Podatek od wynajmu mieszkania. Co się najbardziej opłaca?

Wynajmowanie mieszkania może być bardzo opłacalne, wymaga jednak odpowiednich rozliczeń z urzędem skarbowym. Poznaj możliwe sposoby rozliczeń oraz stawki podatkowe. Jaki podatek od wynajmu mieszkania jest najbardziej opłacalny dla najemcy?

Przychody od prywatnego najmu mieszkania można rozliczać na dwa sposoby. Najemca może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych bądź w formie ryczałtu. Oba rozwiązania mają zarówno wady, jak i zalety.

Rozliczenie na zasadach ogólnych (tzw. skala podatkowa) – podatek od najmu mieszkania obliczany jest według corocznie przyjętej skali. W roku 2015 obowiązują dwie stawki podatku, wynoszące 18 i 32 proc.

• Opodatkowanie według skali 18 proc. przysługuje osobom, których roczny dochód nie przekracza 85 528 zł.
• Opodatkowanie według skali 32 proc. obowiązuje najemców, których roczny dochód przekroczył kwotę 85 528 zł.

Roczny dochód oznacza w tym wypadku sumę wszystkich przychodów poniesionych przez podatnika. Dochód z tytułu najmu sumuje się z pozostałymi zarobkami.

Podatek od najmu mieszkania skalkulowany na zasadach ogólnych dopuszcza możliwość odliczenia niektórych kosztów poniesionych w celu uzyskania przychodu z najmu. Można zatem przyjąć, że jeśli najemca ponosi wysokie koszty za utrzymanie nieruchomości, ta forma opodatkowania jest dla niego opłacalna.

Podatek od wynajmu na zasadach ogólnych dopuszcza możliwość odliczenia kosztów remontu, opłat administracyjnych, odsetek kredytu hipotecznego, opłat ubezpieczeniowych itp. Ostateczna cena opodatkowania będzie zatem zmienna. Możesz ją obliczyć poprzez kalkulator zysków i kosztów z wynajmu mieszkania.

Rozliczenie zryczałtowane – każdy inwestor prywatny, wynajmujący własną nieruchomość może skorzystać z rozliczenia zryczałtowanego. Podatek od wynajmu jest w tym wypadku prosty do obliczenia i w roku 2015 wynosi 8,5 proc. Jeśli chcesz odprowadzać podatek od najmu mieszkania na zasadach zryczałtowanych, musisz zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego. Konieczne będzie wystosowanie pisemnego oświadczenia, w którym deklaruje się chęć opodatkowania na zasadach ryczałtu. Nie ma oficjalnego wzoru takiego oświadczenia, zatem najemca może wykonać pismo w wybranej przez siebie formie.

Dokument należy przedłożyć właściwemu urzędowi skarbowemu. Masz na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnąłeś pierwszy przychód z tytułu najmu. Dla przykładu, jeśli osiągnąłeś pierwszy przychód w październiku 2015 roku, oświadczenie musisz przedłożyć do 20 listopada 2015. Brak oświadczenia o opodatkowaniu zryczałtowanym wiąże się z tym, że przychody zostaną automatycznie opodatkowane na zasadach ogólnych.

Co z rozliczeniem współmałżonków?

Małżonkowie, których wynajmowane mieszkanie stanowi wartość wspólną, mogą rozliczać się z podatku razem bądź pojedynczo. W przypadku rozliczenia wspólnego konieczne jest podpisanie stosownego oświadczenia przez obydwoje małżonków i przekazanie go do urzędu skarbowego. Oświadczenie o rozliczeniu przez jednego małżonka całej kwoty przychodu z tytułu najmu mieszkania jest ważne przez rok i należy je ponawiać.

Małżonkowie mogą też rozliczać podatek od wynajmu mieszkania osobno (po połowie wartości). W tym wypadku każdy podatnik będzie miał prawo do wyboru indywidualnej formy opodatkowania. Nic nie stoi na przeszkodzie, by jeden współmałżonek odprowadzał zryczałtowany podatek od najmu mieszkania, a drugi podatek od wynajmu mieszkania liczony według skali podatkowej.

Czy podatek od wynajmu mieszkania jest konieczny?

Z punktu widzenia prawa tak. Wynajem mieszkania "na czarno" jest nadal dość popularny, jednak ewentualne konsekwencje mogą być dla najemcy bardzo dotkliwe. Wystarczy, że ktoś złoży doniesienie do fiskusa o nieopłacaniu podatku od wynajmu. W tej sytuacji urzędnicy skarbowi mogą nałożyć na najemcę obowiązek odprowadzenia zaległych składek wraz z odsetkami.

Istotnym wydatkiem będzie też sama wysokość grzywny. W 2015 roku zwiększono wysokość kar za nieopodatkowanie mieszkania. Wartość grzywny zależy od wartości czynu zabronionego (w większości przypadków jest to czyn o małej wartości). W Art. 54. Kodeksu karnego skarbowego czytamy, że:

„Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie.”

Stawka dzienna jest ustalana przez sąd i wynosi od 58,33 zł do 23 322 zł. Kara grzywny może wynosić od 10 do 720 stawek dziennych. A co za tym idzie, najemca może zostać obciążony grzywną o wartości od 583 zł do 16,8 mln zł.

Jaki podatek od wynajmu mieszkania będzie najbardziej opłacalny?

Chcąc odpowiedzieć na pytanie, jaki podatek od wynajmu bardziej się opłaca, trzeba obliczyć swoje dochody oraz koszty ich uzyskania. Jeśli najemca sam opłaca czynsz i media, spłaca kredyt hipoteczny oraz opłaca ubezpieczenie nieruchomości, prawdopodobnie bardziej korzystne będzie dla niego rozliczenie na zasadach ogólnych. Podatek od wynajmu jest w tym wypadku liczony od przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania.

Warto jednak zauważyć, że większość najemców korzysta z rozliczenia zryczałtowanego. Taki podatek od najmu mieszkania jest stały i łatwy do wyliczenia. Nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodu, jednak jego wartość utrzymuje się na poziomie 8,5 proc. Jeśli zatem twoja nieruchomość nie jest obciążona kredytem hipotecznym, najemca nie wykonał w roku podatkowym żadnego remontu ani nie ponosi kosztów licznikowych, to zryczałtowany podatek od najmu będzie dla niego bardziej korzystny. Warto ponownie podkreślić, że rozliczenie na zasadach ryczałtu wymaga złożenia stosownego oświadczenia, którego wzór jest dostępny w Internecie. Oświadczenie złożone w jednym roku podatkowym dotyczy również lat kolejnych.