Kiedy można zerwać umowę remontową?

Trudno ukryć, że na rynku usług budowlanych obecnie mamy do czynienia z widoczną nierównowagą. Popyt na takie usługi przewyższa ich podaż, co powoduje wzrost cen i mniejszą dbałość wykonawców o standard prac. Z opisywanym problemem zmagają się nie tylko firmy deweloperskie. Dotyczy on również osób prywatnych, które znalazły ekipę potrzebną do wykonania domowego remontu. Tacy prywatni inwestorzy mogą zauważyć nieprawidłowości jeszcze przed początkiem prac (związane np. z opóźnieniem) albo w ich trakcie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, w jakiej sytuacji takie spostrzeżenia mogą stanowić uzasadniony powód do odstąpienia od umowy dotyczącej remontu. Warto pamiętać, że po zakończeniu prac właściciel lokalu lub domu, który stwierdził wady fizyczne, będzie mógł skorzystać z rękojmi.

W pierwszej kolejności trzeba przypomnieć o lepszym zabezpieczeniu interesów, jakie zapewnia właścicielowi domu lub lokalu zawarcie umowy remontowej w formie pisemnej. Taka umowa będzie przewidywała odpłatne wykonanie prac remontowych w określonym terminie. Uwzględnienie najważniejszych ustaleń „na piśmie”, znacząco ułatwi później dochodzenie ewentualnych roszczeń.

Przykładem jest sytuacja, w której firma remontowa opóźnia się z rozpoczęciem prac w ustalonym terminie. Bez umowy pisemnej udowodnienie takiego spóźnienia będzie trudne. Warto również pamiętać, że umowa pisemna daje możliwość realnego dochodzenia kar umownych związanych z niewłaściwym wykonaniem prac. Kolejna zaleta pisemnej umowy to jasne uregulowanie kwestii dotyczących wynagrodzenia oraz zaliczki.

Warto wiedzieć, że już samo opóźnienie związane z datą rozpoczęcia prac remontowych może być przesłanką do odstąpienia od umowy. Zgodnie z artykułem 635 kodeksu cywilnego (KC); „jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła”. W sytuacji opisywanej przez artykuł 635 KC, trzeba dostarczyć wykonawcy prac pisemne odstąpienie od umowy i zażądać zwrotu przekazanych pieniędzy. Co ważne, właściciel domu lub lokalu, który zlecił remont nie musi wnikać, czy opóźnienie było zależne od winy specjalisty budowlanego.

Sytuacja będzie bardziej skomplikowana, jeżeli właściciel remontowanej nieruchomości (zamawiający) chce odstąpić od umowy już po rozpoczęciu prac. Taką sytuację reguluje kolejny przepis kodeksu cywilnego (art. 636 KC). Wskazuje on, że zamawiający może wezwać specjalistę do zmiany sposobu wykonania remontu i wyznaczyć odpowiedni termin w tym celu. Pisemne wezwanie do zmiany sposobu wykonania remontu będzie uzasadnione, gdy prace remontowe są prowadzone w sposób wadliwy albo niezgodny z umową. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu (wynoszącego np. 3 dni - 5 dni), zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie/dokończenie prac innej osobie lub firmie (na koszt i ryzyko niesolidnych budowlańców).

Wg portalu RynekPierwotny.pl warto pamiętać, że odstąpienie od umowy w trakcie trwania prac remontowych, niestety skutkuje koniecznością ich rozliczenia. W takiej sytuacji wynagrodzenie dla budowlańców można pomniejszyć o straty związane z niewłaściwym wykonaniem remontu. Poziom takiej obniżki wynagrodzenia jest łatwy do określenia, jeżeli wcześniej została ustalona kara umowna. Co ważne, druga strona może żądać obniżenia kary umownej jeśli prace zostały w znacznej mierze wykonane (zobacz art. 484 par. 2 KC).

Osoby zamawiające prace remontowe, powinny mieć świadomość, że odpowiedzialność wykonawcy za zaniedbania nie kończy się wraz z wykonaniem remontu. Kodeks cywilny wskazuje, że w przypadku odpowiedzialności za wady dzieła i robót budowlanych stosuje się przepisy dotyczące rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność ekipy remontowej odnośnie wad będzie wyłączona, jeżeli wynikają one z przyczyny tkwiącej w materiałach dostarczonych przez właściciela lokum.

Na podstawie dwuletniej rękojmi, zamawiający może domagać się obniżenia ceny usługi remontowej albo odstąpić od umowy (jeśli wady są istotne). Wyjątek dotyczy sytuacji, w której firma budowlana usunie wady niezwłocznie i bez nadmiernych uciążliwości dla właściciela domu lub mieszkania. Taka zamienna opcja jest niemożliwa, jeżeli efekty remontu były już wcześniej poprawiane. Warto pamiętać, że zamawiający ma także możliwość skorzystania z gwarancji, o ile firma budowlana przewidziała taką formę zabezpieczenia interesów klienta.