Mieszkania dla seniorów

Czynniki demograficzne wskazują, że polscy emeryci za kilka, kilkanaście lat będą nadawać ton rynkowi mieszkaniowemu i staną się jedną z najbardziej liczących się grup odbiorców nieruchomości. Czy jednak rzeczywiście tak będzie? Należy pamiętać o uwarunkowaniach finansowych tej grupy społecznej – ale nie tylko. Liczy się również mentalność i mobilność.

W Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych domy seniora funkcjonują od dziesięcioleci i cieszą się ogromną popularnością. Są to nowoczesne centra mieszkalno-rozrywkowe, które zapewniają emerytom nie tylko dach nad głową, ale także opiekę i wiele różnych atrakcji. W Polsce domy seniora to ciągle rzadkość, choć coraz częściej słyszy się o różnych inicjatywach tego typu. Osiedla dla seniorów powstały m.in. w Radkowie na Dolnym Śląsku i w Stargardzie Szczecińskim. Do nich dołączają nowe. Ostatnio pojawił się np. projekt osiedla senioralnego w Gliwicach. Oprócz kilkudziesięciu mieszkań w kompleksie powstanie również restauracja lub stołówka z zapleczem dla cateringu oraz zakład rehabilitacyjny.

Jakie mieszkania dla emerytów?

W przypadku oferty mieszkaniowej skierowanej do emerytów znaczenie ma mały metraż mieszkania, który pomaga obniżyć koszty i w zupełności wystarcza do wygodnego funkcjonowania, dostosowanie lokalu i budynku do potrzeb niepełnosprawnych (windy, podjazdy itp.), a także rozwiązania z zakresu rekreacji, bezpieczeństwa i medycyny, a więc całodobowy monitoring, świetlica, stołówka, tereny zielone, przychodnia czy też punkt rehabilitacyjny itp.

Według firmy badawczej REAS polski rynek nieruchomości będzie należał do seniorów. Taki wniosek bazuje na demografii. W dekadzie 2010-2020 decyzję o przyszłym miejscu zamieszkania podejmie ok. 400 tys. gospodarstw domowych z generacji wczesnych seniorów. Wg GUS do 2020 roku osoby powyżej 60. roku życia będą stanowić 20 proc., a w 2030 - już 30 proc. polskiego społeczeństwa. Wydaje się oczywiste, że w związku z tak dynamicznie rosnącą liczbą osób starszych siłą rzeczy będą oni musieli odgrywać coraz istotniejszą rolę na rynku nieruchomości.

Jednak jak duży będzie to wpływ? Czy rynek będzie porównywalny do tego, jaki funkcjonuje na Zachodzie? Wydaje się, że odpowiedź na to pytanie jest – przynajmniej na razie – przecząca.

Potencjał senioralnej mieszkaniówki

Podstawowa sprawa to zamożność. Polski emeryt do zamożnych nie należy. Średnia emerytura w naszym kraju wypłacana przez ZUS obecnie wynosi nieco ponad 2000 zł brutto, najniższa – 880 zł. Takie pieniądze nie pozwalają brać udziału w transakcjach na rynku nieruchomości.

Eksperci jednak wskazują, że emeryci w większości (wg REAS 65 proc.) mają własne mieszkania, które dzięki sprzedaży dają im możliwość realizowania mieszkaniowych aspiracji w przyszłości.

Owszem – taka możliwość istnieje, by jednak oszacować ewentualny potencjał rynku, należy brać pod uwagę także czynniki o charakterze niemierzalnym, a do takich należy z pewnością mobilność emerytów, a więc skłonność do zmian, oraz inne kwestie natury mentalnej i kulturowej.

Polscy seniorzy w pewnym sensie uczą się korzystania z życia na emeryturze, co jest czynnikiem na korzyść rozwoju segmentu rynku mieszkaniowego skierowanego do nich. Obecnie mają dużo większe możliwości realizacji swoich aspiracji na emeryturze niż jeszcze kilkanaście lat temu. Funkcjonują m.in. uniwersytety trzeciego wieku, programy dla seniorów oraz cała sfera usług skierowanych do tej grupy – m.in. turystycznych.

Te czynniki na pewno będą działać na korzyść ewentualnego rozwoju „mieszkaniówki senioralnej”, ponieważ stymulują mobilność w tej grupie. Są jednak i inne czynniki natury kulturowej – przede wszystkim przywiązanie do domu rodzinnego i mieszkania jako własności. Polacy w ogóle, a seniorzy szczególnie, nie cenią formy zamieszkania, jaką jest wynajem. Cenią własność, stąd niewielki odsetek osób żyjących na zasadach najmu przez okresy wieloletnie.

Seniorzy uzależnieni od dzieci

Kolejna sprawa to opieka nad osobami starszymi. Mimo zmian ciągle w dużej mierze sprawuje ją najbliższa rodzina i w przypadku, gdy np. mieszkanie seniora jest dla niego za duże i zbyt drogie w utrzymaniu, często to rodzina organizuje transakcje sprzedaży i następnie kupno nowego mieszkania. O wyborze miejsca do życia w dużej mierze nie decyduje paleta dodatkowych usług czy świetlica na osiedlu, ale np. bliskość dzieci.

Są to wszystko czynniki niemierzalne, ale należy brać je pod uwagę przy szacunkach dotyczących rozwoju rynku. Tak więc, choć niewątpliwie seniorzy będą odgrywać coraz większą rolę jako klienci deweloperów, z przyczyn zarówno finansowych, jak i natury kulturowej oraz mentalnej, nie należy się spodziewać szybkiego rozwoju tego rynku do rozmiarów porównywalnych do tych z Europy Zachodniej czy Stanów Zjednoczonych.

Monika Prądzyńska, WGN Nieruchomości