Kupując mieszkanie, masz wybór: spółdzielnia albo wspólnota mieszkaniowa

Choć wybór formy prawno-organizacyjnej zamieszkania w danym miejscu nie jest kluczowy przy zakupie nieruchomości, warto sobie zdawać sprawę z zalet i wad poszczególnych rozwiązań. Osoby kupujące mieszkanie stają przed podstawowym wyborem: lokal we wspólnocie mieszkaniowej albo w spółdzielni. Różnice między nimi są spore.

Spółdzielnie to bardzo stara, bo sięgająca okresu przedwojennego forma organizacji mieszkaniowej, której rozrost przypadał jednak na czasy PRL. Okres komunistyczny popierał spółdzielczość i to po nim pozostały nam często wielkie „molochy” spółdzielcze, obejmujące nawet kilkadziesiąt tysięcy członków. Takie organizacje – często nie bez racji – oskarżane są o zbytnie zbiurokratyzowanie, niewydolność, brak przejrzystości finansowej i brak wpływu pojedynczych członków spółdzielni na jej działania. Stąd niejednokrotnie osoby dysponujące pełną własnością (nie spółdzielczym własnościowym prawem do nieruchomości) decydują się na odłączenie od spółdzielni i powołanie osobnej wspólnoty mieszkaniowej.

Nie znaczy to oczywiście, że wspólnoty są z zasady lepsze od spółdzielni. Te ostatnie mają nad nimi przewagę w postaci znacznie większych możliwości działania. Spółdzielnie są podmiotami o charakterze gospodarczym, mogą więc inwestować i często to robią – np. budując mieszkania. W Polsce działa około 3500 spółdzielni.

Mając mieszkanie spółdzielcze, nie jest się jeszcze spółdzielcą. Do spółdzielni trzeba się zapisać i wnieść stosowną opłatę (takiego obowiązku nie ma we wspólnotach). W spółdzielniach mieszkaniowych każdy z jej członków ma tak samo ważny głos, co różni je od wspólnot, gdzie o wadze głosu decyduje wielkość udziałów. Inaczej jednak niż we wspólnotach, członkowie spółdzielni nie mają bezpośredniego wpływu na wybór zarządu i jego decyzje. Zarząd wybiera – powołana przez spółdzielców – rada nadzorcza. Uchwały spółdzielni podejmowane są na walnym zgromadzeniu członków, tu też przyjmuje się sprawozdania zarządu i rady nadzorczej. Uchwałę może podjąć nawet znikoma liczba spółdzielców, o ile będą stanowić większość obecnych.

Wspólnoty mieszkaniowe w Polsce powstały dopiero na mocy ustawy o własności lokali z 1994 roku. Wspólnota to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku. Nie trzeba się do niej zapisywać i płacić wpisowego, po prostu się do niej należy. Wszystkie decyzje we wspólnotach podejmowane są przez mieszkańców na zebraniach wspólnotowych, ale – inaczej niż w przypadku spółdzielni – nie każdy głos jest równy. O jego sile decyduje wielkość udziału w części wspólnej (co jest uzasadnione tym, że ten kto ma więcej udziałów, ten więcej też płaci). Wspólnota poprzez decyzje swoich członków bezpośrednio wybiera zarządcę, plan finansowy itp. Tak więc – inaczej niż w przypadku spółdzielni – pojedyncza osoba ma większy wpływ na działanie wspólnoty. Wynika to także z faktu, że są to formy organizacji po prostu mniejsze, zazwyczaj składające się z kilkunastu, kilkudziesięciu mieszkań.

Z powyższego zestawienia wynika, że lepszą formą organizacji dla posiadaczy mieszkań jest wspólnota. Jest ona mniejsza, a właściciele mają bardziej bezpośredni wpływ na jej decyzje. W spółdzielniach często jest on iluzoryczny. Często nie ma nawet fizycznej możliwości wzięcia udziału w głosowaniu przez kilkanaście tysięcy członków spółdzielni (gdzie takie zebranie zorganizować). Tak więc w molochu decyzje podejmuje się zwykle bez wpływu mieszkańców, a ważne sprawy przegłosowuje grupka ludzi powiązana z zarządem. To oczywiście czarna legenda spółdzielni, która wynika częściowo z faktu, że mają one genezę w PRL. Stąd też złe skojarzenia. Nie da się jednak ukryć, że spółdzielnie to organizmy duże i mocno zbiurokratyzowane, które przez sam ten fakt będą generować dodatkowe koszty. Prawdą jest też, że wpływ na decyzję, choćby z samego faktu wielkości spółdzielni, jest mniejszy niż we wspólnotach, ale nie oznacza to automatycznie złego zarządzania. Co więcej – spółdzielnie mają również istotne zalety, których
wspólnotom brak.

Teoretycznie niższe koszty powinna mieć wspólnota mieszkaniowa – choćby ze względu na brak dużej administracji. W praktyce jednak niekoniecznie tak jest, bowiem spółdzielnie jako duże podmioty mogą wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki od dostawców mediów. Poza tym spółdzielnie są podmiotami gospodarczymi. Dzięki posiadanemu majątkowi mogą przeprowadzać inwestycje i generować przychody (np. poprzez wynajem lokali użytkowych). Z tego też powodu małe wspólnoty, niemające poduszki finansowej, miewają problemy ze sprawną realizacją zadań. Duże spółdzielnie działają na znacznie większym froncie. Także stawki uzyskiwane w przetargach są często znacznie niższe niż te, które płacą wspólnoty. Ponadto poprzez posiadanie własnej kadry, działu technicznego i wieloletniego doświadczenia w obsłudze budynków – to spółdzielnie mogą działać sprawniej.

W praktyce nie sposób jednoznacznie określić, która forma organizacji jest lepsza. Wiele zależy po prostu od konkretnego przypadku. Teoretycznie bliżej podejmowania decyzji są członkowie wspólnoty, jednak w praktyce często jest to mit. Zaganiani ludzie nie przychodzą na zebrania, a ich głos sprowadza się do zbierania podpisów. W ostateczności więc wydajność działania wspólnoty zależy od rzetelności i uczciwości zarządcy.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości i chcesz nawiązać kontakt z firmami, które dopasują ofertę mieszkaniową do twoich potrzeb, wypełnij krótki formularz. Napisz czego potrzebujesz, a firmy same zgłoszą się do ciebie.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN