Niesprzedawalne mieszkania

Agencja nieruchomości Metrohouse przeanalizowała czas oferowania mieszkań na rynku wtórnym w kilku największych miastach. Według jej szacunków średnio co 10. mieszkanie eksponowane na rynku największych polskich miast jest w ofercie dłużej niż 1000 dni. W tym zestawieniu wygrywa Warszawa, gdzie 13 proc. mieszkań jest sprzedawanych dłużej niż umowne 1000 dni. Wskaźnik wyższy niż 10 proc. widoczny jest jeszcze w Łodzi (11 proc.) i we Wrocławiu (11 proc.). Statystycznie najmniej takich ofert jest na rynku w Krakowie – tylko 4 proc.

By uzyskać odpowiedź, dlaczego akurat te oferty nie znajdują zainteresowania, warto przeanalizować ceny, po jakich oferowane są mieszkania. – Porównaliśmy średnie ceny transakcyjne sprzedanych mieszkań z trzech ostatnich miesięcy do cen mieszkań oferowanych co najmniej 1000 dni bez sukcesu. Wprawdzie zdawaliśmy sobie sprawę, że w grupie takich mieszkań jest wiele przeszacowanych ofert, ale nie sądziliśmy, że różnice będą aż tak duże - mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. Wśród najdłużej sprzedawanych mieszkań różnica pomiędzy ich cenami ofertowymi a realnie zawieranymi na lokalnym rynku transakcjami wynosi od 11 proc. w przypadku Łodzi aż do 35 proc. w Gdańsku. – Trudno tu mówić wyłącznie o niepoprawnej wycenie, która utrudnia sprzedaż. Z pewnością trudności z wyperswadowaniem sprzedającemu nierealnej ceny ofertowej odnoszą się do części takich ofert, ale jest też grupa mieszkań, których wysokie stawki wywoławcze wynikają z wysokiego standardu, niepowtarzalnej, prestiżowej lokalizacji czy innych walorów
znacznie podnoszących wartość nieruchomości - dodaje Marcin Jańczuk.

Nieprzypadkowo dysproporcje są mniejsze w Łodzi, a największe w Gdańsku, gdzie w sprzedaży znajduje się wiele mieszkań, których ceny kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych. Walory wypoczynkowe Trójmiasta powodują, że na rynku więcej jest nieruchomości o podwyższonym standardzie, a także klasie apartamentowej, co przy dość wysokich wymaganiach cenowych ich właścicieli kończy się wydłużonym czasem sprzedaży.

4046

3629

417

11 proc.

7101

5872

1229

21 proc.

8604

7109

1495

21 proc.

6409

5165

1244

24 proc.

6671

4927

1744

35 proc.

Przyczyn przedłużającej się sprzedaży może być wiele. Oto 10 powodów, które występują najczęściej przy tego typu ofertach:

