Mieszkanie nowe czy używane? Wady i zalety obu rozwiązań

Nowe mieszkanie od dewelopera czy używane, z drugiej ręki? Rynek pierwotny i wtórny mają swoje wady i zalety, Przyjrzeliśmy się im. Okazuje się, że nie ma rozwiązań najlepszych dla wszystkich. Dla jednych lepsze będzie nowe mieszkanie, a dla drugich – używane.

Największą zaletą nowego mieszkania jest to, że… jest ono nowe. Jeszcze nikt w nim nie mieszkał i od A do Z można je urządzić według własnego gustu, realizując przy tym kilka kreatywnych pomysłów. To moment, gdy można wybrać nie tylko kolory ścian, ale też często ich położenie, co pozwala na dowolną aranżację wnętrza. Nowe mieszkanie ma też gwarancję, dlatego też wszelkie ewentualne usterki powinny zostać usunięte przez dewelopera.

Nowe mieszkanie jest droższe w zakupie…

Dla wielu kluczowym kryterium przy zakupie nieruchomości jest jej cena. Można ją jednak rozpatrywać wielopłaszczyznowo. Przede wszystkim jest cena samego mieszkania, ale należy w tym uwzględnić nakłady inwestycyjne, jakich ono wymaga (urządzenie, remont, wyposażenie), koszty transakcyjne, a także to, ile będzie kosztowało utrzymanie lokalu w kolejnych latach.

To, czy za nieruchomość zapłacisz 270, czy 320 tys. zł, ma ogromne znaczenie. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że przeciętne ceny zakupu mieszkań nowych są wyższe od używanych, a różnica w stawkach zależy od miasta. Według ostatniego raportu największy rozstrzał w cenach występuje w Katowicach i Łodzi (ceny na rynku pierwotnym wyższe o odpowiednio 47 i 41 proc.). Ale już w Warszawie średnia cena nowego mieszkania jest wyższa tylko o 5 proc., a w Krakowie o 7 proc.

Rzecz w tym, że to tylko statystyka, a transakcje na rynku wtórnym obejmują także mieszkania zaniedbane, wymagające wysokich nakładów finansowych. Tymczasem stan nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów jest przewidywalny.

…ale tańsze w urządzeniu i utrzymaniu

Cena mieszkania to początek kosztów. Zwróć uwagę, że przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym należy doliczyć 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), co przy 300 tys. zł oznacza dodatkowy wydatek 6 tys. zł. Z drugiej strony, kupując nowe mieszkanie, należy liczyć się ze sporym wydatkiem na urządzenie i wyposażenie (średnio koszty te szacowane są na 1000 zł za metr kwadratowy mieszkania). Natomiast na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania wymagające niewielkiego wkładu finansowego, czasem zbywcy zostawiają nawet meble.

Spore różnice znajdziesz w bieżących kosztach związanych mieszkaniem. Te nowe są zwykle tańsze - i to sporo. Przede wszystkim miesięcznych opłat nie obciążają np. składki na fundusz remontowy, dodatkowo należy wziąć pod uwagę niższe koszty ogrzewania związane z lepszą izolacją cieplną budynku oraz lepszej jakości oknami. Na rynku wtórnym można spotkać się ze sporymi wydatkami na ogrzewanie zimą, a prędzej czy później pojawi się pomysł na termomodernizację budynku, co przekłada się na wzrost miesięcznej składki na fundusz remontowy.

Mało atrakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym

Wybór najlepszego miejsca do mieszkania to najczęściej sztuka kompromisu. Idealne lokum położone jest w cichej okolicy, bisko centrum lub miejsca pracy i z dostępem do infrastruktury. Ale uśredniając, należy przyznać, że mieszkania z rynku wtórnego wygrywają pod kątem lokalizacji z rynkiem pierwotnym. To oczywiste, że prawie wszystkie atrakcyjne parcele w miastach są już zajęte. Większość osiedli deweloperskich budowanych jest w oddalonych od centrum dzielnicach, gdzie infrastruktura dopiero powstaje. Atrakcyjnie położone nowe inwestycje to rzadkość, a ich ceny są zwykle wysokie. Praktycznie nie ma szans, by zamieszkać w nowym mieszkaniu przy rynku czy najbardziej cenionych ulicach miast – one są już zabudowane od lat.

Słaba infrastruktura nowych mieszkań

Lokalizacja mieszkania wiąże się nie tylko z jego położeniem geograficznym, ale też dostępem do niezbędnej infrastruktury. Na starszych osiedlach najczęściej wszystko jest na miejscu. Nie tylko sklepy spożywcze, ale też przychodnie, przedszkola, szkoły, place zabaw, zakłady usługowe itd. Na nowych osiedlach ze świecą szukać publicznych przedszkoli, a o szewcu można tylko pomarzyć, cała infrastruktura miejska powstaje dopiero po jakimś czasie. Warto też zwrócić uwagę na zieleń, bo świeże nasadzenia nie wyglądają tak dobrze jak kilkudziesięcioletnie drzewa. Dodatkowym problemem jest bliskość budynków. Te wznoszone kilkadziesiąt lat temu miały zwykle zachowaną rozsądną odległość między sobą, dziś często buduje się tak, że sąsiedzi zaglądają sobie w okna.

Jeśli chodzi o sąsiadów, mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego mogą się różnić. Inaczej wygląda struktura mieszkańców osiedla z lat 60., a inaczej nowego budownictwa. W tym pierwszym można spotkać uciążliwych sąsiadów, ale z drugiej strony w starszym budownictwie ludzie są często bardziej zżyci, można mówić o istnieniu społeczności. W przypadku wielu nowych osiedli każdy żyje w swojej enklawie. W nowych osiedlach nie grozi ci jednak sąsiedztwo lokatorów z kwaterunku, a ogrodzenie sprawia, że nikt niepożądany nie zakłóca spokoju.

Kupując nowe mieszkanie, trzeba pamiętać jeszcze o jednym – jeśli wprowadzasz się jako jeden z pierwszych, musisz być przygotowany na to, że przez najbliższy rok pojawiać się będą kolejni lokatorzy, a przed nimi - remonty. Trzeba się więc przyzwyczaić do dźwięków młotka i wiertarki. Z drugiej strony, jak już wszyscy zamieszkają, to przez kilka lat powinna być cisza, a w starszych blokach nigdy nie wiadomo, kiedy ktoś zacznie remontować.

Rynek wtórny szybciej dostępny

Jednym z czynników, które decydują o wyborze nieruchomości, może być jej dostępność. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nierzadko kupujemy nieruchomość na jednym z pierwszych etapów budowy. Nie każdy chce i może czekać rok czy półtora na oddanie lokalu do użytkowania, a przecież potem należy jeszcze mieszkanie urządzić. Na rynku wtórnym znaleźć można nieruchomości gotowe do zamieszkania „od dziś”, co jest ogromną zaletą. Nawet przy zakupie na kredyt, co wydłuża proces, w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji można zamieszkać na swoim. Oczywiście na rynku pierwotnym są dostępne mieszkania gotowe, a nawet takie już wykończone, ale jest ich niewiele.

Z tym wiąże się także bezpieczeństwo zakupu. Kupując „dziurę w ziemi”, zawsze narażamy się na ryzyko. Zostało ono znacząco zmniejszone dzięki wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, która nakłada obowiązek prowadzenia tzw. rachunków powierniczych. To zabezpiecza klientów przed bankructwem dewelopera, ale nie przed problemami banku, o czym przekonali się klienci deweloperów mających rachunki powiernicze w SK Banku. Na bezpieczeństwo uwagę zwracają też banki – mały deweloper bez ugruntowanej pozycji rynkowej nie budzi ich zaufania i osoba kupująca nieskończone mieszkanie od takiej firmy może mieć utrudniony dostęp do kredytu hipotecznego. Na rynku wtórnym ryzyko też istnieje, ale jest mniejsze. Do niedawna przewagą rynku pierwotnego była możliwość skorzystania z programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Ale od września 2015 r. dofinansowanie mogą dostać również kupujący mieszkania z drugiej ręki.

Lepsza funkcjonalność nowych mieszkań

W nowych mieszkaniach częściej spotyka się niebanalne rozwiązania architektoniczne, nieruchomości takie są bardziej atrakcyjne. Nieszablonowy układ okien, wyjątkowy kształt pomieszczeń czy materiały wykończeniowe najwyższej jakości – w starszym budownictwie o to trudno, w nowszym zaś się zdarza, choć oczywiście tylko w tych droższych i bardziej prestiżowych osiedlach. W nowych budynkach częściej też znajdziesz np. garderobę, a pomieszczenia są tak zaplanowane, by było miejsce np. na szafę wnękową. Podobnie wygląda kwestia infrastruktury osiedlowej – większość ma garaże, nowoczesne windy, trafiają się i rowerownie. Na rynku wtórnym można kupić mieszkanie na czwartym piętrze bez windy, a parkować trzeba będzie „pod chmurką”.

Marcin Krasoń, Home Broker