Odbiór nowego mieszkania. Zadbaj o procedury

Choć polskie przepisy nie regulują procedury odbioru mieszkania, to jednak wskazują na zapisy umowne, które mogą w tym kontekście stanowić klauzule abuzywne, czyli niezgodne z prawem. Należy na to zwrócić uwagę już na etapie podpisywania umowy z deweloperem. Po pierwsze nie można pod żadnym pozorem dopuścić np. do sformułowań, które sugerowałyby, że klient niejako „w ciemno” bierze mieszkanie, czyli zna i akceptuje stan techniczny, jeszcze zanim dojdzie do odbioru. Po drugie niedopuszczalne jest, by w przypadku nieobecności kupującego odbioru mógł dokonać tylko deweloper. Po trzecie nie należy się zgadzać na zapisy i sformułowania, w których deweloper będzie próbował przerzucić część odpowiedzialności za ewentualne usterki na wykonawców czy podwykonawców.

Trzeba też zwrócić uwagę na precyzyjne określenie trybu i sposobu przeprowadzenia odbioru. Najlepiej wpisać do umowy ostateczny termin, do którego odbiór ma być dokonany, a którego niedotrzymanie będzie skutkowało karami umownymi. Należy się też bacznie przyjrzeć czasowi ustalonemu na dokonanie oględzin i odbiór mieszkania od momentu powiadomienia o takiej możliwości przez dewelopera. Zdarza się, że ten czas jest krótki i kiedy inwestor nie dokona odbioru w terminie, firma uznaje, że wyraził on zgodę i odbiór dokonał się bez jego zastrzeżeń. Takie postępowanie również narusza prawa klienta.

W umowie ponadto powinien być precyzyjnie określony standard mieszkania oraz plan lokalu zawierający dane dotyczące powierzchni, układu ścian, okien, ciągów instalacyjnych. Jeśli mieszkanie ma być wydane w formie pod klucz, powinniśmy mieć również podaną szczegółową specyfikację materiałów wykończeniowych wraz z parametrami dotyczącymi jakości czy wskazaniem producenta.

Jeśli zadbałeś o właściwe sformułowania w umowie deweloperskiej, zatroszcz się również o dobry przebieg procedury odbioru. Przede wszystkim powinien on się dokonać przy świetle dziennym i najlepiej w towarzystwie osoby trzeciej z doświadczeniem budowlanym – np. inspektora nadzoru (taka usługa to koszt ok. 200-300 zł). Nie można ulegać presji, naciskom ze strony firmy deweloperskiej ani też jakimkolwiek formom szantażu uzależniającym podpisanie aktu notarialnego od dokonania odbioru. Jeśli tak się dzieje, jest to również postępowanie niezgodne z prawem.

Skutkiem odbioru mieszkania będzie podpisanie protokołu odbioru lub, jeśli wykryjesz wady, protokołu rozbieżności w stosunku do standardu określonego w umowie. Jeśli w mieszkaniu wykryjesz wady drobne, protokół odbioru można podpisać, ustalając w nim termin usunięcia tych usterek. Wpisuje się do niego wszystkie zauważone wady i rozbieżności ze standardem określonym w umowie. Jeśli wady są poważne, skutkuje to wspomnianym wcześniej brakiem odbioru i protokołem rozbieżności.

Nawet jeśli w trakcie odbioru mieszkania coś ci umknie, nie znaczy to, że deweloper będzie bezkarny. Odpowiada on także za wady wykryte już po podpisaniu protokołu. Wtedy działa zasada rękojmi. Inwestor może jednak dochodzić swoich roszczeń tylko wtedy, gdy w momencie odbioru lub wcześniej nie wiedział o istniejących wadach.

Klientowi przysługuje rękojmia za wady, które zmniejszają wartość lub użyteczność mieszkania, w przypadku gdy zostało ono oddane w stanie niekompletnym, brak mu właściwości określonych w umowie oraz/lub ma wady prawne. Muszą być to jednak tzw. wady istotne.

Jeśli już po przekazaniu mieszkania odkryjesz takie usterki, by dochodzić roszczeń na zasadzie rękojmi, masz miesiąc na powiadomienie dewelopera – najczęściej na piśmie. W wezwaniu trzeba wyznaczyć firmie termin na usunięcie wad.

Autor: Marcin Moneta, WGN Nieruchomości

src="http://i.wp.pl/a/f/jpeg/34857/logo-wgn.jpeg"/>