• Lokalizacja.Bloki mieszkalne budowane są zazwyczaj w miejscach, które nie wpływają negatywnie na komfort mieszkańców. Zdarza się jednak, że w czasie eksploatacji mieszkania realizowane są inwestycje, takie jak droga szybkiego ruchu, budowa dużego marketu, rozbudowa istniejącego zakładu produkcyjnego. Wówczas sprzedaż mieszkania może okazać się utrudniona. Nie jest też łatwo sprzedać mieszkanie w rejonie, który cieszy się złą lokalną sławą.
• Cena niedopasowana do standardu mieszkania. Emocjonalny stosunek do mieszkania powoduje, że właściciele podchodzą do jego wyceny w sposób daleki od rynkowego. Sprzedający przeceniają wartość pozostawionych stałych elementów mieszkania, sądząc, często niezgodnie z prawdą, że podwyższają one znacząco wartość mieszkania. Jednak większość kupujących i tak planuje remont w nabywanych lokalach.
• Mało płynny segment mieszkań.W większości miast średni metraż nabywanych mieszkań przekracza nieznacznie 50 mkw. Do niedawna w niektórych lokalizacjach sprzedawane były jeszcze mniejsze mieszkania. Tak sytuacja powoduje, że popyt na nieruchomości większe niż 80 mkw. jest dość ograniczony, podczas gdy podaż tego typu ofert jest duża. Jeżeli dodatkowo cena nie jest dostosowana do realiów rynku, trudno oczekiwać sukcesu w sprzedaży.
• Odważne aranżacje, nietypowe dodatki. Mieszkania odzwierciedlają gusta ich właścicieli. Wiadomo, że o gustach się nie dyskutuje, ale często zdarza się, że mieszkania z grupy „niesprzedawalnych” są zaaranżowane w sposób nietuzinkowy, który w zasadzie znajduje uznanie tylko w oczach samego właściciela. Kolumny pałacowe w mieszkaniu z wielkiej płyty, czarna boazeria w całym mieszkaniu czy pokój przekształcony w terrarium – na rynku wtórnym znajdziemy wiele przykładów mieszkań, które nie zachęcają do zakupu. Jeżeli taki lokal nie zostanie oddany w ręce profesjonalnego home stagera, trudno mówić o szybkiej sprzedaży.
• Nieustawne powierzchnie. Wesoła fantazja dewelopera albo nietrafione projekty architektoniczne także są przeszkodą w sprzedaży mieszkania. Na rynku są przykłady ofert mieszkań trzypoziomowych (z sypialnią na ostatnim piętrze), o nieustawnych pomieszczeniach trudnych do adaptacji, z dużymi skosami. Niesprzedawalne są też układy mieszkań niedopasowane do metrażu. – Naprawdę trudno jest sprzedać kawalerkę o powierzchni 70 mkw. - mówi Rafał Zakrzewski, doradca Metrohouse z Katowic.
• Brak reakcji na zmieniające się warunki rynkowe.Niekiedy właściciele mieszkań nie zdają sobie sprawy ze zmieniających się warunków rynkowych. Fakt, że mieszkanie było wyceniane w szczycie hossy na rynku, nie oznacza, że obecnie uda się sprzedać lokal za taką samą cenę. Wysoka cena, znacznie odbiegająca od średnich, to nie tylko brak zainteresowanych zakupem, ale także klientów, którzy zdecydują się choćby obejrzeć ofertę.
• Rzeczywisty brak chęci sprzedaży. Nie zawsze oferty zgłoszone do sprzedaży są rzeczywiście przeznaczone na sprzedaż. - Moją rekordową ofertą jest trzypokojowe mieszkanie na warszawskich Bielanach, oferowane do sprzedaży od 6 lat, po dość wysokiej cenie. Mieszkanie cały czas jest wynajmowane, a właścicielka "nie ma ciśnienia" na sprzedaż, więc nie chce obniżyć ceny ofertowej. Pewnie gdyby nie miała najemców, to pomyślałaby o zmianie ceny, a tak oferta nie spotkała się z zainteresowaniem od ponad dwóch tysięcy dni - mówi Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor oddziału Metrohouse w Warszawie.
• Relacje rodzinne. Mieszkania spadkowe są często dość szybko sprzedawane przez spadkobierców. Problemem jest, jeśli jeden z nich nie może dojść z pozostałymi do porozumienia co do warunków sprzedaży. Taka sytuacja potrafi skutecznie zablokować sprzedaż na długie miesiące lub lata.
• Osoba właściciela. - Niechęć do negocjacji, odstręczanie potencjalnych nabywców swoim zachowaniem i podejściem do sprzedaży, stawianie nierealnych żądań co do przebiegu samej transakcji, a czasem wręcz robienie wszystkiego, aby do transakcji nie doszło, to jedna z bardziej istotnych przyczyn przedłużającej się sprzedaży - mówi Dariusz Mitrowski, pośrednik Metrohouse z Warszawy.
• Kwestie prawne. - W ostatnim czasie problemy ze sprzedażą mogą mieć inwestorzy posiadający mieszkanie w budynkach postawionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, gdzie nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, więc i sfinansowania zakupu kredytem hipotecznym - mówi Krzysztof Lesiak, doradca Metrohouse z Pruszkowa. O ile z popularnym segmentem mieszkań nie ma problemu, bo zakupy za gotówkę tańszych mieszkań spotykane są coraz częściej, o tyle na większe lokale popyt jest bardzo ograniczony.