Problemy z użytkowaniem domu: ekologia daje się we znaki?

Rodacy coraz częściej słyszą o takich kontrowersyjnych tematach jak chociażby wymagana bezemisyjność nowych domów od 2028 roku, obowiązkowe remonty starszych budynków i system opłat od emisji CO2 obejmujący ogrzewanie budynków oraz transport. Okazuje się jednak, że nie tylko planowane restrykcje i wymagania ekologiczne powinny wzbudzać uwagę. Ostatnio usłyszeliśmy o kłopotach, jakie mają niektórzy prywatni inwestorzy kończący budowę domów. Czasem takie osoby doświadczają problemów z formalnym rozpoczęciem użytkowania budynku, o czym niedawno informował portal Money.pl. Eksperci serwisu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, skąd wspomniane kłopoty, które wymuszają nierzadko kosztowne przeróbki.

Z całą pewnością warto najpierw przypomnieć, że od 2021 r. obowiązują bardziej surowe wymagania dotyczące energochłonności budynków mieszkalnych. Poniższa tabela przedstawia zaostrzone limity, które wyznaczają maksymalne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną potrzebną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Jak nietrudno zauważyć, wymagania związane z konsumpcją takiej energii w nowych domach mocno wzrosły od 2013 r. do 2021 r.

W przepisach rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 5 lipca 2013 r. (Dz.U. 2015 poz. 1422) znajdziemy także szczegółowe wymogi związane ze zmniejszoną przenikalnością cieplną poszczególnych elementów budynków. Na mocy przepisów przejściowych, starsze wymagania co do energochłonności znalazły zastosowanie dla wniosków o pozwolenie na budowę i zgłoszeń, w przypadku których procedura administracyjna nie zakończyła się przed 31 grudnia 2020 r.

Wspomniany wcześniej problem z rozpoczęciem użytkowania budynku dotyczy domów, które powinny spełniać najnowsze wymogi w zakresie energochłonności. Chodzi o budynki, które przecież według projektowanej charakterystyki energetycznej muszą spełniać zaostrzone wymagania. Jaka może być zatem przyczyna problemów, które pojawiają się po wykonaniu świadectwa charakterystyki energetycznej niedawno ukończonego domu? Każda sytuacja na pewno jest indywidualna, ale można wskazać najbardziej prawdopodobne wyjaśnienie problemów.

Mianowicie, ryzykowne dla inwestorów jest wznoszenie budynków, które według projektu spełniają zaostrzone wymagania energetyczne z niewielkim zapasem. W takiej sytuacji rośnie ryzyko, że zmiany projektu związane na przykład z oszczędnościami będą skutkowały problemami po wykonaniu świadectwa energetycznego. Chodzi zarówno o mniejsze zmiany, jak i te poważne dotyczące np. sposobu ogrzewania. Próby obejścia przepisów są ryzykowne, bo może się okazać, że urząd zgłosi sprzeciw po zawiadomieniu go o zakończeniu budowy domu. Załącznikiem do zawiadomienia o zakończeniu budowy jest m.in. kopia świadectwa energetycznego domu.

W praktyce konsekwencje budowy bardziej energochłonnego domu mogą zależeć od tego, czy osoba sporządzająca świadectwo charakterystyki energetycznej budynku przymknie oko na odstępstwa. Jeżeli jednak świadectwo charakterystyki energetycznej będzie wskazywało na przekroczenie limitów energochłonności, to organ nadzoru budowlanego może w drodze decyzji nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Takie pozwolenie urząd prawdopodobnie uzależni od wykonania prac zmierzających w kierunku obniżenia energochłonności (zobacz: R. Godlewski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. D. Sypniewski, Warszawa 2022, art. 54).

Rodzi się pytanie, czy w przyszłości ustawodawca przyjmie jakieś rozwiązania zmierzające do tego, aby wspomniane "przymykanie oka" na odstępstwa od wymagań ekologicznych było rzadsze. Na razie trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ale warto pamiętać, że zmiany prawne ukierunkowane na bardziej restrykcyjne respektowanie wymagań ekologicznych byłyby zgodne z ogólnym kursem polityki UE.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl