Remont mieszkania: które prace wymagają zgody urzędników?

Zanim zdecydujesz się na remont mieszkania, warto rozróżnić trzy pojęcia: bieżącą konserwację, remont oraz przebudowę. W praktyce o przeprowadzeniu prac nie trzeba informować tylko w przypadku bieżącej konserwacji. Zgodnie z prawem natomiast prace remontowe powinny zostać zgłoszone w starostwie. Oczywiście nikt nie będzie podejmował takich kroków w związku z malowaniem mieszkania czy wymianą parkietu, ale poważniejsze ingerencje w domu już są kłopotliwe, a ich status niejednoznaczny.

Remont na gruncie prawa budowlanego są to te roboty, które zmierzają do odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niestanowiące bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych,, niż użyto w stanie pierwotnym.

I tu zaczynają się problemy. Nie wszystkie działania, które uznalibyśmy za remont, są takimi w oczach nadzoru budowlanego. Problem dotyczy np. burzenia ścian działowych. Zdarza się, że nadzór uznaje takie działania za przebudowę mieszkania, która wymaga pozwolenia. Dzieje się tak nawet pomimo orzeczeń sądowych, które kwalifikują burzenie ścianek jako prace remontowe.

Zgodnie z prawem budowlanym za przebudowę uznaje się te działania, "w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego" z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura (objętość brutto), powierzchnia zabudowy (powierzchnia terenu zajmowanego przez budynek po wykończeniu), wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji).

By uniknąć kontrowersji i posądzenia o samowolę budowlaną, najlepiej więc zgłosić w starostwie powiatowym zamiar przeprowadzenia takich prac. Jeśli w ustawowym terminie 30 dni nie otrzymasz sprzeciwu urzędników, możesz zaczynać. Oczywiście wszelkie zmiany ingerujące w ściany nośne bez pozwolenia z pewnością zostaną uznane za samowolę budowlaną. To samo zresztą dotyczy ingerencji w części wspólne nieruchomości, piony wentylacyjne itp.

Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że niektóre prace remontowe również mogą wymagać akceptacji ze strony wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego należy koniecznie sprawdzić, co mówi regulamin wspólnoty. Czasem lista robót, na które musi być zgoda, może zaskakiwać. Niektóre wspólnoty dają sobie np. prawo do ingerowania w kwestię wymiany okien w mieszkaniu.

Jeśli jakieś prace muszą być zaakceptowane przez wspólnotę mieszkaniową, odbywa się to poprzez głosowanie i przyjęcie odpowiedniej uchwały. Jeżeli mieszkanie jest w zarządzie spółdzielni, decyzję będzie podejmował jej zarząd lub uprawniony kierownik. Obowiązku poinformowania odpowiednich organów nie warto ignorować. Pamiętaj, że ewentualna samowola budowlana wiąże się z szeregiem konsekwencji – m.in. z grzywną do 5 tys. zł.

Ewentualne przebudowy na rynku pierwotnym to sprawa łatwiejsza. Oczywiście należy jak najszybciej poinformować dewelopera o zmianach, na których ci zależy. Czasem firmy mają w swojej ofercie możliwość aranżacji przestrzeni w mieszkaniu – dobudowanie/zburzenie ścian działowych.

Z reguły ewentualny termin zgłaszania swoich propozycji jest uzależniony od harmonogramu prac i powinien być określony w umowie. Deweloper nie powinien odmówić, jeśli ingerencja nie wiąże się ze zmianami konstrukcyjnymi budynku. Ewentualna likwidacja ścian działowych nie będzie więc problemem. Może nawet wiązać się z niewielkim obniżeniem ceny, bo deweloper nie będzie musiał ich stawiać. Nie powinno być też problemu np. z przeniesieniem wyjść instalacji elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Ewentualne poważne zmiany, wchodzące w części wspólne czy elementy konstrukcyjne – to sprawa poważniejsza. Z reguły firmy nie dają na to zgody, chyba że koszty – przeważnie wysokie – pokryje nabywca.

Monika Prądzyńska, WGN Nieruchomości