Mieszkania w Warszawie – najdroższy rynek w kraju

Warszawski rynek mieszkaniowy jest największym i najdroższym w kraju. Ceny zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są o kilkadziesiąt procent wyższe niż w innych miastach wojewódzkich. Warszawa to również największy w Polsce rynek najmu - z najwyższymi stawkami.

Stolica Polski cechuje się największą podażą i popytem na mieszkania. Pośrednio świadczy o tym skala akcji kredytowej. Z danych zaprezentowanych w raporcie Amron – Sarfin za I kw. 2016 wynika, że wśród nowo udzielonych kredytów blisko 41 procent to te przyznane w Warszawie. Jest to rekordowy wynik. Udział Warszawy wzrósł o 3,55 proc. w odniesieniu do IV kwartału 2015. Jeśli natomiast porównywać dane rok do roku, wzrost był jeszcze większy. W I kw. 2015 odsetek udzielonych kredytów hipotecznych przypadających na Warszawę wynosił 35,5 proc. Oznacza to, że w ciągu 12 miesięcy zwiększył się o blisko 6 proc.

Przeciętne stołeczne ceny transakcyjne

Według NBP średnie ceny warszawskie wynoszą obecnie 7600 zł na rynku pierwotnym i 7070 zł na rynku wtórnym. Są odpowiednio o 20 i 21 proc. wyższe od krakowskich, o 26 i 36 proc. od wrocławskich oraz 22 i 42 proc. od poznańskich. Różnica w przypadku Łodzi jest jeszcze większa. Mieszkania w stolicy są odpowiednio o 61 i aż o 115 proc. droższe od łódzkich (na rynku wtórnym w tym mieście średnia wg NBP wynosi 3300 zł/mkw.).

Jednocześnie warto podkreślić, że to właśnie w Warszawie na tle innych wiodących rynków są największe różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi metra kwadratowego. Na rynku pierwotnym wynosi ona 4,4 proc., natomiast na wtórnym różnica cen między ofertą i transakcją wynosi aż 22 proc. Dla porównania w Krakowie jest to odpowiednio: 3 i 14 proc., w Łodzi 3 i 15 proc., w Poznaniu 4 i 17 proc., a we Wrocławiu 2 i 14 proc.

Warszawskie mieszkania a MdM

Warszawski rynek mieszkaniowy, choć największy w Polsce, jest jednak stosunkowo mało „wspomagany” przez program Mieszkanie dla Młodych. Według Amron – Sarfin obecnie 21 proc. nowych mieszkań spełnia wymogi MdM pod względem ceny, natomiast na rynku wtórnym jest to tylko 10 proc. Udział MdM w stolicy jest porównywalny do udziału w Krakowie czy Wrocławiu, natomiast zdecydowanie mniejszy od takich miast jak Poznań, Gdańsk i Łódź, gdzie wymogi cenowe MdM spełnia odpowiednio 67, 57 i 76 proc. mieszkań nowych oraz 36, 21 i 81 proc. mieszkań używanych.

Jakie nieruchomości cieszą się największym wzięciem na stołecznym rynku?

Preferencje klientów nie różnią się w tym zakresie zbytnio od tych, jakie mają kupujący w innych częściach kraju. Z ostatniego raportu Amron - Sarfin wynika, że w stolicy największe wzięcie mają mieszkania o powierzchni 45-55 mkw., a więc dwa pokoje, ewentualnie małe trzy. 24,5 proc. kupujących decydowało się właśnie na takie lokale. Są to mieszkania najczęściej wybierane przez osoby młode, jako stosunkowo tanie, za to dużo praktyczniejsze niż kawalerki. Idealnie nadają się też pod wynajem.

Na stołecznym rynku wzrósł też udział mieszkań o powierzchni 55-65 mkw. Obecnie wynosi on nieco ponad 20 proc. Zmniejszył się natomiast udział mieszkań najmniejszych, a więc do 45 mkw. Wynosi on w tej chwili niecałe 20 proc. Jeśli chodzi o kawalerki (mieszkania do 35 mkw.), na warszawskim rynku około 7 proc. kupujących decydowało się na taki format. Podobny wynik dotyczy mieszkań dużych o metrażach 75-85 mkw. Natomiast odsetek kupujących mieszkania największe - powyżej 85 mkw. - wynosił około 5 proc.

Stolica Polski jest równocześnie jednym z najdroższych i największych rynków segmentu premium, z realizacjami, które niejednokrotnie pobijają rekordy cenowe (choćby apartamenty na Złotej 44).

Także rynek wtórny apartamentów pozostaje jednym z wiodących w kraju. Z danych ofertowych WGN wynika, że w najdroższych lokalizacjach miasta, takich jak Śródmieście, Mokotów, Saska Kępa – ceny mieszkań o podwyższonym standardzie kształtują się średnio na poziomie 13-15 tys. zł/ mkw., co jest najwyższym wynikiem wśród miast wojewódzkich kraju. Jeśli chodzi o całość rynku – poza wyżej wymienionymi lokalizacjami popularnością w stolicy cieszą się również Powiśle i Ochota. Na drugim biegunie – jako najmniej popularne dzielnice – są natomiast Białołęka, Ursus, Rembertów i Włochy.

Ile kosztuje czynsz w Warszawie?

Stołeczny rynek mieszkaniowy to najdroższy w Polsce rynek najmu. Z danych analityków WGN wynika, że średni miesięczny czynsz najmu w stolicy wynosi obecnie 45 zł/mkw. W pozostałych wymienionych miastach jest to 35 zł za metr. Zdaniem ekspertów Amron – Sarfin to właśnie wysoka rentowność najmu i zakupy pod wynajem stoją za zdecydowanym wzrostem udziału Warszawy w całej puli kredytowej.

Liderzy europejscy

Okazuje się, że choć miasto stołeczne jest drogie dla rodaków, to w porównaniu do reszty Europy wypada stosunkowo tanio. Takie wnioski płyną z raportu „Property Index. Overview of European Residential Markets”, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Podsumowuje rynek nieruchomości największych miast w piętnastu krajach Unii Europejskiej (Austria, Belgia, Czechy, Dania, Francja, Holandia, Irlandia, Niemcy, Węgry, Włochy, Polska, Portugalia, Hiszpania, Szwecja, Wielka Brytania), Rosji oraz Izraelu.

Zdecydowanym liderem pod względem cen nieruchomości wśród stolic pozostaje Londyn z niebotycznie wysokimi stawkami za mieszkania w dzielnicach centralnych, wynoszącymi aż 14 tysięcy euro! Nieruchomości położone w bardziej peryferyjnych lokalizacjach brytyjskiej stolicy kosztują natomiast średnio blisko 8 tys. euro. Bardzo drogo jest również w Paryżu, gdzie średnie cenowe wynoszą ok. 10,5 tys. euro.

Jeśli chodzi o Warszawę – tu mieszkania okazują się jednymi z najtańszych, ze średnimi stawkami na poziomie ok. 1700 euro/mkw. Taniej jest tylko w Lizbonie (około 1400 euro) i Budapeszcie (około 1200 euro). Dla porównania – w Pradze ceny osiągają 2000 euro za metr kwadratowy, natomiast w Moskwie ponad 3500 euro. Zdecydowanie drożej jest również w Niemczech. Stolica naszego zachodniego sąsiada według Deloitte ma stawki na poziomie ok. 3300 euro/mkw.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN

Źródło Oferteo.pl