Najem domów jeszcze zyska na popularności?

Skojarzenia z najmem w naszych realiach nadal dotyczą przede wszystkim lokali mieszkalnych. Trudno się dziwić, bo domy jednorodzinne stanowią tylko 10% - 15% nieruchomości mieszkaniowych dostępnych do wynajęcia. Warto jednak zwrócić uwagę, że jeszcze kilka lat temu analogiczny wynik związany z udziałem domów w rynku najmu oscylował na poziomie zaledwie 3% - 5%. Wydaje się, że aktualny kryzys wywołany przez napływ uchodźców i zbyt małą liczbę dostępnych lokali na wynajem może dodatkowo przyspieszyć wzrost znaczenia rynkowego domów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem zaprezentować specyficzne aspekty dotyczące najmu domów. Chodzi zarówno o kwestie prawne, jak i typowo rynkowe.

Bardzo duży wpływ na prawne aspekty umowy najmu ma konieczność ewentualnego zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów (ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Warto przypomnieć, że ten akt prawny ze względu na swój bardziej szczegółowy charakter wyłącza przepisy kodeksu cywilnego (KC). Mowa o kwestiach, które reguluje zarówno KC, jak i ustawa o ochronie praw lokatorów.

W związku z rosnącą popularnością najmu domów, coraz częściej pojawia się pytanie, czy taka forma wynajmu nieruchomości mieszkaniowych również podlega rygorom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku. Wątpliwości są związane z faktem, że wspomniana ustawa nie posługuje się wprost pojęciem domu. Była ona zresztą uchwalana w czasach, gdy wynajem domów stanowił zupełny margines rynkowy. Cel ustawy o ochronie praw lokatorów sugeruje jednak, że najem domów powinien również zostać objęty jej przepisami.

Warto dodać, że wynajęty "lokal" w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. może być rozumiany szeroko - jako wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (zobacz: R. Dziczek [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VII, Warszawa 2020, art. 2.). Znajdziemy też wyroki sądów wskazujące, że najemcy domu przysługuje ochrona lokatorska (przykład: Wyrok Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 10 października 2017 r. - sygn. akt I C 2159/17).

W kontekście wynajmu domów, na uwagę z pewnością zasługuje praktyka polegająca na tworzeniu pseudohoteli w domach jednorodzinnych. Mowa o sytuacji polegającej na tym, że w jednym domu mieszka spora grupa niespokrewnionych wzajemnie osób. W takiej sytuacji pojawiają się wątpliwości, czy najemców i wynajmującego będzie obowiązywała ustawa o ochronie praw lokatorów. Ten akt prawny wskazuje bowiem, że ochrona lokatorska nie przysługuje osobie zamieszkującej pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób (np. w hotelu).

Co ważne, w razie wynajmu domu dużej grupie, powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego może stwierdzić nielegalną zmianę sposobu użytkowania obiektu. Wówczas PINB nakaże przedstawienie odpowiedniej dokumentacji i legalizację samowoli. Brak spełnienia wymogów legalizacyjnych będzie skutkował koniecznością przywrócenia wcześniejszego sposobu użytkowania obiektu jako domu jednorodzinnego. Legalna zmiana sposobu użytkowania domu (w celu prowadzenia działalności hotelowej) może wymagać przeróbek technicznych oraz ekspertyz. Ważna jest też zgodność nowej funkcji obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo warunkami zabudowy.

Możliwość korzystania z ochrony lokatorskiej w przypadku typowego wynajmu domu przez jedną rodzinę, na pewno jest czynnikiem zachęcającym najemców do zainteresowania się domami - zwłaszcza w obliczu niedoboru lokali. Domy położone w pobliżu dużych miast mogą być atrakcyjne na przykład dla spokrewnionych osób, które przyjechały do naszego kraju z Ukrainy. Barierą dla potencjalnych najemców pozostaje jednak wysoki czynsz za wynajem domów.

Koszty wynajęcia takich budynków niestety mocno wzrosły przez ostatni rok w odpowiedzi na podwyżki czynszowe dotyczące lokali. Dane portalu GetHome.pl wskazują, że w przypadku Warszawy i jej bliskich okolic, średni czynsz za dom o powierzchni 100 mkw. - 150 mkw. wynosi 5500 zł - 7000 zł miesięcznie. Do tej sumy trzeba jeszcze dodać opłaty licznikowe oraz pozostałe koszty eksploatacyjne, które będą wyższe niż w przypadku typowego mieszkania. Niewiele taniej jest między innymi na terenie aglomeracji wrocławskiej oraz krakowskiej.