasami widokowymi. Jednak w tym przypadku ceny tego typu lokali są najczęściej nieporównywalnie wyższe, a nawet zaporowe w odniesieniu do standardowych apartamentów. W ich przypadku płaci się także za luksus, którego nieodzowną składową powinna być unikatowa panorama z okien i przynależnego tarasu.
Piętro nie jest najważniejsze, ale ma znaczenie
Usytuowanie mieszkania na konkretnej kondygnacji w przypadku współczesnych inwestycji deweloperskich z segmentu popularnego, zwłaszcza w oderwaniu od innych uwarunkowań, zawsze będzie miało drugorzędne znaczenie dla atrakcyjności inwestycyjnej lokalu czy też jego obecnej i przyszłej wartości rynkowej. Przykładowo parterowe lokum z ekspozycją na otwartą, zieloną i spokojną przestrzeń zawsze będzie lepiej wyceniane przez rynek niż to położone znacznie wyżej, ale z bezpośrednim widokiem na ścianę sąsiedniego bloku czy biurowca albo ruchliwą, głośną ulicę.
Jednak mieszkania położone na najwyższych kondygnacjach są w praktyce całkowicie pozbawione ryzyka usytuowania w miejscach mniej lub bardziej kolidujących z optymalnym komfortem zamieszkiwania. Chodzi tu o bezpośrednie sąsiedztwo wjazdów do garaży, wejść do klatek schodowych, lokali gastronomicznych czy osiedlowych śmietników. Bardzo często dodatkowo zapewniają optymalny widok z okien oraz bezpieczny dystans od ulicznego zgiełku i największych zanieczyszczeń powietrza. Dlatego też w większości inwestycji deweloperskich mieszkania położone na wysokich kondygnacjach sprzedają się zazwyczaj szybciej, a więc są bardziej preferowane przez nabywców.
Mimo wszystko jednak dokonując wyboru mieszkania w upatrzonej inwestycji deweloperskiej, należy rozpatrywać jego położenie w znacznie szerszym spektrum, nie przywiązując ponadprzeciętnej wagi do samej kondygnacji.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl
