Myślisz o budowie domu? Sąsiad może ci poważnie zaszkodzić

Budowa domu i sąsiad – połączenie potencjalnie równie obiecujące, co trudne. Nieżyczliwy może utrudnić, a nawet uniemożliwić prace, zakwestionować pozwolenie na budowę czy wymusić zmianę projektu.

Dobre kontakty z sąsiadami to skarb procentujący przez wiele lat. Ich wagę można docenić już na najwcześniejszym etapie budowy. Udostępnienie tymczasowego przyłącza elektrycznego czy studni upraszcza i przyspiesza rozpoczęcie pracy, a możliwość bezpiecznego przechowania narzędzi bywa ważną pomocą. Nie mówiąc o tym, że czujne oko za płotem odstrasza złodziei bardziej niż tabliczka firmy ochroniarskiej.

Niestety, nie zawsze można liczyć na tak sielankowy obrót spraw. Właściciel przyległej działki może uznać, że wybrany przez inwestorów projekt niekorzystnie wpływa na jego nieruchomość. Typowe problemy to niepożądane zacienienie, zbyt mała odległość budynku od granicy, utrudniony dojazd, usytuowanie okien zaburzające zdaniem użytkowników prywatność. Zgoda sąsiada jest potrzebna zwłaszcza, gdy dom budowany jest na małej działce. Na niektórych wąskich posesjach w gęsto zabudowanej okolicy nie da się zachować standardowych odległości, tj. minimum trzech metrów od pozbawionej okien ściany do granicy. W takiej sytuacji można starać się o pozwolenie na budowę domu z odstępstwem od przepisów, jednak bez poparcia sąsiadów na sukces nie ma co liczyć.

Już na etapie postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu (potrzebne w celu uzyskania pozwolenia na budowę) sąsiad może wnieść zastrzeżenie. W rezultacie dochodzi często do skorygowania planu. Protest jest też możliwy po wydaniu pozwolenia, zaangażowana strona ma na to 14 dni. Wniesienie skargi wiąże się z opłaceniem wpisu sądowego, jest to jednak stosunkowo nieduży wydatek (ok. 500 zł). Całkowite zablokowanie budowy jest możliwe tylko w przypadku złamania prawa, zawsze jednak trzeba się liczyć z opóźnieniem inwestycji, niekiedy wielomiesięcznym albo nawet liczonym w latach.

Podmokła działka to kłopot dla mieszkańców, ale nie można samowolnie podwyższać poziomu gruntu. Zwłaszcza gdy w rezultacie zabiegu zmienia się kierunek odprowadzania wody opadowej i zaczyna ona spływać na sąsiednie działki. Takich zmian zakazuje obowiązujące prawo wodne. Na jego podstawie i na wniosek poszkodowanego lokalne władze mogą nakazać przywrócenie pierwotnego stanu. Dla właściciela działki oznacza to często konieczność usunięcia nawiezionej ziemi i wyrównania gruntu.

Głębokie wykopy prowadzone w niewielkiej odległości od sąsiedniego budynku mogą naruszyć konstrukcję tego ostatniego. Utrata oparcia grozi pękaniem ścian, a nawet katastrofą budowlaną. Widząc zagrożenie, sąsiad ma prawo żądać przerwania prac, nawet jeśli nie pojawiły się jeszcze żadne negatywne skutki. W razie powstania szkód może także domagać się rekompensaty.

Na forach budowlanych nie brak historii o przeszkodach piętrzonych przez niechętnych sąsiadów, począwszy od utrudniania dojazdu, skończywszy na drobnych i większych złośliwościach, aż po rękoczyny i wyzwiska. Zdarza się, że na przykład uniemożliwiają wejście na swój teren. Tymczasem inwestor ma takie prawo, jeśli prace budowlane koniecznie tego wymagają. Obie strony powinny jednak wcześniej omówić termin i zakres robót, a także czas potrzebny na ich wykonanie oraz rekompensatę. W razie problemów odpowiednią zgodę można uzyskać w starostwie. Jeśli właściciel przyległej działki się jej nie podporządkuje, można zwrócić się o asystę policji. W ekstremalnych przypadkach dochodzi do ukarania opornych jednorazową grzywną do 10 tys. złotych. Inna rzecz, że takie początki nie wróżą najlepiej przyszłym relacjom.

Ogród to nie tylko róże i dekoracyjne klomby. Akurat te elementy aranżacji raczej nie powinny wzbudzać konfliktów, inaczej bywa jednak z grillem, altaną, budą dla psa czy składzikiem drewna. Wprawdzie przepisy prawa budowlanego nie obejmują tych i podobnych obiektów, nie są więc niezbędne formalne zgody, ale warto uzgodnić sprawę z sąsiadami. Może się okazać, że przeszkadzać im będą rozmowy siedzących w altanie gości albo nie wierzą w "bezzapachowość" kompostownika. Mogą też być uczuleni na pachnące rośliny, które tak dobrze wyglądałyby na granicy działki, albo nie życzą sobie zasłaniającego słońce szpaleru iglaków. Sadzenie drzew na skraju posesji bywa w dłuższej perspektywie ryzykowne. Wyrośnięte okazy są trudne do usunięcia, a pod wpływem wiatru mogą się przewrócić, uszkadzając budynek.
W imię dobrosąsiedzkich relacji warto w takich sprawach dojść do kompromisu.