Koszty budowy domu na rok 2017. Sprawdzamy najpopularniejsze projekty

Założenia projektowe

Opierając się na najpopularniejszych domach budowanych na polskim rynku, wyceniliśmy:

• dom parterowy bez piwnicy o powierzchni 100 m2 (bez garażu),
• dom z poddaszem użytkowym o powierzchni 140 m2 (po 70 m2 na parterze i poddaszu),
• dom z pełnym podpiwniczeniem i piętrem – łączna powierzchnia ok. 200 m2 (3 poziomy po 65 m2).

Do wyceny przyjęto też kilka dodatkowych założeń:

• nie wzięto pod uwagę kosztów zakupu działki budowlanej,
• założono, że działka, na której budowany jest dom, ma podciągnięte media,
• nie uwzględniono kosztów projektu,
• uwzględniono wzniesienie budynku przy wykorzystaniu materiałów gwarantujących spełnienie aktualnych przepisów dotyczących wykorzystania energii pierwotnej (nowe przepisy weszły w życie od początku 2017 r. – * tu znajdziesz* szczegółowe informacje na ten temat),
• pominięto koszty zagospodarowania ogrodu,
• przyjęto, że wszystkie prace zostaną zlecone firmom budowlanym ze średniej półki cenowej. Tu ważna informacja – o ile ceny materiałów budowlanych nie różnią się w sklepach bardzo mocno, o tyle oferty od firm budowlanych mogą się różnić nawet o kilkaset procent. Dlatego ważne jest porównanie ofert z kilku źródeł. Aby nie dzwonić po wielu firmach, lepiej skorzystać z darmowej usługi – takiej jak Szukaj Wykonawcy na Kalkulatorach Budowlanych.

Koszt budowy do stanu surowego zamkniętego

Pierwszym etapem budowy są fundamenty (w przypadku największego z domów – również ściany fundamentowe piwnicy). Każdy fundament zostanie oparty na ławach fundamentowych o standardowym przekroju 60x40 cm, wykonanych z betonu C20/25. Cena uwzględnia też prace ziemne (wykop ok. 1 m), wykonanie ścian fundamentowych, a na wierzchu – płyty chudego betonu (15 cm) i podbudowy z posypki piaskowej.

• Dom 100 m2–*fundament o powierzchni 100 m2 to wydatek ok. *26 tys. zł.
• Dom 140 m2– cena fundamentu o powierzchni 70 m2 to ok. 19 tys. zł.
• Dom 200 m2– fundament o pow. 65 m2 plus ściany fundamentowe piwnicy (ok. 110 m2) to łączny wydatek ok. 28 tys. zł (bez stropu nad piwnicą).

Kolejny etap to wykonanie ścian nośnych, działowych, schodów, kominów oraz stropów. Wszystkie prace wykonamy z wykorzystaniem bloczków z betonu komórkowego (H+H 24 na ściany nośne i H+H 12 na ściany działowe). Stropy natomiast ułożymy z prefabrykowanych pustaków Teriva. Wyjątkiem będą stropy nad poddaszem użytkowym – drewniane. Oto koszty prac:

• Dom 100 m2–*w domu parterowym o takiej powierzchni niezbędne będzie ok. 150 m2 ścian nośnych (ok. 7 tys. zł za komplet materiałów włącznie z prefabrykowanymi nadprożami L19), a wynagrodzenie murarza to kolejne 5,7 tys. zł. Ściany nośne (ok. 70 m2) to ok. 4,8 tys. zł z robocizną, natomiast drewniany strop o powierzchni 100 m2 (w parterowym domu nie będzie skosów) kosztować będzie ok. 27 tys. zł. Ostatnim wydatkiem są kominy wentylacyjne i dymowe – za 6 szachtów, komin dymowy (pod kominek) i wykończenie na dachu dwóch kominów cegłą klinkierową zapłacimy z robocizną ok. 6,4 tys. zł. W sumie ten etap będzie kosztował *niecałe 51 tys. zł.
• Dom 140 m2– koszt ścian nośnych to ok. 17,4 tys. zł z robocizną, kolejne 6,5 tys. zł zapłacimy za ściany działowe. W przypadku stropów pomiędzy parterem a poddaszem zamontujemy strop Teriva o pow. 70 m2, natomiast nad poddaszem drewniany strop o pow. 50 m2. Łączny koszt stropów z niezbędnymi elementami konstrukcyjnymi wyniesie ok. 38 tys. zł z robocizną (24 tys. zł za strop Teriva i 14 tys. zł za strop drewniany). Wykonanie szachtów kominowych i kominów będzie kosztowało tyle samo co w poprzednim projekcie (6,4 tys. zł), ponadto niezbędne będą schody na poddasze (ponad 3 tys. zł za schody żelbetowe o pow. 7,4 m2). W sumie ten etap to koszt ok. 71 tys. zł.
• Dom 200 m2– ściany nośne mają łączną powierzchnię 188 m2, co generuje koszt na poziomie 18 tys. zł (z robocizną). Do tego 126 m2 ścian działowych (9 tys. zł), szachty i kominy wentylacyjne (6,4 tys. zł), trzy stropy (dwa Teriva po 65 m2 oraz drewniany – 45 m2, łączny koszt 58 tys. zł), jeden balkon (4,5 tys. zł) oraz schody żelbetowe (dwukrotnie wyższy koszt niż w poprzednim domu – łącznie 6 tys. zł). W sumie ten etap kosztuje ok. 102 tys. zł.

Ostatnim etapem prowadzącym do stanu surowego otwartego jest dach. Zastosujemy prosty dach dwuspadowy z prefabrykowaną więźbą pokrytą membraną oraz dachówką ceramiczną. Podbitka okapu zostanie wykończona deską sosnową, a dach zostanie ocieplony po stropie (wełna mineralna o grubości 25 cm plus wykończenie sufitu płytami g-k na stelażu). Zamontowany zostanie również kompletny system orynnowania z PCV. Dodatkowo w domach z poddaszem zostaną umieszczone po 2 okna dachowe. Ceny są następujące:

• Dom 100 m2– w tym domu dach jest największy – ma aż 150 m2 (średnio przy dachu dwuspadowym o kącie nachylenia 35 stopni na jeden m2 powierzchni ostatniej kondygnacji przypada 1,5 m2 dachu). Za więźbę dachową wraz z montażem trzeba zapłacić 11,5 tys. zł, do tego około 3 tys. zł na zakup i montaż membrany i kolejne 16 tys. zł za zakup i montaż dachówki ceramicznej. Kompletny system orynnowania to ok. 3,3 tys. zł, do tego docieplenie po stropie wraz z sufitami (ok. 9 tys. zł) i podbitka okapu (13 tys. zł za 20 m2). W sumie kompletny koszt dachu wynosi ok. 45 tys. zł.
• Dom 140 m2– powierzchnia dachu będzie mniejsza z uwagi na mniejszą powierzchnię górnej kondygnacji (ok. 105 m2 dachu). Proporcjonalnie niższy będzie też koszt wykonania (ok. 38 tys. zł za komplet prac i materiałów).
• Dom 200 m2– powierzchnia dachu będzie minimalnie mniejsza niż w domu o powierzchni 140 m2 (górna kondygnacja ma 65 m2 zamiast 70), dlatego koszt dachu wyniesie około 37 tys. zł. Założenia co do materiałów dokładnie takie same jak w dwóch poprzednich projektach.

Po zakończeniu dachu osiągniemy stan surowy otwarty. Do jego zamknięcia niezbędne są jeszcze okna, drzwi oraz brama garażowa.

• Dom 100 m2–** potrzebujemy ok. 20 m2 okien. Jeżeli zdecydujemy się na okna drewniane z dość dobrymi parametrami izolacyjnymi, zapłacimy za nie prawie 14 tys. zł. Decydując się na tańsze okna PCV w kolorze białym, możemy oszczędzić około 4-5 tys. zł. Oczywiście ceny okien do domów energooszczędnych czy pasywnych będą o ok. 50 proc. wyższe od powyższych. Do tego drzwi wejściowe – antywłamaniowe z wyższej półki (ok. 2,8 tys. zł). Podane ceny uwzględniają montaż.
• Dom 140 m2i 200 m2 *- oba budynki mają zbliżone wymiary parteru i poddasza, więc można potraktować je wspólnie. Za 28 m2 okien drewnianych z montażem zapłacimy ok. 19 tys. zł (decydując się na białe okna PCV zapłacimy mniej, bo ok. 12-13 tys. zł). Do tego koszt drzwi wejściowych (2,8 tys. zł) oraz bramy garażowej (2,2 tys. zł za bramę z wyższej półki, ale bez napędu). W sumie koszt wyniesie ok. *24 tys. zł.

Podsumowując, osiągnięcie stanu surowego zamkniętego wyniosło:

• Dom 100 m2–*ok. *142 tys. zł,
• Dom 140 m2– ok. 157 tys. zł,
• Dom 200 m2– ok. 190 tys. zł.

Koszty wykończenia do stanu deweloperskiego

Koszty wykończenia poszczególnych domów są w większym stopniu uzależnione od powierzchni użytkowej niż w przypadku stanu surowego. Obliczenia zaczynamy od elewacji z ociepleniem. Najpopularniejszymi materiałami do termoizolacji są wełna mineralna i styropian. W przypadku wełny koszt z robocizną wyniesie ok. 140 zł/m2 (elewacja wykończona tynkiem silikatowym + wełna 15 cm), natomiast ocieplenie styropianem tej samej grubości z tynkiem akrylowym na wierzchu to koszt ok. 115 zł. Decydujemy się na wełnę z uwagi na lepsze właściwości. Ceny są następujące:

• Dom 100 m2–*140 m2 elewacji za *21 tys. zł,
• Dom 140 m2– 168 m2 elewacji za ok. 24 tys. zł,
• Dom 200 m2- 162 m2 elewacji za ok. 23 tys. zł (piwnica jest tu w wykopie).

Kolejnym znaczącym kosztem są instalacje wewnętrzne: wodno-kanalizacyjna, elektryczna i grzewcza.

• Dom 100 m2– kompletna instalacja elektryczna na 80-85 punktów to wydatek ok. 8 tys. zł (materiały + fachowy montaż), instalacje wodno-kanalizacyjne do łazienki i dodatkowego WC to kolejne 4 tys. zł, natomiast instalacja CO to wydatek ponad 9 tys. zł. – zakładamy, że 60 m2 jest ogrzewane za pomocą grzejników (ok. 5,2 tys. zł za instalację wraz z odpowiednimi grzejnikami), a pozostałe 40 m2 „podłogówką” (4 tys. zł za instalację z pompami). Do tego dochodzi koszt wyposażenia kotłowni – za niezły piec gazowy z kompletnym oprzyrządowaniem (pompa cyrkulacyjna, zasobnik, komin systemowy itd.) zapłacimy ok. 15 tys. zł, analogiczna kotłownia z kotłem na paliwo stałe to koszt ok. 12,5 tys. zł. Do tego trzeba dodać ok. 2 tys. zł za montaż. W sumie koszty instalacji wyniosą ok 37 tys. zł.
• Dom 140 m2– instalacja elektryczna będzie nieco bardziej rozbudowana (100-110 punktów i koszt ok. 10 tys. zł), podobnie wodno-kanalizacyjna (zakładamy dwie łazienki, więc koszt automatycznie wzrasta do ok. 5,5 tys. zł), jak również grzewcza (przy podziale domu pół na pół pomiędzy grzejniki i podłogówkę koszty wyniosą ok. 13 tys. zł). Koszty wyposażenia kotłowni są takie same jak w mniejszym domu. W sumie instalacje wewnętrzne z piecem gazowym to koszt 42-45 tys. zł.
• Dom 200 m2– tu koszty są najwyższe z uwagi na największą powierzchnię. Będziemy potrzebować ok. 130-140 punktów elektrycznych (koszt przynajmniej 12,5 tys. zł), do tego instalacja wod.-kan. jak w domu 140 m2 (5,5 tys. zł). Koszty instalacji CO wyniosą ponad 16 tys. zł (zakładamy, że piwnica i poddasze będą ogrzewane grzejnikami – 10 tys. zł, a parter ogrzewaniem podłogowym – 6 tys. zł). Koszty kotłowni jak dwóch poprzednich domach. W sumie instalacje wewnętrzne pochłoną ok. 50 000 zł.

Po ułożeniu instalacji czas na posadzki, ściany oraz sufity. Na ścianach tynki gipsowe, posadzki odpowiednio ocieplone. Sufity na najwyższym poziomie zostały już wykonane przy ocieplaniu dachu po stropie, w domach 140 i 200 m2 sufit na parterze zostanie wykonany na stelażu, z płyt g-k, a w piwnicy otynkowany. Ostatnim kosztem przed zakończeniem stanu surowego będą parapety – na zewnątrz aluminiowe, w środku PCV.

• Dom 100 m2– koszty posadzki wyniosą wraz z robocizną ok. 5,8 tys. zł (uwzględniamy docieplenie styropianem 15 cm). Ścian do tynkowania znajdzie się w domu ok. 300 m2, co przy średnim koszcie 12-16 zł za materiał i 11-18 zł/m2 za robociznę daje średni koszt na poziomie 10 tys. zł. Sufity zostały już wykonane przy okazji ocieplenia stropu podczas budowy dachu, ale trzeba doliczyć parapety wewnętrzne i zewnętrzne – w sumie 2,6 tys. zł z montażem.
• Dom 140 m 2– koszt posadzek wyniesie ok. 7 tys. zł. Tynki pochłoną kolejne 12 tys. zł (420 m2 ścian), a jednopoziomowy sufit podwieszany na parterze to kolejne 8,5 tys. zł. Pozostają jeszcze parapety – 21 mb na zewnątrz i tyle samo wewnątrz – w sumie 3,6 tys. zł.
• Dom 200 m2– posadzki to koszt ok. 9,2 tys. zł, natomiast otynkowanie ok. 600 m2 (ściany + sufit w piwnicy) to wydatek 17 tys. zł. Sufit podwieszany na parterze to ok. 7,8 tys. zł. Parapety kosztują tyle co w poprzednim domu z uwagi na taką samą liczbę okien.

