Remont mieszkania. Jak ocenić jego przyszłą wartość?

Jeśli finansujemy wykończenie/remont kredytem, jest to kluczowa sprawa, gdy bowiem bank uzna, że mieszkanie po remoncie nie będzie wystarczającym zabezpieczeniem dla kredytu w kwocie, o którą się staramy, nie dostaniemy odpowiednio wysokich środków.

Takie sytuacje zdarzają się często – zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie gros klientów kupuje mieszkania w tzw. standardzie deweloperskim, a więc do samodzielnego wykończenia. Pod tym względem rynek wtórny ma tę "przewagę", że w kupionym mieszkaniu – o ile nie jest w fatalnym stanie, można zamieszkać od razu bez konieczności przeprowadzania dodatkowych prac. W praktyce nawet kupujący mieszkania używane najczęściej szybko decydują się na remont. Mało komu bowiem odpowiada wersja "wyjściowa" - zawsze jest coś do zmiany albo poprawy (nie mówiąc już o sytuacji, gdy kupujemy mieszkania do remontu). Chodzi o niemałe pieniądze. Szacuje się ostrożnie, że przeciętne koszty remontu/wykończenia stanowią 10 proc. wartości nieruchomości.

Dla banku kluczowym wskaźnikiem przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu bądź nieprzyznaniu kredytu jest tzw. LtV (loan to value). Wskaźnik ten mówi o tym, jaka jest relacja kredytu do wartości zabezpieczenia, czyli mieszkania obciążonego hipoteką. W przypadku kredytu na zakup i remont wskaźnik ten określi bank, szacując, o ile wzrośnie wartość mieszkania po przeprowadzeniu remontu. Powinna być ona przynajmniej o 10 proc. wyższa niż kwota kredytu. Co prawda teoretycznie na polskim rynku kredytowym najniższy możliwy wkład własny wynosi 20 proc., jednak w praktyce spotyka się kredyty z wkładem mniejszym – np. 10 proc.

W celu określenia wartości nieruchomości po remoncie bank powoła rzeczoznawcę. Ten zapozna się z parametrami nieruchomości oraz dokumentami – kosztorysem i harmonogramem prac remontowych. Następnie dokona wyceny nieruchomości. W jaki sposób?

Najpopularniejsza jest tzw. metoda porównawcza, która polega po prostu na tym, że rzeczoznawca porównuje ceny uzyskane w transakcjach za podobne nieruchomości w okolicy. Jeśli więc mamy mieszkanie w bloku z wielkiej płyty na 3. piętrze, rzeczoznawca wynajdzie takie właśnie nieruchomości. Ceny, po których były przeprowadzanie transakcje, rzeczoznawca znajdzie choćby w katastrze, ale też popularny jest system Amron (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), z którego korzysta Związek Banków Polskich. Rozporządzenie ministerialne mówi, że średnią cenową należy wyciągnąć na podstawie przynajmniej kilkunastu nieruchomości. Przyjmuje się, że musi być to przynajmniej 11 mieszkań.

Po znalezieniu porównywalnych transakcji rzeczoznawca koryguje wartość nieruchomości, opierając się na wadze poszczególnych cech, czyli ich udziale w całościowej wycenie. Np. lokalizacja ma większą wagę niż wykończenie nieruchomości itp. Oczywiście dokonujący operatu szacunkowego ustala, na jakim poziomie znajduje się dana cecha – dobrym, średnim, niskim itp.

By nie przeżyć nieprzyjemnego zaskoczenia, gdy po wpłacie wkładu własnego nie dostaniemy odpowiednich pieniędzy, dobrze jest po prostu dokonać wyceny samodzielnie. Możemy postąpić podobnie jak rzeczoznawca – tzn. sprawdzić ceny mieszkań w okolicy, nawet odwiedzić niektóre z nich. Wyszukać nieruchomości o podobnym standardzie do naszej – oczywiście po przeprowadzeniu prac.

Warto jednak wiedzieć, że wyceny "amatorskie" często obarczone są błędami. Po pierwsze – nie bierzemy pod uwagę czynników, które mają znaczenie dla rzeczoznawcy bankowego, a akurat jakość wykończenia ma znaczenie drugorzędne. Przy operacie szacunkowym nie liczy się jakość tapet czy kafelków w łazience, ale np. stan instalacji elektrycznej. Bez znaczenia są meble, sprzęt AGD itp.
Po drugie – może nawet ważniejsze – określony wkład finansowy nie powoduje, że mieszkanie automatycznie zyskuje na wartości o tyle, ile w nie włożyliśmy. Zobrazujmy to przykładem: załóżmy, że ktoś w zaniedbanej, peryferyjnej okolicy pełnej tanich mieszkań inwestuje w nieruchomość wartą 150 tys. zł. By nadać jej wysoki standard, dokonuje remontu wartego drugie 150 tys. zł. Mieszkanie zyskuje standard premium, jednak nie oznacza to, że automatycznie jest warte 300 tys. Dlaczego? Ponieważ ceny nieruchomości w tej okolicy są znacznie niższe, co "odbija" się też na cenie naszej nieruchomości. Apartament w warszawskim śródmieściu będzie znacznie droższy niż dokładnie taka sama nieruchomość, ale dajmy na to – na Targówku.

To zresztą cenna przestroga. Z jednej strony zagrożeniem jest niedoinwestowanie, z drugiej jednak strony można przeinwestować. Jeśli wycena jest nam potrzebna przede wszystkim do tego, by nie "przejechać się" w relacjach z bankiem, dobrze jest po prostu samodzielnie skorzystać z usług rzeczoznawcy. Jeśli wybierzemy kogoś takiego z listy rzeczoznawców akceptowanych przez bank, jego operat będzie dla banku obowiązujący.