Mieszkanie: nowe czy z rynku wtórnego? Co się bardziej opłaca?

Mieszkanie z rynku pierwotnego: wady i zalety

Mieszkania w nowych blokach powstają w zgodzie z nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi, co w odczuwalny sposób przekłada się na komfort ich użytkowania. Mieszkania dość łatwo jest zaaranżować, a ich rozkład wydaje się dobrze przemyślany. Po zakupie musisz tylko wykończyć lokal (większość nowych mieszkań znajduje się w stanie deweloperskim). Szacuje się, że koszt wykończenia nowego lokum to ok. 1000 zł/m2, ale koszty mogą być bardzo zróżnicowane. Zamiast zakładać z góry przybliżone wartości, lepiej poświęcić chwilę na obliczenie kosztów wykończenia mieszkania.

Kolejną zaletą współczesnego budownictwa jest nowoczesna infrastruktura otoczenia. Wokół nowych bloków szybko powstają garaże, sklepy oraz place zabaw dla dzieci. Pobliskie otoczenie często wygląda znacznie lepiej niż w przypadku sąsiedztwa bloków z wielkiej płyty. Niektóre świeżo powstałe osiedla są dodatkowo zamknięte, co zwiększa bezpieczeństwo mieszkańców i podnosi ich komfort życia. Coraz powszechniejszy wydaje się też pogląd, że nowe osiedla (nawet te nieogrodzone) są znacznie bezpieczniejsze niż okolice blokowisk z wielkiej płyty. Zależy to oczywiście od lokalizacji, ale biorąc pod uwagę powszechnie stosowany monitoring wewnątrz zamkniętego osiedla oraz stale obecną ochronę, trudno sobie wyobrazić bezpieczniejsze miejsce do życia.

Nie bez znaczenia jest też elegancki wygląd klatek schodowych - funkcjonalne windy oraz eleganckie, zadbane otoczenie sprawiają, że w nowym budownictwie żyje się po prostu przyjemniej. Jest to korzystne także dla inwestorów, którzy zamierzają wynająć takie mieszkanie. Efektowne otoczenie i świeża aranżacja wnętrza wpływa na zwiększenie ceny wynajmu mieszkania.

Osoby kupujące mieszkanie z rynku pierwotnego nie muszą opłacać podatku od czynności cywilno-prawnych (jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego) wynoszącego 2 proc. wartości lokalu. W praktyce muszą jednak opłacić VAT (zawarty w cenie mieszkania), przez co faktyczna danina na rzecz państwa jest jednak znacznie wyższa niż w przypadku rynku wtórnego.

Dodatkowym plusem jest fakt, że nowe mieszkania są objęte kilkuletnim okresem gwarancyjnym. Wszystkie niedociągnięcia i mankamenty, które nie wynikły wskutek niewłaściwej eksploatacji, muszą zostać naprawione przez dewelopera. Dla inwestora będzie to dodatkowe zabezpieczenie gwarantujące, że w przyszłości nie czekają go nieprzewidziane wydatki. Ponadto nowe bloki nie będą wymagać remontu przez wiele lat, co przekłada się na niższe stawki na fundusz remontowy.

Jedynym istotnym mankamentem tego rozwiązania pozostaje cena - mieszkania w nowych blokach są droższe niż te pochodzące z rynku wtórnego. Za te same pieniądze możesz nabyć większą, używaną nieruchomość, która będzie dodatkowo zlokalizowana bliżej centrum miasta. Dla niektórych minusem może być także konieczność oczekiwania na mieszkanie. Deweloperzy starają się zgromadzić kupców jeszcze przed wzniesieniem całego budynku, dlatego wielu inwestorów na początku ogląda swoje mieszkanie jedynie w projekcie. Na zrealizowanie transakcji i przeprowadzkę trzeba czasem czekać nawet kilka lat.

Mieszkanie z rynku wtórnego: wady i zalety

Rynek wtórny często kojarzy się z szarymi blokami z wielkiej płyty, jednak obraz starych osiedli nie zawsze ma faktyczne uzasadnienie. Coraz więcej wiekowych blokowisk modernizuje swoją infrastrukturę, a ocieplone budynki zyskują estetyczny wygląd.

Kolejnym atutem przemawiającym za rynkiem wtórnym jest dobra lokalizacja. Większość starych bloków znajduje się nieopodal centralnych punktów miast. Ich cechą charakterystyczną jest też dobrze rozbudowana infrastruktura i dogodna komunikacja z resztą miasta.

Niestety jakość mieszkań może pozostawiać wiele do życzenia. Sporo nieruchomości z rynku wtórnego wymaga przeprowadzenia generalnego remontu. W przypadku nowych mieszkań nie ma większych problemów z oszacowaniem kosztów takich prac, jednak remont używanego mieszkania niemal zawsze wiąże się z nieprzewidzianymi wydatkami. Wstępny kosztorys inwestorski może się różnić od realnej kwoty nawet o 30-40 proc. Oczywiście koszty remontu starego mieszkania również można wstępnie skalkulować, ale zawsze istnieje niebezpieczeństwo, że w trakcie remontu łazienki niezbędna okaże się wymiana całej hydrauliki lub dodatkowe prace przy osuszaniu wilgotnych ścian.

Mankamentem zniechęcającym potencjalnych inwestorów jest brzydkie i nieefektowne otoczenie: poszarzałe klatki schodowe, brak skwerków, placów zabaw czy nawet windy w czteropiętrowym bloku to niestety codzienność. Minusem jest też brak zadaszonych parkingów - większość mieszkańców jest zmuszona do pozostawienia aut pod gołym niebem.

Istotnym problemem mieszkań z rynku wtórnego (szczególnie w blokach wybudowanych przed 1990 r.) jest nieustawny rozkład pomieszczeń, co wpływa na poziom trudności remontu. Większość ścian w takich mieszkaniach nie nadaje się do przestawienia czy tym bardziej wyburzenia, a zbyt ciasne i wąskie korytarze stanowią duże utrudnienie. Dlatego przed zakupem nieruchomości z rynku wtórnego trzeba dokładnie zapoznać się z jej stanem i przemyśleć możliwości związane z remontem.

Jakie mieszkania cieszą się największą popularnością?

Od kilku lat największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni nieprzekraczającej 50 m2. To rozwiązanie najbardziej korzystne z finansowego punktu widzenia. Dwa odrębne pokoje mogą zwiększyć cenę wynajmu bądź stanowić atrakcyjną propozycję dla rodziny z dzieckiem. To także dobre rozwiązanie w miastach akademickich. Wielu młodych właścicieli mieszkań mieszka w jednym pokoju, a drugi wynajmuje, w ten sposób otrzymując środki na czynsz.

Nieco mniejszą popularnością cieszą się kawalerki. Wiąże się to z ich mniejszą funkcjonalnością. Pojedynczy pokój nie jest najlepszym rozwiązaniem dla rodziny z dzieckiem i nie przynosi tak dużych dochodów z wynajmu. Zainteresowaniem inwestorów cieszą się z kolei mieszkania 3-pokojowe, jednak ich zakup oznacza znacznie wyższe koszty niż w przypadku kawalerki i mieszkania dwupokojowego. Inwestorzy bez odpowiedniego kapitału muszą dysponować przynajmniej 20-procentowym wkładem własnym, większa jest także wysokość ich zobowiązania kredytowego. Mieszkanie 3-pokojowe jest więc bardzo komfortowym rozwiązaniem, jednak nie każdy może sobie na nie pozwolić.

Najmniejszą popularnością cieszą się mieszkania 4-, 5-pokojowe oraz apartamenty. Jest to zdecydowanie najdroższa opcja, której koszty są dość odstraszające. Obecnie deweloperzy rezygnują z budowy większych mieszkań i apartamentowców - wiele dużych mieszkań w kilkuletnich blokach nadal nie znalazło swoich nabywców, dlatego podczas zakupu tego typu nieruchomości możesz liczyć na atrakcyjne rabaty cenowe i przywileje. Niestety koszty zakupu największych mieszkań to przeważnie milionowe kwoty, jest to więc luksus, na który stać naprawdę nielicznych.

Dlaczego nowe budownictwo wygrywa ze starymi blokami?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na tak postawione pytanie. Przyczyn jest wiele, najważniejszą jednak wydaje się wyższy standard i komfort mieszkaniowy, który przekłada się także na odczuwalne zwiększenie ceny wynajmu mieszkania. Dla wielu inwestorów jest to optymalny sposób lokowania kapitału.

Niewątpliwą zaletą jest również program Mieszkanie dla Młodych, w ramach którego dofinansowywane są wyłącznie nowe mieszkania w stanie deweloperskim. Tymczasem lokale z rynku wtórnego są coraz starsze. Wiele z nich to mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Temat żywotności tych budowli jest przedmiotem sporu wielu specjalistów. Niektórzy uważają, że bloki z wielkiej płyty wytrzymają jeszcze kilkadziesiąt lat, z kolei inni twierdzą, że już teraz grożą zawaleniem. Niepewny stan techniczny tego typu obiektów z pewnością nie zachęca potencjalnych inwestorów, którzy coraz częściej skłaniają się ku lokalom od dewelopera.