Po czym rozpoznasz polski apartament?

Tak zwany segment premium w naszym kraju rozwija się dosyć dynamicznie, ale ciągle wiele brakuje mu do krajów Zachodu. Takie wnioski płyną zresztą z bardzo ciekawego – opublikowanego w zeszłym roku raportu REAS i KPMG pt. „Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce”. Napisano w nim, że przykładanie tej samej miary, którą stosuje się do nieruchomości luksusowych na Zachodzie, w polskich warunkach nie ma sensu. Na przykład według Sotheby’s, by mówić o jakiejś nieruchomości, że jest luksusowa, musi ona kosztować przynajmniej milion dolarów, a więc około 4 mln zł. Gdyby uznać taką cezurę w Polsce, w praktyce nie byłoby czego badać.

Segment apartamentów i luksusowych posiadłości w naszym kraju wg danych z przywołanego raportu stanowi 4-6 proc. całego rynku mieszkaniowego. Według REAS średnie ceny wynoszą od 8800 zł/mkw. w Poznaniu do ponad 16 tys. zł/mkw. w Warszawie.

Zresztą potencjalni kupujący apartamenty, a więc osoby dobrze uposażone (z zarobkami w granicach przynajmniej 10 tys. zł brutto) uważają, że mieszkaniowy luksus zaczyna się od ceny wynoszącej 16 tys. zł za metr. Taki wynik to efekt badania przeprowadzonego wśród grupy docelowej – na potrzeby przywołanego raportu.

Zobacz koniecznie: Takie dachy są teraz najmodniejsze! Trwałe i piękne

Według analityków WGN również powyższa cezura wydaje się jednak zbyt wygórowana. Należy przyjąć rozbicie segmentu premium na apartamenty popularne i luksusowe, które – przywołując obiegowe definicje – są tymi „właściwymi” apartamentami. Podział ten komplikuje kategoria mieszkań o podwyższonym standardzie, w polskich warunkach często mylonych z pierwszą, wyróżnioną przez nas, kategorią apartamentów.

Niestety nazewnictwem posługujemy się dosyć umownie. Nigdzie nie skodyfikowano zestawu cech, które powinien mieć prawdziwy apartament, dlatego czasem jest to źródło nieporozumień. Niezależnie jednak od tego można wyróżnić zbiór cech, które powinny charakteryzować poszczególne kategorie.

Cechuje je przede wszystkim wyższa jakość wykonania w porównaniu ze zwykłym budownictwem popularnym. Mieszkania i części wspólne są wykonane z lepszej jakości materiałów, są bardziej dopracowane architektonicznie – z elementami małej architektury na zewnątrz budynku, lepszym zagospodarowaniem przestrzeni, wyższą jakością części wspólnych. Standardem takich budynków jest winda, garaż podziemny, ogrodzenie z kontrolowanym dostępem. Często mieszkania są wyposażone w taras, czasem pojawia się w nich garderoba, a w budynkach – recepcja.

Wyróżnia je świetna, prestiżowa lokalizacja – centralna bądź w inny sposób unikatowa (np. w ładnym przyrodniczo otoczeniu). Projekt powinien wyróżniać się oryginalną architekturą, oczywiście z użyciem materiałów wysokiej klasy (kamień, ceramika, wysokiej jakości drewno) – zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. Apartamentowym standardem są: całodobowa ochrona, wejście przez lobby z recepcją, dodatkowe usługi w częściach wspólnych: siłownia, SPA, bilard, korty tenisowe. Standard to również duże balkony i tarasy. Pomieszczenia powinny być wysokie na co najmniej 270 cm, mieć garderobę oraz główną sypialnię.

Są to unikatowe projekty, często autorstwa znanych architektów – wyróżniające się świetną lokalizacją, w rozpoznawalnych, prestiżowych miejscach i wyjątkową aranżacją budynku i części wspólnych oraz mieszkań. Wyróżnia je oczywiście cały szereg udogodnień, o których już była mowa, ponadto najnowocześniejszych rozwiązań technologicznych zwiększających komfort i wygodę mieszkańców. Często poszczególne mieszkania, zwłaszcza penthouse’y na górze obiektu, mają zindywidualizowane, niepowtarzalne aranżacje. W grę wchodzą materiały najwyższej klasy, a powierzchnia takiego apartamentu powinna przekraczać 100 mkw. Oczywiście absolutną koniecznością jest całodobowa ochrona, monitoring, parking podziemny. Same apartamenty mają po kilka łazienek, zgodnie z liczbą sypialni. Wysokość mieszkań zazwyczaj przekracza 3 metry. Dodatkowe usługi typu SPA, obiekty sportowe, rozrywkowe itp. to również nieodzowny standard, coraz częściej są nim również usługi typu concierge.

Na rynku wtórnym przeciętne ceny apartamentów kształtują się na poziomie 8-10 tys. zł za metr kwadratowy. Za 73-metrowy apartament na prestiżowym osiedlu pod Wrocławiem jeden z oferentów oczekuje 760 tys. zł. Ceny są znacznie wyższe, jeśli apartament wyróżnia centralna lokalizacja. W Rynku stawki wynoszą około 13-14 tys. zł za metr. W Gdańsku luksusowy apartament w nowym obiekcie w nadmorskim Jelitkowie, wraz z dodatkowymi udogodnieniami typu sauna i siłownia, kosztuje ponad 11 tys./mkw.

Wśród największych miast prym cenowy wiedzie oczywiście Warszawa. 103-metrowy apartament na Ochocie, w otoczeniu Parku Szczęśliwickiego, to już wydatek rzędu 1,5 mln zł, co daje około 15 tys. zł za metr. Trzypokojowy (124 mkw.) apartament na Powiślu to wydatek rzędu 1,6 mln zł. Stawka za metr wynosi 13 tys. zł. Jak na stolicę, taka cena to przeciętna stawka za segment premium. Najbardziej prestiżowe i luksusowe nieruchomości „zaczynają się” od 20 tys. zł/mkw.

Warto zaznaczyć, że poza wiodącymi miastami i niektórymi kurortami turystycznymi ceny segmentu premium są znacznie niższe. Zazwyczaj mieszczą się w przedziale 7-9 tys. zł za metr kwadratowy.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN