Kara dla blokowego bałaganiarza nie będzie dotkliwa?

Niedawno głośno było o przypadku jednego z posłów, który nie utrzymywał porządku na klatce schodowej. Ta sytuacja spowodowała skargi sąsiadów i jednocześnie zainteresowała ogólnopolskie media. Przykładów bałaganu na klatce schodowej jest oczywiście o wiele więcej. Znajdziemy je niemal na każdy osiedlu. To zjawisko dość powszechnie nie tylko w przypadku starszych bloków. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem wyjaśnić, jakie konsekwencje mogą ponieść osoby zagracające klatkę schodową. Warto pamiętać, że taka sytuacja nie tylko irytuje sąsiadów przyzwyczajonych do większego porządku, ale również stwarza zagrożenie pożarowe.

W ramach wstępu, eksperci RynekPierwotny.pl przypominają, że za drzwiami mieszkania zaczyna się część wspólna przeznaczona do użytku mieszkańców budynku. Można zatem powiedzieć, że drzwi lokalu rozdzielają przestrzeń prywatną od wspólnej, która stanowi współwłasność właścicieli mieszkań. Nie tylko przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali oraz zasady współżycia społecznego, ale również regulaminy porządku domowego przypominają właścicielom "M" o konieczności pogodzenia swojego prawa własności z interesami sąsiadów. Regulamin porządku domowego przygotowany przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię zwykle mówi o konieczności zachowania porządku na klatce schodowej.

Postanowienia z regulaminów porządku domowego mówiące o konieczności zachowania ładu na klatce schodowej nie sprzeciwiają się ogólnie obowiązującym przepisom. Dlatego trudno będzie mieszkańcowi bloku podważyć wymagania wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni w tym względzie. Co więcej, orzecznictwo wskazuje, że spółdzielnia, wspólnota mieszkaniowa lub zarządca ustanowiony przez wspólnotę może usuwać przedmioty powodujące niebezpieczeństwo pożarowe (zobacz: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 września 2018 r. - sygnatura akt: II SA/Gl 435/18).

W analizowanej sprawie spółdzielnia została zobowiązana przez komendanta powiatowego Państwowej Straży Pożarnej do udrożnienia korytarzy. Wojewódzki sąd administracyjny potwierdził, że spółdzielnia mieszkaniowa wbrew stanowisku wyrażonemu w jej skardze jest zobowiązana do wykonywania obowiązków przeciwpożarowych. Nie musi ona przy tym uzyskiwać zgody wszystkich mieszkańców bloku na oczyszczenie korytarza. Zdaniem gliwickiego WSA, spółdzielnia (tak jak inny zarządca budynku) może wykorzystywać i egzekwować postanowienia regulaminu porządku domowego. Kompetencje zarządcy w sprawie oczyszczania korytarzy bez zgody mieszkańców potwierdza późniejszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej samej sprawie (zobacz: Wyrok NSA z dnia 3 lutego 2022 r. - II OSK 282/19).

Do bałaganienia na blokowych korytarzach powinny też zniechęcać mandaty nakładane przez Straż Pożarną na podstawie artykułu 82 kodeksu wykroczeń. Przypomnijmy, że strażacy mają prawo nakładać mandaty karne w sytuacji, gdy na korytarzu znajdują się materiały palne lub składowane przedmioty ograniczają szerokość przejścia do mniej niż 1,20 metra lub 1,40 metra (mniejszy limit dotyczy drogi ewakuacyjnej dla najwyżej 20 osób). Czasem mandaty o wysokości do 500 zł kumulują się jeśli Straż Pożarna stwierdzi zarówno obecność materiałów palnych, jak i zwężenie drogi ewakuacyjnej.

Niestety, w praktyce skuteczność karania blokowych bałaganiarzy bywa ograniczona, bo strażakom trudno jest bezspornie ustalić do kogo należą dane przedmioty. Może się zatem okazać, że mandat zapłaci wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia, która potem będzie ewentualnie dochodziła zwrotnych roszczeń. Podobna sytuacja dotyczy mandatów, które na podstawie artykułu 82 kodeksu wykroczeń wystawia Policja. Policjanci mogą dodatkowo zastosować karę aresztu lub nagany. Ten pierwszy przypadek należy jednak do rzadkości - podobnie jak grzywna nakładana przez sąd o wartości do 5000 zł.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że osobie składującej materiały palne na klatce schodowej, w razie pożaru spowodowanego tym faktem (nawet częściowo) grożą poważne konsekwencje karne oraz cywilnoprawne. Na całe szczęście, takie sytuacje są jednak sporadyczne. Rzadko zdarzają się również przymusowe licytacje mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu tylko ze względu na zagracanie klatki schodowej. Jeżeli przymusowa sprzedaż mieszkania (na podstawie artykułu 16 ustawy o własności lokali) faktycznie jest orzekana ze względu na złe zachowanie sąsiada, to bałagan na klatce schodowej zwykle stanowi dodatkowy "grzech" właściciela lokum, a nie samodzielną podstawę do wyroku sądu.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl