Planujesz kupno działki? Uważaj na miejscowy plan zagospodarowania

To jeden z ważniejszych dokumentów dla wszystkich, którzy przymierzają się do kupna działki budowlanej czy domu. Plan to akt prawa miejscowego. Przyjmują go gminy. Dokument określa zasady ładu przestrzennego – czyli mówiąc prościej: co w danym miejscu można wybudować, jaka zabudowa ze względu na przeznaczenie i rodzaj działalności jest przewidziana dla danego terenu czy wreszcie – czy w okolicy szykują się inwestycje infrastrukturalne, np. drogowe, które mogą być podstawą do wywłaszczenia. Z planu dowiesz się też, jakie sąsiedztwo może cię czekać – czy będą to domy jednorodzinne, czy raczej zakłady produkcyjne.

Dokument ten jest więc pozycją obowiązkową dla każdego inwestora. W Polsce ciągle większość obszarów gminnych nie ma przyjętego planu miejscowego. O tym, czy plan dla danego rejonu jest, czy go nie ma, można się dowiedzieć m.in. przez Internet, zaglądając do bazy na stronie http://planyzagospodarowania.pl.

Nawet jeśli obszar, na którym znajduje się upatrzona przez ciebie działka, nie ma jeszcze planu, warto się dowiedzieć, czy gmina przymierza się do jego opracowania i uchwalenia. Czas przed uchwaleniem należy wykorzystać na zgłaszanie swoich uwag do projektu.

Procedurę zaczyna uchwała o rozpoczęciu prac, następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza to w lokalnej prasie. Określa też termin, w którym można zgłaszać swoje wnioski. Mogą je składać zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, stowarzyszenia, organizacje itp.

Gdy projekt planu zagospodarowania przestrzennego jest już opracowany, gmina ogłasza to na 7 dni przed jego wyłożeniem do publicznego wglądu. Projekt planu musi być wyłożony przynajmniej na 21 dni. 14 dni po prezentacji można składać pisemne uwagi co do jego treści.

Nie jest określone, jakiego rodzaju zastrzeżenia mogą się znaleźć w takich uwagach. Formuła ta pozwala obywatelom wyrazić swoje poglądy na temat zagospodarowania terenu. Co ważne – zastrzeżenia do planu mogą składać także osoby niebędące mieszkańcami gminy.

W trakcie wyłożenia projektu do publicznej prezentacji organizuje się też dyskusje na temat rozwiązań w nim zaproponowanych. Generalnie więc proces wpływania na ostateczny kształt planu ma charakter nieco lobbystyczny. Trzeba o swoje postulaty po prostu zabiegać, uczestniczyć czynnie w procedurze.

Kiedy plan miejscowy jest już przyjęty, również można się starać o jego zmianę. W tym celu należy złożyć w gminie odpowiedni wniosek. Niestety ewentualna odmowa gminy nie wiąże się już z żadną instancją odwoławczą. Przepisy w tej sprawie nie przewidują konkretnych procedur ani terminów. Krótko mówiąc – nie ma szansy w żaden sposób „zmusić” wójta czy burmistrza do reakcji na nasz wniosek.

Wniosek musi oczywiście zawierać dane wnioskodawcy, opis wnioskowanej zmiany wraz z uzasadnieniem i wskazanie terenu/nieruchomości, którego dotyczy. Ponieważ władze gminy mają w zasadzie dowolność w rozpatrywaniu wniosku, dobrze jest zaopatrzyć się w argumenty uzasadniające konieczność zmiany planu także np. dobrem gminy. Warto pozyskać więcej osób, stworzyć grupę lobbującą za zmianą planu miejscowego, ew. szukać poparcia u lokalnych radnych. Jedyna odpowiedzialność, jaką ponoszą władze samorządowe w takim przypadku, to odpowiedzialność polityczna. Jeśli wójt poczuje, że nie zmieniając planu, może stracić sporą grupę wyborców, jest szansa, że spojrzy na wniosek cieplejszym wzrokiem.

Jeśli starania osiągną zamierzony skutek, wniosek zostanie zaprezentowany radzie gminy (miasta), a ona zdecyduje o ewentualnym rozpoczęciu prac nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli natomiast uważasz, że uchwalony plan miejscowy uderza w twój interes prawny (łamie konkretne prawa właściciela nieruchomości – np. utrudnia korzystanie ze swojej własności), możesz zaskarżyć plan do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Argumenty muszą być tu jednak bardzo mocne.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN