Opłacalny wynajem mieszkania

Wynajem mieszkania jest dziś bardziej opłacalny niż trzymanie pieniędzy na lokacie bankowej czy inwestycja w obligacje. Średnia roczna rentowność najmu w dużych miastach wynosi obecnie około 4,5-5 proc. Najkorzystniej jest w Gdańsku, najmniej korzystnie w Krakowie.

Na początek kilka zdań o najprostszej metodzie wyliczenia rentowności najmu. Jeśli decydujesz się samodzielnie ją obliczać, pamiętaj, by jak najwierniej podliczyć wszystkie koszty, wtedy bowiem uzyskasz w miarę nieprzekłamany wynik. Twoim kosztem będzie nie tylko czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej (chyba że obliczasz rentowność tylko dla samego czynszu najmu), ale również podatek w formie ryczałtu od najmu, podatek od nieruchomości, ewentualne remonty itp.

Rentowność najmu mieszkania - jak ją obliczyć?

Najprostszy sposób obliczenia rentowności najmu polega na podzieleniu rocznego dochodu netto przez wartość nieruchomości. Z kolei dochód netto oblicza się, odejmując od przychodu wszelkie koszty. W największych miastach kraju czynsze najmu kształtują się następująco: najdroższa jest Warszawa ze stawką 45 zł/mkw. miesięcznie, następnie czynsze we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku – około 35 zł, a najtańszy będzie Poznań, ze średnimi stawkami czynszu 28 zł.

Przykładowe wyliczenie rentowności dla 50-metrowego mieszkania we Wrocławiu wygląda następująco: roczny przychód z tytułu wynajmu to 17 500 zł (zakładamy, że mieszkanie jest wynajęte przez 10 miesięcy w roku). Od tej kwoty odejmujemy podatek 8,5 proc. oraz czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej i media, czyli 12 razy 450 zł (przeciętna wartość czynszu za mieszkanie tej wielkości w bloku). Daje to w sumie kwotę dochodu netto na poziomie nieco ponad 10 tys. zł, którą następnie dzieli się przez wartość mieszkania. W tym przypadku wynosi ona 250 tys. zł (5000 zł/mkw.), co daje roczną rentowność najmu na poziomie około 4,2 proc.

Jak już wspomnieliśmy, dokonując wyliczeń, należy szczerze i skrupulatnie podejść do strony kosztowej. Choć wskazane wyżej, orientacyjne 4,2 proc. nie wydaje się powalającym wynikiem, jest to znacznie więcej, niż obecnie można uzyskać, wkładając pieniądze na lokaty bankowe czy też inwestując w obligacje.

Spośród wskazanych wcześniej miast najlepsza relacja wysokość czynszu najmu do ceny mieszkania będzie w Gdańsku. W Poznaniu, choć ceny mieszkań są najniższe (4900 zł/mkw. – rynek wtórny), czynsze najmu również są najniższe (28 zł), z kolei najgorsza sytuacja pod względem rentowności najmu panuje w Krakowie, gdzie ceny mieszkań są dosyć wysokie (5800 zł/mkw. – o 700/800 zł więcej niż we Wrocławiu i Gdańsku), za to czynsze najmu są na poziomie wrocławskich i gdańskich. Z kolei w Warszawie stawki najmu są przeciętnie o 1/3 wyższe od pozostałych miast, ale też odpowiednio wyższe są ceny nieruchomości.

Rynek najmu mieszkań - prognozy

Rynek najmu zyskuje na atrakcyjności nie tylko ze względu na mizerne stopy zwrotu, które można uzyskać na lokatach, ale też dlatego, że od lat utrzymują się stabilne i dosyć niskie ceny mieszkań (po przecenie na rynku wtórnym od 2008 r. o ponad 20 proc.), za to rosną zarobki. Ostatni raport NBP za 2014 r. wskazuje, że w ciągu pięciu lat dostępność mieszkań wzrosła o blisko 70 proc. Obecnie statystyczny Kowalski z przeciętnej pensji w sektorze przedsiębiorstw (w dużych miastach) średnio może sobie pozwolić na 0,83 mkw. mieszkania. Pięć lat temu było to tylko 0,49 mkw.

Eksperci NBP podkreślają również, że sukcesywnie - z racji serii obniżek stóp procentowych - rośnie nasza zdolność kredytowa oraz możliwość opłacania rat kredytów czynszem najmu. Obecnie we wskazanych miastach przeciętne czynsze najmu są wyższe od rat kredytów bankowych.

Należy się więc spodziewać, że w tym roku rynek mieszkań na wynajem również będzie rósł. Inwestorzy poszukują przede wszystkim mieszkań tanich, także do remontu, za to świetnie zlokalizowanych. Stąd popularne są takie formy budownictwa jak bloki czy kamienice. Choć nie są to mieszkania o wysokim standardzie, często dają dostęp do dobrych centralnych lokalizacji, których niejednokrotnie brak nowym osiedlom deweloperskim.

Jeśli chodzi o metraże – najbardziej popularne są średnie nieruchomości 45-60 mkw., dwu- i trzypokojowe, oczywiście rozkładowe. Na rynku najmu mniejszym wzięciem cieszą się natomiast mieszkania duże. Z kolei kawalerki już od kilku lat systematycznie tracą zainteresowanie inwestorów.

Autor: Marcin Moneta, WGN Nieruchomości