Rząd dał nam za dużo budowlanej swobody?

Wielu rodaków powitało z zadowoleniem liberalizację przepisów prawa budowlanego, która trwa już od dłuższego czasu. Chodzi o możliwość wzniesienia większej liczby obiektów na podstawie samego zgłoszenia albo nawet bez konieczności powiadamiania urzędu. Niestety, praktyka pokazuje, że uproszczenie procedur ma również swoje negatywne skutki. Coraz częściej zaczynają się bowiem pojawiać obiekty budowlane, które usytuowano zbyt blisko granicy działki oraz zabudowań sąsiada. Skutkiem takiej sytuacji może być spór sąsiedzki, a nawet konieczność rozbiórki samowoli budowlanej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili opisać problem, który dotyczy lokalizacji obiektów powstających na uproszczonych zasadach (np. przydomowych wiat, miejsc postojowych oraz małych siedliskowych budynków gospodarczych).

Pomimo odstąpienia od konieczności uzyskiwania pozwolenia i dokonywania zgłoszenia budowlanego przy wielu inwestycjach, nasz polski ustawodawca zdecydował się na utrzymanie szczegółowych przepisów, które na przykład wyznaczają minimalną odległość niektórych obiektów od granicy działki i zabudowań sąsiada. W przypadku inwestycji realizowanych bez obowiązku uzyskiwania pozwolenia i dokonania zgłoszenia, inwestor nie może liczyć na to, że urzędnik zwróci uwagę chociażby na zbyt małą odległość wiaty na samochód od granicy działki. Ustawodawca założył, że inwestor zna wszystkie obowiązujące przepisy, co dość często wcale nie jest prawdą.

W rezultacie może się okazać, że obiekt budowlany powstanie w nieodpowiednim miejscu. Finałem takiej sprawy bywa kontrola nadzoru budowlanego i konieczność rozbiórki obiektu przez niefortunnego inwestora. Możliwość ingerencji organów nadzoru budowlanego w inwestycje realizowane bez formalności potwierdzają wyroki sądów. Ważny wydaje się między innymi Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 21 maja 2021 r. (sygn. akt: II SA/Łd 582/20). Czytamy w nim, iż: "nawet okoliczność, że obiekt budowlany nie jest objęty obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę czy dokonania zgłoszenia, nie wyłącza prowadzenia przez organy administracji postępowania w oparciu o art. 50 ust. 1 pkt 2 lub 4 ustawy Prawo budowlane" (chodzi o wstrzymanie prac i ewentualny nakaz rozbiórki). Wyrok łódzkiego sądu potwierdza, że inwestor mimo braku formalności musi brać pod uwagę również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, mamy oczywiście do czynienia ze sporym zróżnicowaniem dopuszczalnych zasad zabudowy. Plany miejscowe mają bowiem zasięg lokalny. Uniwersalny i ogólnopolski charakter posiada natomiast Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019 poz. 1065). Ten akt prawny zawiera przepisy, do których muszą stosować się również inwestorzy wznoszący obiekty bez pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia. Chodzi między innymi o regulacje dotyczące minimalnej odległości niektórych obiektów od sąsiedniej działki oraz zabudowań.

Zasady wyznaczone przez rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002 r. bywają dość skomplikowane. Przykład mogą stanowić przydomowe wiaty o powierzchni do 50 mkw., czyli budowle, które inwestorzy obecnie wznoszą bez pozwolenia i zgłoszenia (pod warunkiem nieprzekroczenia limitu wynoszącego dwie wiaty na każde 1000 mkw. działki). Jeżeli nowa wiata będzie miejscem postoju auta, to należy ją odsunąć na co najmniej 7 metrów od okien domu/bloku i 3 metry względem granicy działki innej niż drogowa. Jeśli natomiast wiata nie będzie pełniła funkcji miejsca postojowego lub składu opału i nie można jej uznać za budynek ze względu na nieobecność ścian, to dopuszczalne jest usytuowanie takiej budowli bez limitu odległości od granicy działki/domu (pod warunkiem zgodności z planem miejscowym).

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl nieprzypadkowo wybrali przykład wiaty jako obiektu wznoszonego bez formalności. Przy okazji tego przykładu, można zwrócić uwagę na znaczenie przepisów przeciwpożarowych. Wiaty bywają bowiem wykorzystywane jako składy opału (najczęściej drewna). Takie zastosowanie wiaty wymaga dodatkowego spełnienia przepisów Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2010 nr 109 poz. 719). Wspomniany akt prawny mówi, że materiały palne nie powinny być składowane (poza budynkiem) w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy działki. Oczywiście, konieczność przestrzegania przepisów przeciwpożarowych obejmuje wszystkie obiekty wznoszone bez formalności, a więc nie tylko wiaty.