Podsumowując, doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego kosztuje:

• Dom 100 m2– ok. 220 tys. zł.
• Dom 140 m 2– ok. 256 tys. zł.
• Dom 200 m2– ok. 301 tys. zł.

Wykończenie domu pod klucz i wyposażenie w podstawowe meble i urządzenia

Wykończenie pod klucz to etap, na którym kosztorysy różnych inwestorów najbardziej się rozmijają. Jeden zadowoli się w pełni panelami za 20 zł/m2, inny nie wyobraża sobie podłogi innej niż parkiet dębowy czy z drewna egzotycznego (ceny grubo ponad 100 zł/m2). To samo przy wyborze farb, drzwi wewnętrznych czy mebli. Dlatego przyjęliśmy uśrednione ceny – produkty dobrej, ale nie najwyższej jakości (takie, które są najczęściej wybierane przez rodzimych inwestorów).

Aby projekty były porównywalne, przyjęto podobny zestaw pomieszczeń (w większych domach po prostu przybywa pomieszczeń).

• Dom 100 m2– łazienka, WC, kuchnia, salon, przedpokój, kotłownia i dwie sypialnie
• Dom 140 m 2– te same pomieszczenia co w poprzednim domu plus dodatkowa, mniejsza łazienka, trzecia sypialnia i niewielki garaż jednostanowiskowy
• Dom 200 m2– identyczny układ jak w poprzednim domu plus pomieszczenia gospodarcze i większy garaż w piwnicy. Garaż, który w domu 140 m2 był na parterze, tu zamieniono na dodatkową, czwartą sypialnię.

Przy takim rozkładzie pomieszczeń przybliżone koszty wykończenia i wyposażenia są następujące:

• Dom 100 m2–*ok. 71 tys. zł, w tym: o Łazienka*– ok. 12 tys. zł (płytki na ścianach i podłodze, wanna, prysznic, umywalka, WC podwieszane, bidet, pralka, drzwi i 2-3 szafki – łączna powierzchnia ok. 8 m2) o WC – ok. 16 tys. zł o Kuchnia – ok. 23-24 tys. zł (meble na wymiar, 6 mb, całe AGD w zabudowie, nad blatem na ścianie panele szklane, zlew granitowy i droższa bateria) o Salon – 16 tys. zł (parkiet drewniany, komplet mebli, sprzęt RTV, dość bogate oświetlenie) o Sypialnia – ok. 7,5 tys. zł za każdą z sypialni (wykładzina lub panele, malowanie ścian, oświetlenie, łóżko, szafa do zabudowy i 1-2 dodatkowe meble) o Korytarz – ok. 4 tys. zł, w tym blisko 3 tys. zł za szafę do zabudowy.
• Dom 140 m2 – ok. 91 tys. zł, koszty identyczne jak w poprzednim domu plus: o Dodatkowa, mniejsza łazienka – 7 tys. zł o Dodatkowa sypialnia – 7,5 tys. zł o Garaż – ok. 4 tys. zł o Dodatkowy przedpokój na górze – ok. 1,5 tys. zł
• Dom 200 m2 - ok. 96-100 tys. zł – koszty takie same jak przy domu 140 m2, ale dochodzi wykończenie i wyposażenie dodatkowej, czwartej sypialni (+7,5 tys. zł) oraz wykończenie podłóg i ścian w dodatkowych pomieszczeniach gospodarczych.

Bardziej szczegółowo wszystkie koszty związane z wykończeniem i wyposażeniem pod klucz zostały opisane w tym artykule. Tam znajdziesz też bardziej szczegółowy opis poszczególnych kosztów budowy do stanu surowego i deweloperskiego.

Łączne koszty

Podsumowując powyższe wyliczenia, można stwierdzić, że budowa do stanu pod klucz kosztuje od 300 do 400 tys. zł przy założeniu, że mamy już w pełni uzbrojoną w media działkę budowlaną. Cena domu wyniosła:

• 100 m2 – ok. 294 tys. zł,
• 140 m2 – ok. 347 tys. zł,
• 200 m2 – ok. 399 tys. zł.