Legalizacja samowoli budowlanej

Większość prac budowlanych podlega konieczności uzyskania pozwolenia bądź zezwolenia na budowę. Niedopełnienie tej formalności jest traktowane jako samowola budowlana i może się wiązać z daleko idącymi konsekwencjami - karą grzywny bądź nawet nakazem rozbiórki. Prawo budowlane daje także możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej. Procedury nie należą do najłatwiejszych, jednak warto się im dokładnie przyjrzeć. Czym jest samowola budowlana i jak do niej dochodzi?

W ustawie Prawo Budowlane nie znajdziemy jednoznacznej definicji pojęcia samowoli budowlanej. Ogólnie przyjmuje się, że jest to wybudowanie obiektu bez zezwolenia lub pozwolenia na budowę. W praktyce okazuje się, że za samowolę budowlaną często uważa się znacznie więcej przypadków. Jej bardzo częstym przykładem jest dobudowywanie pomieszczeń do już istniejących budynków. Ponadto organy władzy państwowej uznają za samowolę także budynki budowane niezgodnie z normami i przepisami (np. bez kierownika budowy, prowadzenia dziennika budowy lub w przypadku rozbieżności robót z projektem budowlanym).

Wiesz, ile kosztuje budowa domu?Sprawdź!

Niedopełnienie zapisów prawa może spowodować, że nieruchomość stanie się samowolą budowlaną. Może to dotyczyć nawet budynków, na które uzyskano już wcześniej pozwolenie na budowę. Bardzo częstą przyczyną uznania obiektu za samowolę jest też rozpoczęcie prac budowlanych przed otrzymaniem ostatecznej decyzji. Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Czas oczekiwania może być przedłużony w sytuacji, gdy dokumentacja dołączona do wniosku jest niekompletna bądź niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Rozpoczęcie prac budowlanych przed wydaniem ostatecznego pozwolenia może być dość kuszące, niesie jednak duże ryzyko (od kary grzywny aż do nakazu rozbiórki).

Legalizacja samowoli budowlanej może przebiegać według dwóch odrębnych procedur. Na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci obowiązywały różne ustawy o prawie budowlanym. Jednym z najstarszych aktów prawnych jest Ustawa z 24 października 1974 r. „Prawo budowlane”. Co prawda zawarte w niej prawa od dawna są już przestarzałe i nieaktualne, jednak zasadaty te stosuje się do dziś. Poszczególne zapisy ustawy z 1974 r. dotyczą wszystkich samowoli, które zostały wykonane przed 1995 r. (czyli do czasu wejścia w życie nowej ustawy).

Warto zauważyć, że ustawa z 1974 r. była bardziej liberalna w stosunku do samowoli budowlanych. Proces legalizacji budynków sprzed 1995 r. nie należy do najłatwiejszych, jednak przeważnie nie wiąże się z nakazem uiszczenia dotkliwej grzywny. W nowych przepisach prawa budowlanego nie znajdziemy jednoznaczniej definicji zakończenia budowy, zatem w wielu przypadkach trudno udowodnić, że nieruchomość została wybudowana przed 1995 r. W praktyce prowadzi to do wszczęcia żmudnego postępowania administracyjnego.

Samowole budowlane powstałe po 1995 r. podlegają z kolei przepisom Ustawu z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Weszła ona w życie 1 stycznia 1995 r. i obejmuje wszystkie budynki powstałe od tego dnia. Zalegalizowanie nowych budynków może nie być tak skomplikowane jak w przypadku tych sprzed 1995 r., w nowym prawie budowlanym przewidziano jednak szereg wysokich sankcji finansowych (tzw. opłat legalizacyjnych).

Obiekty wybudowane przed 1995 r. można zalegalizować, jeśli spełniają dwa podstawowe warunki:

• Obiekt znajduje się na działce, która według planów zagospodarowania przestrzennego posiada status budowlanej;
• Obiekt nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi, a jednocześnie nie powoduje pogorszenia warunków zdrowotnych w pobliskim otoczeniu.

Niedopełnienie dwóch powyższych warunków może się wiązać z nakazem rozbiórki. Z kolei jeśli budowla spełnia warunki, trzeba udowodnić, że faktycznie została wybudowana przed 1995 r. Zatem pierwszym krokiem, który należy wykonać, jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów. W wielu przypadkach może to nie być takie proste. Organy władzy państwowej (starostwa, urzędy) archiwizują dokumentacje budowlane dopiero od 1999 roku. Pozwolenia i dokumentacje budowlane sprzed tej daty przeważnie już nie istnieją. Pomocne mogą się okazać książki ruchu budowlanego, które były prowadzone w urzędach gminnych. Warto też poszukać rachunków za materiały budowlane, umów z pracownikami budowy oraz świadków, którzy potwierdzą, że budowa została zakończona przed 1995 r.

Po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów należy się udać do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i przedłożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Do wniosku dołącza się dokumenty pomocnicze. Niezbędne będą:

• inwentaryzacja powykonawcza obiektu,
• ekspertyza techniczna potwierdzająca przydatność obiektu do użytkowania.

Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie inspektor nadzoru budowlanego wyda nakaz kontroli obiektu. Jest ona darmowa i powinna być przeprowadzona do 21 dni od daty przedłożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Podczas kontroli musi być obecny właściciel budynku, po jej przebiegu otrzyma on protokół kontroli (który musi być przechowywany). Po pomyślnym przebiegu kontroli inspektor nadzoru budowlanego ma 60 dni na wydanie decyzji. W przypadku pomyślnej decyzji właściciel budynku musi zrezygnować z możliwości jej oprotestowania, następnie może bezzwłocznie rozpocząć użytkowanie. Warto pamiętać, że inwestor ma też prawo do odwołania się od niepomyślnej decyzji.

Ustawa z 7 lipca 1994 r. budziła wiele kontrowersji i doprowadziła do licznych nakazów rozbiórki. W 2003 r. wprowadzono jej nowelizację, która nieco złagodziła restrykcyjne zapisy. W przepisach nowelizacji wprowadzono zmiany umożliwiające zalegalizowanie obiektu budowlanego. Niestety wiąże się to z koniecznością uiszczenia opłat legalizacyjnych. Legalizacja obiektów wybudowanych po 1995 r. może być nieco mniej skomplikowana, jednak z pewnością będzie znacznie droższa. Podstawą legalizacji jest spełnienie dwóch najważniejszych warunków:

• obiekt nie koliduje z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani z przepisami techniczno-budowlanymi
• obiekt nadaje się do doprowadzenia do stanu zgodnego z aktualnymi przepisami prawa budowlanego.

Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, organy władzy państwowej nie mogą zastosować nakazu rozbiórki. Jedyną drogą jest legalizacja obiektu budowlanego - podczas czynności legalizacyjnych nie może on być w żaden sposób modernizowany ani wykańczany. Dotyczy to przede wszystkim budynków, które znajdują się jeszcze w trakcie budowy. Postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych jest wydawane przez inspektorat nadzoru budowlanego. W tym samym czasie powiatowy inspektor budowy wydaje dokument o obowiązku dostarczenia niezbędnej dokumentacji, która będzie podstawą do rozpoczęcia procedur legalizacyjnych. Niezbędne dokumenty to:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• zaświadczenie o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nie został jeszcze opracowany, wystarczy decyzja o warunkach zabudowy (dokument można też dostarczyć w trakcie trwania postępowania zmierzającego do legalizacji)
• projekt budowlany wraz z niezbędnymi dokumentami i oświadczeniami (w czterech kopiach).

Dokumenty trzeba złożyć w określonym terminie. Będzie to podstawa do rozpoczęcia procedury legalizacyjnej. W toku tego postępowania należy także uiścić opłatę legalizacyjną. Po pozytywnej weryfikacji dokumentów oraz po zaksięgowaniu opłaty legalizacyjnej powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, co jest równoznaczne z legalizacją budowy w przypadku budynków gotowych. W przypadku obiektów, których budowa nie została jeszcze zakończona, można wznowić wszystkie roboty budowlane. Ostateczne zalegalizowanie nastąpi dopiero po ich zakończeniu oraz po wypełnieniu niezbędnych procedur prawa budowlanego.

Opłata legalizacyjna ma na celu zniechęcenie inwestorów do rozpoczynania budowy bez wypełnienia niezbędnych formalności. Wysokość opłat jest ściśle uzależniona od rodzaju obiektu i jego charakterystyki. W większości przypadków opłata legalizacyjna wynosi:

• 50 tys. zł w przypadku domów jednorodzinnych;
• 25 tys. zł w przypadku garaży, większych altan i domków letniskowych.

Co ciekawe, opłata legalizacyjna dotyczy także obiektów, na których budowę wystarczy zgłoszenie. Wybudowanie obiektu bez zgłoszenia do właściwego organu władzy państwowej może skutkować koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości od 2,5 do 5 tys. zł.

Legalizacja samowoli budowlanej jest skomplikowanym i często kosztownym procesem. Możemy się przed nią ustrzec poprzez skrupulatne wypełnianie wszystkich formalności. Najważniejszą z nich jest rozpoczynanie prac budowlanych dopiero po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na budowę. Pamiętajmy też o zgłaszaniu zamiaru budowy w przypadku altan oraz garaży o powierzchni poniżej 25 m2. Brak konieczności uzyskiwania pozwolenia nie zwalnia z obowiązku zgłoszenia zamiaru budowy. Warto o tym pamiętać, bowiem opłata legalizacyjna jest dość wysoka.

Czasem zdarza się, że inwestor kupuje gotową nieruchomość, a dopiero po pewnym czasie dowiaduje się, iż jest to samowola budowlana. W tej sytuacji to nowy właściciel jest odpowiedzialny za zalegalizowanie obiektu, przed dokonaniem zakupu nieruchomości warto zatem dokładnie sprawdzić wszystkie informacje. Przejrzyj księgę wieczystą oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli inspektorat nadzoru budowlanego dopatrzy się samowoli budowlanej, jedynym ratunkiem będzie rozpoczęcie procesu legalizacyjnego bądź wykonanie rozbiórki. Niektórzy inwestorzy mogą zalegalizować samowole bez uiszczania wysokiej opłaty legalizacyjnej, muszą jednak udowodnić, że ich nieruchomość była wybudowana przed rokiem 1995.