Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty. Wady i zalety

Bloki z wielkiej płyty stawiano w Polsce od lat 60., pierwszy budynek tego typu powstał w latach 50. na osiedlu Hutniczym w Nowej Hucie. W latach 70. powstały w tej technologii wielkie osiedla mieszkaniowe. Polska Rzeczpospolita Ludowa przejęła koncepcję wielkiej płyty od architektów modernizmu. Jednym z jej ojców był Le Corbusier – francuski architekt, który rozwijał koncepcję „maszyny do mieszkania” - zestandaryzowaną formę opartą na prefabrykatach. Takie budynki miały być produkowane na skalę przemysłową. I rzeczywiście były. Pierwsze powstawały w Holandii, natomiast większe konstrukcje rosły w końcówce lat 30. we Francji, Szwecji, Finlandii, wkrótce też w Niemczech.

W latach 70. z racji rosnących kosztów transportowych, Zachód odszedł od wielkiej płyty, za to przejął ją Blok Wschodni. Pozostałość po epoce PRL to obecnie największy liczebnie typ budownictwa na rynku wtórnym, a przy tym jeden z tańszych. Z analiz WGN wynika, że metr kwadratowy mieszkania w bloku w dużych miastach jest przeciętnie o 500-700 zł tańszy, w porównaniu z lokalami w cenach średnich. Oczywiście nie zawsze jest to reguła. Wielka płyta niejednokrotnie powstawała w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach. Takie nieruchomości uzyskują czasem bardzo wysokie wyceny, ze względu na świetne położenie.

O wadach mieszkań w blokach powiedziano już wiele, podobnie jak i o zaletach. Do wad zalicza się słabą jakość materiałów budowlanych, monotonną, ponurą architekturę. Ponadto z reguły jeśli budynek jest nieocieplony, trudno go ogrzać, a ciepło szybko ucieka. Do wad zalicza się czasem również małe i niefunkcjonalne mieszkania, złą akustykę, która sprawia, że dokładnie słychać sąsiadów, budynki tego typu cierpią też na fatalną wentylację i dosyć powszechne zjawisko tzw. cofki. Problematyczne są również zsypy śmietnikowe wewnątrz. Notorycznie pojawiają się kłopoty z instalacją elektryczną. Jej wymiana wiąże się z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu. Ponadto dosyć często jest ona niewystarczająca dla współczesnego zapotrzebowania na energię.

Są jednak i zalety „domów z betonu”. Chodzi przede wszystkim o urbanistykę. Tzw. blokowiska oferują dużo przestrzeni i zieleni, w porównaniu z wieloma realizacjami deweloperskimi. Ponadto były tak projektowane, by na każdym osiedlu znajdowały się placówki i instytucje konieczne dla rodziny. W PRL był więc Super Sam, przychodnia, przedszkole, żłobek, szkoła itp. W porównaniu z wieloma nowymi inwestycjami tzw. blokowisko jest w pełni zaopatrzone. Jeśli do tego osiedle wyróżnia dobrym skomunikowaniem z centrum, to przy stosunkowo niskiej cenie jest to oferta dla wielu atrakcyjna.

Kilka lat temu wobec budownictwa z wielkiej płyty pojawiły się zarzuty, że bloki długo nie wytrzymają. Chodziło przede wszystkim o korozje haków, na których wieszana była ściana elewacyjna. Zdania jednak co do możliwości tych budynków, które pierwotnie były stawiane na 50-60 lat, są podzielone. Według niektórych ekspertów przy odpowiedniej modernizacji bloki mogą stać jeszcze przez dziesięciolecia. Od lat 90. polskie blokowiska w dużej mierze się zmodernizowały. Chodzi przede wszystkim o ocieplenie elewacji, ale nie tylko. Standardem jest poprawa estetyki fasady, wymienia się okna, drzwi, domofony, w dużych blokach likwiduje zsypy śmietnikowe.

Osiedla z wielkiej płyty - w pogoni za trendami budownictwa deweloperskiego - dynamicznie się zmieniają. Spółdzielnie bądź wspólnoty próbują grodzić wjazdy na parkingi, pojawiają się szlabany, a także monitoring. Oczywiście inwestycje infrastrukturalne sprzyjają lepszemu skomunikowaniu blokowisk. Pytanie jednak, co można zrobić z blokami, by podnieść ich architektoniczną, wizualną atrakcyjność, a w zakresie funkcjonalności – jakie są możliwości w zakresie mieszkań?

Przykłady w pierwszej sprawie znajdziemy za granicą, u naszych sąsiadów, choć można sięgnąć i po projekty powstałe w Polsce. Kilkanaście lat temu za modernizację wielkiej płyty wzięli się Niemcy. Chodzi o tereny dawnej NRD. Postawiono tam na gruntowne remonty, przy czym zmiany o charakterze pozornie niewielkim – użycie nowoczesnych materiałów elewacyjnych, elementów ze szkła i stali, przebudowa wejść do budynków i balkonów – sprawiły, że obiekty zyskały nowoczesny wygląd.

Podobny efekt udało się uzyskać w czeskim Brnie, gdzie przebudowano bloki mieszkalne z lat 70. Architekci wprowadzili m.in. dwuspadowy dach oraz balkony, wymieniona została też elewacja. Dalej szła koncepcja francuska. W Aubervillers pod Paryżem w 1989 roku przebudowano pięciokondygnacyjny blok z lat 60. Ponieważ ze względów konstrukcyjnych nie dało się ruszyć ścian działowych, architekci dostawili do bloków, dodatkowe pomieszczenia o obudowywanej konstrukcji metalowej, tworząc w ten sposób np. mieszkania dwupoziomowe. System Epal d’Harc opatentowano.

U nas co prawda odważnych projektów nie jest wiele, ale kilka można wymienić. Z pewnością należy do nich rewitalizacja bloków z wielkiej płyt w Tychach. Architekt Ryszard Mendrok z pracowni Urbi Projekt przeprojektował osiedle, upodabniając je do kamienic. Pojawiły się nadbudówki, przeprojektowane zostały klatki schodowe, dzięki wykorzystaniu części korytarzy udało się powiększyć część mieszkań. Do ciekawych projektów należy też ten przygotowany przez poznańską pracownię Ultra Architects, polegający na termomodernizacji trzech bloków na osiedlu Chrobrego.

Dzięki wyeksponowaniu niektórych elementów elewacji oraz odpowiedniej kolorystyce architektom z Ultra Architects udało się uzyskać bardzo ciekawy, nowoczesny efekt.

Warto wspomnieć o projekcie dyplomowym Magdaleny Chojnackiej na ASP w Krakowie. Autorka postanowiła przekształcić swoje blokowisko w Jastrzębiu Zdroju - dotychczas szare i monotonne - w układ bloków, który będzie się mienił różnorodnością barw i struktur. Efekt projektowy okazał się zaskakujący.

Wymienione przykłady to nie wszystko. Należy wspomnieć też o projektach modernizacyjnych, które zmierzają do ochrony zabytków budownictwa PRL. Takim jest niewątpliwie modernizacja słynnych wrocławskich „sedesowców”, czyli bloków pierwotnie projektowanych dla kadry naukowej Politechniki Wrocławskiej. Ambitnego planu nie udało się socjalistycznym budowniczym w pełni zrealizować. Dziś za poprawę tego, czego nie zrobiono w minionej epoce, wzięła się wrocławska spółdzielnia mieszkaniowa.

Trzeba też dodać, że choć odświeżenie elewacji często wiąże się z kolorystycznym kiczem, nierzadkie są przykłady zgrabnych i zaskakujących rozwiązań, jak m.in. na osiedlu Gaj we Wrocławiu, gdzie na elewacji wielkiego bloku pojawił się wizerunek… łosia.

Tu problem jest nieco większy, bowiem bywa tak, że większość albo i wszystkie ściany w takich mieszkaniach to ściany nośne. Nie znaczy to, że jesteśmy bezradni. By zaradzić klitkom i ślepym kuchniom, można tworzyć mieszkania dwukondygnacyjne. Dodatkowe kondygnacje mogą pojawić się na dachach, można aranżować loggie. Warto sięgnąć po przykłady z Niemiec – zewnętrzne windy. Czasem pojawiają się dobudówki metalowe albo szklane, którymi łączy się piętra. Oczywiście rozwiązaniem estetycznym jest również wymiana dachów na spadziste. Wcale nie jesteśmy skazani na blokową szarzyznę. Wydaje się również, że większa modernizacja blokowisk jest nieunikniona, bowiem ciągle ten typ budownictwa zaspokaja potrzeby mieszkaniowe milionów Polaków.

Marcin Moneta, WGN Nieruchomości

src="http://i.wp.pl/a/f/jpeg/34857/logo-wgn.jpeg"/>