Mieszkanie bezczynszowe - dobry wybór czy marketingowy trik?

Określenie „mieszkanie bezczynszowe” jest potoczne i nie do końca poprawne, gdyż w przypadku lokali własnościowych mamy do czynienia z tzw. opłatami mieszkaniowymi, a nie czynszem. Z prawnego punktu widzenia słowo „czynsz” dotyczy jedynie umów najmu i dzierżawy.

Lokale bezczynszowe można znaleźć głównie w kameralnych budynkach, które proponują deweloperzy. Firmy deweloperskie czasem oferują nawet inwestycje pozbawione współdzielonych korytarzy i klatek schodowych. Mieszkania bezczynszowe niekiedy są dostępne również w kamienicach. Wiekowe budynki zwykle cechują się większą powierzchnią części wspólnych niż nowe projekty deweloperskie. To istotna kwestia, ponieważ „bezczynszowość” nie jest równoznaczna z brakiem kosztów dotyczących całego budynku oraz jego otoczenia. Właściciele mieszkań bezczynszowych poniosą dodatkowe wydatki, nawet jeśli budynek nie ma wspólnych korytarzy i klatek schodowych. Takie osoby muszą pokrywać koszty utrzymania pozostałych części wspólnych (np. podjazdu), odśnieżania chodnika i pielęgnacji zieleni. Niektóre czynności można wykonywać we własnym zakresie i w ten sposób obniżyć koszty utrzymania nieruchomości. Wspomniane rozwiązanie wymaga jednak samodyscypliny mieszkańców i dobrej organizacji.

W kontekście mieszkań bezczynszowych warto przypomnieć, że zarządzanie blokiem lub kamienicą odbywa się na kodeksowych zasadach współwłasności (patrz dział IV kodeksu cywilnego), jeżeli budynek zawiera nie więcej niż siedem lokali. W opisywanej sytuacji nie trzeba powoływać zarządu. Wspólnota mieszkaniowa, która składa się z mniej niż ośmiu lokali, bywa określana jako „mała wspólnota”.

Właściciele lokali bezczynszowych nie unikną również kosztów związanych z usuwaniem bieżących awarii oraz usterek (takich jak zepsuty domofon). W przypadku starszych budynków prawdopodobną perspektywą jest kosztowny remont (np. wymiana pokrycia dachowego). Użytkownicy mieszkań bezczynszowych nie mogą sfinansować kosztownego przedsięwzięcia przy pomocy funduszu remontowego. Jego brak wynika z samej koncepcji bezczynszowych lokali. Właściciele takich mieszkań mogą jednak gromadzić własne środki, które w przyszłości posłużą do sfinansowania poważniejszych remontów.

Poniższa tabela przedstawia wzrost oszczędności, które tworzą osobisty fundusz remontowy. Przykładowa wysokość kwot oszczędzanych na remont (1 zł/mkw. miesięcznie) jest odpowiednia dla nowszych bloków. W przypadku wiekowych i zaniedbanych kamienic stawka powinna być nawet dwu- albo trzykrotnie wyższa.

Wyniki przykładowych obliczeń wskazują, że po ośmiu latach, osobisty fundusz remontowy wzrośnie do 5641 zł (założenia: powierzchnia lokalu: 55 mkw., miesięczna stawka: 1 zł/mkw., realne oprocentowanie depozytu: 2 proc.). Oczywiście każdy właściciel mieszkania bezczynszowego może szybciej gromadzić oszczędności. Często okazuje się jednak, że nawet odkładanie niewielkich kwot na przyszłe remonty stanowi pewien problem. Obowiązkowy fundusz remontowy jest lepszym rozwiązaniem dla osób, którym trudno zmobilizować się do oszczędzania.

Mieszkanie bezczynszowe jest ciekawym rozwiązaniem, jeśli sąsiedzi wykazują chęć współdziałania i są skłonni do kompromisów. Warto pamiętać, że w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. rozpoczęcie poważnego remontu) muszą zostać zaakceptowane przez wszystkich właścicieli mieszkań. Dlatego jeden z członków małej wspólnoty może skutecznie zablokować ważne decyzje. W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest interwencja sądu (zobacz artykuł 199 kodeksu cywilnego).

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl