Pozwolenie na budowę wreszcie jest nienaruszalne?

Stwierdzenie nieważności pozwolenia budowlanego to jeden z najgorszych scenariuszy dla inwestora. Chodzi nie tylko o osobę budującą na przykład dom na własne potrzeby. Zdarzały się już bowiem przypadki unieważnienia pozwoleń, które otrzymywali deweloperzy. Rząd w ramach odpowiedzi na opinie części ekspertów i skargi inwestorów (w tym deweloperów), postanowił zwiększyć stabilność prawną przy realizacji inwestycji budowlanych. Przepisy obowiązujące od 19 września 2020 r. wskazują, że stwierdzenie nieważności pozwolenia budowlanego jest niemożliwe po upływie 5 lat. To dobra wiadomość dla inwestorów, ale trzeba pamiętać o pojawiających się wątpliwościach prawnych. Dotyczą one tego, czy wspomniany pięcioletni okres obejmuje również pozwolenia wydane przed 19 września 2020 r. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładniej przyjrzeć się sytuacji.

Zmiana z jesieni 2020 roku jest bardzo istotna

Z perspektywy ponad dwóch lat widzimy, jak duże znaczenie miało dodanie do prawa budowlanego artykułu 37b. Wspomniany artykuł obowiązujący od 19 września 2020 roku w ustępie 1 wskazuje, że: "Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat". Ustęp 2 tego samego artykułu 37b mówi natomiast o właściwym zastosowaniu artykułu 158 paragraf 2 kodeksu postępowania administracyjnego.

Brzmienie art. 37b ust. 2 prawa budowlanego oznacza w praktyce, że po upływie pięcioletniego terminu, organ administracji architektoniczno-budowlanej może jedynie stwierdzić wydanie decyzji z naruszeniem prawa i podać przyczyny uzasadniające brak wcześniejszego stwierdzenia nieważności. Warto dodać, że wojewoda jest organem właściwym do stwierdzenia nieważności pozwolenia budowlanego wydanego przez prezydenta miasta na prawach powiatu lub starostę. O stwierdzenie nieważności decyzji budowlanej może wystąpić każdy, kto ma interes prawny (zobacz: Wyrok NSA z dnia 4 września 2009 r. - II OSK 1350/08). Możliwe jest też wszczęcie tzw. postępowania nieważnościowego z urzędu.

Pewien praktyczny problem polega na tym, że ustawodawca nie przesądził, czy pięcioletni termin z art. 37b prawa budowlanego ma być liczony od dnia doręczenia pozwolenia na budowę inwestorowi, daty doręczenia stronie żądającej stwierdzenia nieważności decyzji, czy też od pierwszego doręczenia decyzji którejkolwiek stronie postępowania. Komentarze do prawa budowlanego czasem wskazują na ten trzeci wariant (zobacz na przykład: A. Plucińska-Filipowicz, T. Filipowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. M. Wierzbowski, LEX/el. 2022, art. 37(b)).

Ministerstwo stanęło po stronie inwestorów

Niedługo po wprowadzeniu opisywanych przepisów pojawiły się wątpliwości, czy ustawowa ochrona przed skutkami podważenia pozwolenia budowlanego dotyczy również pozwoleń, które wydano przed 19 września 2020 r. Niestety, do kontrowersji najbardziej przyczynił się sam ustawodawca, gdyż przepisy przejściowe nie przesądzają, czy zasada wzmocnionej trwałości pozwolenia na budowę obejmuje decyzje sprzed daty wejścia w życie art. 37b prawa budowlanego (tzn. sprzed 19 września 2020 r.). Wątpliwości wzmógł Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 2020 r. (sygn. akt: II OSK 2658/18).

Warto zatem podkreślić, że wyjaśnienia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 25 lutego 2021 r. (sygn. DAB-II.054.2.2021) wskazują na zastosowanie art. 37b prawa budowlanego również do decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych przed 19 września 2020 r. Za stosowaniem korzystnych dla inwestorów regulacji do starszych pozwoleń na budowę opowiadają się też autorzy niektórych komentarzy i artykułów prawnych (zobacz: M. Kopeć, Stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie w świetle nowelizacji Prawa budowlanego ustawą z 13.02.2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, ST 2022, nr 3, s. 86-94 oraz D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2022, art. 37(b)).

Równocześnie trzeba poczynić ważne zastrzeżenie dotyczące korzystnej dla inwestorów interpretacji przepisów. Chodzi o Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 września 2020 r. (sygn. akt: II SA/Ol 228/20). Sugeruje on, że artykuł 37b prawa budowlanego nie poprawia sytuacji inwestora, jeśli postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji budowlanej zostało wszczęte i niezakończone przed 19 września 2020 r.