Mieszkania z rynku wtórnego wciąż bardziej popularne

Niższe ceny to oczywiście niejedyna zaleta rynku wtórnego, która sprawia, że inwestorzy wybierają go chętniej - kolejna to często dobra lokalizacja za atrakcyjne pieniądze. Osoby decydujące się na mieszkania używane niejednokrotnie mogą wybierać z bogatej gamy lokalizacji, także w ścisłych centrach miast, o które trudno jest na rynku pierwotnym z racji braku terenów inwestycyjnych, a jeśli już się zdarzają, to najczęściej są to mieszkania drogie. Z kolei nowe lokale sprzedawane w MDM są porównywalne cenowo do tych z rynku wtórnego, ale najczęściej realizowane są w peryferyjnych lokalizacjach, które niejednokrotnie borykają się z brakami infrastrukturalnymi. Pod tym względem mieszkania używane wypadają zdecydowanie korzystniej.

Druga sprawa to koszty wykończenia mieszkania. Osoby kupujące nowy lokal, o ile nie wybierają standardu pod klucz, przed zamieszkaniem muszą „na wejściu” wyłożyć dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ci, którzy preferują mieszkania używane, jeśli lokal jest w dobrym stanie, nie muszą od razu wykładać pieniędzy na remont. Za to mogą od razu mieszkać.

Rynek wtórny od września 2015 roku dodatkowo zyskał na atrakcyjności poprzez objęcie programem Mieszkanie dla Młodych. Uczestnictwo w MDM znacznie wpłynęło na wzrost popularności całego programu. Dla wielu mieszkańców mniejszych miejscowości jest to szansa na skorzystanie z dopłat, gdyż deweloperzy generalnie mało budują w mniejszych ośrodkach.

Niestety pieniądze na dopłaty w tym roku już się skończyły, co – przynajmniej na razie – wyklucza z MDM mieszkania używane. Oczywiście można próbować kupić mieszkanie z dopłatą na 2017 rok, ale oznaczałoby to finalizację transakcji właśnie w tym roku. Mało który sprzedający zdecyduje się czekać tak długo. Łatwiej będą mieli pod tym względem kupujący na rynku pierwotnym. Oni będą mogli np. wybrać mieszkania z puli aktualnie budowanej, z finalizacją w przyszłym roku. Wielu deweloperów oferuje również atrakcyjne formy płatności, dostosowując je do zmian w programie.

Jednak nawet mimo wstrzymania MDM dla rynku wtórnego nie należy się spodziewać dużego spadku jego popularności. Gdy startował program MDM, rynek wtórny nie był nim objęty, a mimo to nie stracił klientów i nadal pozostaje najchętniej wybieranym przez Polaków.

Porównanie średnich cenowych mieszkań nowych i używanych wskazuje, że te drugie są przeciętnie o 10-11 proc. tańsze. Według NBP średnia cen transakcyjnych mieszkań nowych na koniec 2015 roku w 7 największych miastach kraju wynosiła nieco ponad 6400 zł/mkw., natomiast mieszkania używane kosztowały przeciętnie 5700 zł/mkw.

Dysproporcje są różne w zależności od lokalnych rynków. Najmniejsze obserwujemy w Warszawie i Krakowie. Tu mieszkania używane są najdroższe w Polsce, spośród wiodących miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Katowice). W Warszawie różnica cen transakcyjnych wg NBP wynosi zaledwie 300 zł. W Krakowie jest to około 700 zł. Dla porównania – we Wrocławiu rynek pierwotny jest droższy aż o 1000 zł na metrze, w Poznaniu o ponad 1200 zł, a w Katowicach aż o 1600 zł.

Średnie cenowe używanych mieszkań w obu tych miastach zawyżają bardzo drogie lokalizacje centralne. Należą one do ścisłej czołówki najdroższych lokalizacji w Polsce. Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny za mieszkanie na Starym Mieście w Krakowie wynoszą około 9-10 tys. zł/mkw. Przykładowo: cena ofertowa za 112-metrowe mieszkanie w kamienicy w zabytkowym centrum wynosi ponad milion złotych. W śródmieściu najczęściej spotykane stawki to 8-10 tys. zł/mkw. Do najdroższych dzielnic miasta należą również Krowodrza i Podgórze, gdzie ceny najczęściej przekraczają 7000-7500 zł.

W warszawskim śródmieściu przeciętne ceny oscylują w przedziale 11-12 tys. zł za metr. Stawki za lokalizacje w rejonach prestiżowych – np. w sąsiedztwie parku Ujazdowskiego – potrafią sięgać nawet ponad 20 tys. zł. Przykładowo – w WGN jeden z oferentów za 78-metrowe mieszkanie w takiej lokalizacji oczekuje 1,7 mln zł. Do najdroższych dzielnic należą też Mokotów, Żoliborz, Ochota, Praga Północ i Wola, gdzie średnie stawki mieszczą się w przedziale 8,5-9,5 tys. zł.

Dlaczego mieszkania w Krakowie i Warszawie są tak drogie? Są to ogólnie najdroższe lokalizacje w Polsce, natomiast ścisłe centra miast czy dzielnice zabytkowe gwarantują inwestorom szansę utrzymania kapitału. Takie nieruchomości są w dużym stopniu odporne na wahania koniunktury. Ceny podbija też ich ograniczona podaż oraz fakt, że jeszcze droższe są często nowe nieruchomości w zbliżonych lokalizacjach. Po kryzysie z lat 2009-2012 obronną ręką wyszły właśnie mieszkania najlepiej zlokalizowane. Ograniczona dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe w centrach dodatkowo wpływa na wzrost wartości takich lokali.

Magdalena Paluch, Dział Analiz WGN