Polacy nie chcą się targować o mieszkanie?

Firma Deloitte niedawno opublikowała kolejne wydanie raportu, który dotyczy sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Zawiera on ciekawe informacje na temat wysokości rabatów mieszkaniowych. Na podstawie tych danych można dojść do wniosku, że Polacy niechętnie targują się przy zakupie lokali. W rzeczywistości sytuacja okazuje się bardziej skomplikowana.

Dane z 2014 r., zebrane przez Deloitte, wskazują, że w Polsce przeciętny rabat dla nabywcy nowego mieszkania lub domu wynosił ok. 6 proc. ceny ofertowej. Zbliżone wyniki odnotowano w przypadku Węgier i Rumunii. Znacznie większa różnica między poziomem cen ofertowych i transakcyjnych była widoczna m.in. na terenie Hiszpanii (20 proc.), Włoch (16 proc.) i Czech (13 proc.). Informacje opublikowane przez Deloitte można skonfrontować z danymi Narodowego Banku Polskiego. Poniższy wykres przedstawia różnicę między średnią ceną ofertową i transakcyjną 1 mkw. w sześciu krajowych metropoliach. Różnica obliczona na podstawie danych NBP jest nieco wyższa od faktycznego poziomu rabatów, gdyż średnią cenę 1 mkw. zakupionych mieszkań porównuje się ze stawką dotyczącą wszystkich lokali (również tych niesprzedanych).

Obliczona różnica pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną potwierdza, że deweloperzy działający na terenie metropolii w 2014 r. udzielali niewielkich rabatów (średnio 6 proc.). Osoby kupujące używane mieszkania mogły liczyć na znacznie większe obniżki ceny ofertowej. Pierwszy kwartał 2015 nie przyniósł większych zmian w ogólnym poziomie rabatów. Jak na razie program MdM jest sporym zmartwieniem dla sprzedawców używanych lokali. Rządowe dopłaty powodują bowiem widoczne przesunięcie popytu na rynek deweloperski. Zapowiadane rozszerzenie MdM-u o używane lokale prawdopodobnie będzie miało widoczne efekty tylko w mniejszych miastach i trzech metropoliach (Łódź, Gdańsk i Poznań). Niski poziom planowanych limitów dla rynku wtórnego cieszy deweloperów działających na terenie Warszawy, Krakowa i Wrocławia.

Warto pamiętać, że rabaty udzielane przez krajowych deweloperów nie zawsze były tak niskie jak obecnie. W 2009 r. i 2012 r. średnia różnica między ceną ofertową i transakcyjną nowych lokali oscylowała na poziomie 10 proc. (zbiorczy wynik dla sześciu metropolii). U schyłku minionej dekady rynek deweloperski odczuł skutki globalnego kryzysu, dlatego sprzedawcy byli bardziej skłonni do obniżania cen. Trzy lata później inwestorzy próbowali ominąć ustawę deweloperską, poprzez rozpoczynanie dużej liczby nowych projektów. Wspomniane działania deweloperów skutkowały wzrostem podaży i spadkiem cen. Podobny scenariusz powtórzy się, jeżeli rząd nie zrezygnuje z likwidacji otwartych rachunków powierniczych. W takiej sytuacji nawet wpływ MdM-u i rekordowo niskich stóp procentowych NBP nie powstrzyma obniżki cen i wzrostu rabatów na rynku pierwotnym.

W raporcie Deloitte dotyczącym rynku mieszkaniowego można znaleźć informacje o dostępności lokali w Europie. Te dane również zasługują na uwagę. Zgodnie z nimi Polak otrzymujący średnie wynagrodzenie przez ponad siedem lat musi pracować na typowe mieszkanie deweloperskie o powierzchni 70 mkw. Analogiczny okres wydłuży się do 36 lat, jeśli bardziej realistycznie przyjmiemy, że na cele mieszkaniowe jest wydatkowane 20 proc. pensji, a nie jej całość.

Informacje opublikowane przez Deloitte wskazują, że pod względem dostępności mieszkaniowej Polska uplasowała się na 12. miejscu wśród 16 krajów Starego Kontynentu. Zbliżone wyniki odnotowano na terenie Czech i Węgier. Bardziej zaskakująca wydaje się niska pozycja trzech krajów „starej Unii” (Włochy, Francja i Wielka Brytania). To zjawisko prawdopodobnie jest związane z faktem, że bardzo wysokie ceny metrażu w kilku miastach (np. Londyn, Rzym, Mediolan i Paryż), negatywnie wpływają na ogólnokrajowe wyniki. Faktyczna dostępność mieszkań w Wielkiej Brytanii (16. miejsce) jest znacznie lepsza, niż mogłyby sugerować dane Deloitte. Świadczy o tym m.in. fakt, że polscy emigranci najchętniej kupują lokum na terenie Zjednoczonego Królestwa. Informacje zaprezentowane w tabeli są dowodem na to, że wyniki różnych analiz i międzynarodowych porównań trzeba traktować dość krytycznie.

Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl