Kredyt hipoteczny: ostrożności nigdy za wiele

Badania pokazują, że Polacy coraz częściej się zadłużają. Aż 84 proc. nowych właścicieli mieszkań kupiło je za gotówkę uzyskaną z kredytu. Obecnie ponad 2 mln rodzin spłaca kredyt na łączną kwotę 365 mld zł. Czy potrafimy zaciągać kredyt, nie dając się przy tym nabić w butelkę?

Prawdziwa bomba kredytowa wybuchła w latach 2003-2008 - Polacy masowo brali wówczas kredyty w obcych walutach, szczególnie we frankach szwajcarskich. Po ostatnich przebojach z frankiem w roli głównej, podążając za nakazem Komisji Nadzoru Finansowego, banki wycofały się z oferowania kredytów walutowych. A to nie jedyny rygor, jaki narzuciła KNF. Podwyższono również limity wkładu własnego, który trzeba posiadać przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Jeszcze w 2013 roku można było uzyskać kredyt bez posiadania wkładu własnego. W 2014 roku wymagany był już 5-procentowy wkład, a w 2015 banki oczekują 10 proc. Docelowo wkład własny ma wzrosnąć do 20 proc. w 2017 roku. Analitycy przewidują również podwyżki stóp procentowych. Zatem nie dość, że niedługo coraz trudniej będzie uzyskać kredyt hipoteczny, to jeszcze będzie on dużo droższy.

Oprocentowanie: stałe czy zmienne?

W Polsce forma kredytu hipotecznego na trochę inny wymiar niż na przykład w Stanach Zjednoczonych. Jeśli nie spłacimy kredytu, to nie dość, że tracimy dom, ale jeszcze odpowiadamy przed wierzycielem całym naszym majątkiem, a także przyszłymi dochodami. Związane jest to z faktem, że w Polsce przyjęło się kredyt na cele mieszkaniowe mylnie określać mianem kredytu hipotecznego. Inaczej jest w USA, gdzie funkcjonuje klasyczna forma kredytu hipotecznego – w momencie zaprzestania spłacania kredytu dłużnik traci nieruchomość, ale nic więcej.

Specjaliści podkreślają, że przy wyborze konkretnego kredytu warto zwrócić uwagę, czy oparty jest on na stałej stopie oprocentowania, przynajmniej przez większą część okresu kredytowego. Daje to realną szansę na określenie, ile będzie wynosiła rata za 5 czy 15 lat. Harmonogram spłat rat uzależniony jest od wysokości stóp procentowych i zmienia się zazwyczaj raz na kwartał. Gdy stopa maleje, maleje także rata, natomiast gdy stopa rośnie, rośnie również wysokość raty, czasem nawet o połowę na przełomie kilku kwartałów.

Okres spłaty kredytu

Istotny jest również okres, na który kredyt ma być zaciągnięty. W Polsce ponad połowa kredytów przyznawana jest na okres od 25 do 35 lat. Przed podpisaniem takiego zobowiązania należy przeanalizować, co się bardziej opłaca. Przy dłuższym okresie kredytowania miesięczna rata jest niższa, ale koszt kredytu jest wyższy (czyli zysk banku). Nabiera to znaczenia w momencie, w którym rosną stopy procentowe – rata kredytu rośnie, a tym samym i zysk banku.

WIBOR

Referencyjna wysokość oprocentowania kredytów określana jest średnią arytmetyczną wielkością oprocentowania podawaną przez największe banki działające na rynku, w skrócie WIBOR. To jeden z najważniejszych parametrów określający wysokość kwoty spłacanego kredytu. Do tego doliczana jest marża kredytu. Powinna ona mieć stałą wartość przez cały okres kredytowania. Niskie marże oferowane przez banki (zwłaszcza te, których wartość wynosi poniżej 1 proc.) to zazwyczaj haczyk. Przecież marża to zarobek dla banku, a to musi mieć swoje odbicie w cenie. Jeśli bank oferuje niską marżę, rekompensuje sobie zarobek w inny sposób, na przykład obligatoryjnymi ubezpieczeniami lub dużymi kosztami prowadzenia rachunku.

Nieuczciwe zagrywki banków

Last but not the least: uczciwa współpraca na linii klient - bank. Pomijając rolę UOKiK w całej procedurze kredytowej, żaden uczciwy bank nie będzie stosował w swoich umowach klauzul niedozwolonych, w obrocie prawnym nazywanych abuzywnymi. Nie będzie też zmuszał klienta do podpisania kilkunastu aneksów do umowy, jeśli na przykład wartość nieruchomości spadnie. Codzienną praktyką jest karanie kredytobiorców za drobne spóźnienia w spłatach rat, zamiast nawiązania kontaktu. Jest to nie tylko czarny PR dla banku (w końcu umowa kredytowa to umowa wzajemnego zaufania), ale również działanie na własną szkodę – bank mniej straci na wakacjach kredytowych niż na przymusowej egzekucji.

Monika Prądzyńska, WGN Nieruchomości