Plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku każda gmina powinna opracować plan zagospodarowania przestrzennego. Taka jest teoria, w praktyce plan ma ok. 30 proc. gmin. A taki dokument jest przy kupowaniu działki, projektowaniu i budowaniu domu sporym ułatwieniem. Zgłaszamy się do urzędu gminy, prosimy o wypis i wyrys z miejscowego planu dla naszej działki i na podstawie tych informacji możemy już przygotowywać projekt domu. Tymczasem w gminach, w których nie ma takiego dokumentu, musimy czekać na przygotowywane specjalnie dla nas warunki zabudowy. Może łatwiej nam będzie w tej sytuacji zawalczyć o nasze ekscentryczne pomysły, ale to procedura czasochłonna i sprzyjająca różnym nadużyciom, ponieważ wiele decyzji znajduje się w rękach konkretnego urzędnika.

Wuzetki i dobre sąsiedztwo
W gminach, w których taki dokument nie powstał, należy wystąpić w urzędzie gminy czy miasta o decyzję o warunkach zabudowy, które urzędnicy opracowują na podstawie zabudowy działek sąsiadujących z tą, która nas interesuje. Żeby uzyskać decyzję, trzeba wypełnić urzędowy formularz, w którym podaje się, choćby orientacyjnie, podstawowe informacje o planowanym obiekcie, łącznie z jego funkcją, szacunkowym zużyciem wody i energii, planowanym zagospodarowaniem działki. Gmina na tej podstawie w ciągu paru miesięcy opracuje warunki zabudowy tak, aby nasz dom był spójny z sąsiedzkimi (zasada dobrego sąsiedztwa). Będą w nich dokładne informacje dotyczące wielkości budynku, geometrii dachu, kolorystyki, usytuowania budynku względem drogi, możliwości wybudowania szamba, ew. konieczności konsultacji z konserwatorem zabytków.

Rozwiązanie tymczasowe?
Warunki zabudowy obowiązują zwykle do momentu, aż gmina opracuje plan zagospodarowania, potem trzeba się już stosować do planu. Chyba że zostało już wydane pozwolenie na budowę, wtedy postępujemy zgodnie z otrzymanymi warunkami. Z decyzją o warunkach zabudowy może być problem, jeśli np. w sąsiedztwie nie ma żadnego zabudowania, do którego można by się odnieść, albo działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Gdybyśmy nie zgadzali się z decyzją urzędników, możemy zaskarżyć ją do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Im wcześniej, tym lepiej
Planem zagospodarowania przestrzennego albo warunkami zabudowy warto się zainteresować od razu, kiedy rozglądamy się za działką. Plan jest ogólnodostępny w urzędzie gminy. Dowiemy się z niego zresztą nie tylko, jaki mniej więcej dom możemy wybudować w okolicy, ale również czy np. nie powstanie koło naszego domu droga szybkiego ruchu czy sortownia śmieci.

Nie musimy też być właścicielami ziemi, żeby wystąpić o wydanie warunków zabudowy. W tym przypadku kłopotliwą kwestią może być, kto powinien występować o plan – sprzedający działkę czy kupujący. Z jednej strony kupujący może poprosić o wytyczne dla takiego domu, jaki mu najbardziej odpowiada. Z drugiej jest to dodatkowe parę miesięcy czekania. Sprzedającemu również łatwiej mówić o konkretach z potencjalnymi kupcami, kiedy ma plan w ręce.

Plany do zmiany
Z planami zagospodarowania, które udało się już opracować, bywa sporo problemów. Często są albo zbyt ogólnikowe i niejednoznaczne, albo z kolei nadmiernie szczegółowe. Czasem zdarza się, że urzędnicy pominęli jakiś ważny element, np. nie ograniczyli wysokości budynków, mimo że powinni ze względu na bliskość lotniska. W takiej sytuacji plan można zaskarżyć do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Zanim pójdziemy do sądu, należy wezwać radę gminy do usunięcia błędu. Ma na to 60 dni. Ale zmiana planu zagospodarowania to długotrwała i kłopotliwa procedura, nieróżniąca się od procedury uchwalania tego dokumentu.