Przez brak elektrycznego przeglądu nie będzie odszkodowania?

W temacie okresowych przeglądów budynków, najwięcej mówi się o wizytach kominiarzy. Wielu właścicieli budynków jednorodzinnych pamięta o takich corocznych kontrolach wymaganych przez przepisy. Trudno jednak ukryć, że w przypadku domów dyscyplina związana z badaniami technicznymi jest mniejsza względem budynków wielorodzinnych zarządzanych np. przez spółdzielnie lub wspólnoty. Różnica dotyczy również wiedzy o okresowych przeglądach. Wielu właścicieli domów nie zdaje sobie sprawy, że powinni też okresowo zlecać badania instalacji elektrycznej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają z czego wynika wspomniany obowiązek. Warto również wytłumaczyć, jak brak jego realizacji może wpływać na wypłatę odszkodowania ubezpieczeniowego.

Na wstępie warto zwrócić uwagę, że ustawodawca w odniesieniu do domów wprowadził mniej restrykcyjne wymagania dotyczące okresowych przeglądów. Taki wniosek można wysnuć po przeanalizowaniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2023 poz. 682). Prawo budowlane wskazuje, że właścicieli budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego nie obowiązuje wymóg związany z coroczną kontrolą stanu technicznego "elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu". Podobne zwolnienie, ale z wyłączeniem instalacji gazowych obejmuje obiekty wzniesione bez konieczności uzyskiwania pozwolenia.

Właścicieli domów, tak samo zresztą jak właścicieli i zarządców budynków wielorodzinnych, dotyczy natomiast obowiązek corocznej kontroli instalacji gazowych, przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), a także instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Poza tym trzeba pamiętać o wymogach związanych z oczyszczaniem przewodów kominowych, które wymienia paragraf 34 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2023 poz. 822).

Dodatkowo artykuł 62 ustawy prawo budowlane wskazuje, że zarządcy lub właściciele budynków mieszkalnych (w tym jednorodzinnych) powinni zlecać co najmniej raz na 5 lat "badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów". Taką analizę stanu technicznego instalacji elektrycznej wykonuje osoba posiadająca świadectwo kwalifikacyjne uprawniające do zajmowania się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci na stanowisku dozoru (SEP G1 Dozór).

Po każdej okresowej kontroli budynku, zostaje sporządzony protokół zawierający ewentualne zalecenia eksperta. Specjalista powinien również sprawdzić, czy właściciel domu jednorodzinnego wykonał zalecenia z poprzedniej kontroli. Właśnie dlatego należy przygotować dokument potwierdzający przeprowadzenie wcześniejszej kontroli (o ile się ona odbyła). Warto wiedzieć, że organ nadzoru budowlanego w razie poważnych wątpliwości co do bezpieczeństwa obiektu może nakazać wykonanie okresowej kontroli (w tym przeglądu instalacji elektrycznej) szybciej niż to wynika z ustawowych terminów.

Niewypełnienie przez właściciela lub zarządcę budynku obowiązków związanych z okresowymi przeglądami można uznać za przestępstwo w rozumieniu art. 91a prawa budowlanego (zobacz: D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2022, art. 62). Jednak w praktyce kontrola nad częstością i rzetelnością okresowych przeglądów bywa niedostateczna (zwłaszcza jeśli chodzi o budynki jednorodzinne). W związku z powyższym, właściciel domu powinien mieć na względzie przede wszystkim własne bezpieczeństwo i kwestie ubezpieczeniowe.

W przypadku ubezpieczeń domów i mieszkań, kluczowe znaczenie mają oczywiście warunki ochrony określone przez OWU. Generalna zasada jest jednak taka, że niewykonanie okresowego przeglądu może być podstawą do wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela jeśli to zaniedbanie miało związek z powstaniem szkody lub zwiększeniem jej rozmiarów. Sądy orzekające o ewentualnym odszkodowaniu, biorą pod uwagę obowiązek zlecania przez właściciela okresowych kontroli budynku jednorodzinnego. Jednakże niewypełnienie tego obowiązku nie zawsze skutkuje negatywnym dla właściciela stanowiskiem sądu w sprawie odszkodowania ubezpieczeniowego (zobacz na przykład: Zarządzenie Sądu Rejonowego w Szczytnie z dnia 17 września 2014 r. - sygnatura akt: VI C 27/13).