Jakich formalności musisz dopełnić przed budową domu?

Polacy decydują się na budowę domu albo przeznaczając na tą inwestycję środki własne albo budując "na kredyt". Obie opcje są słuszne i każda z nich ma zarówno plusy jak i minusy. Finansowanie jest kwestią bardzo ważną. Biorąc kredyt musimy liczyć się z tym że oddamy do banku kwotę prawie dwa razy wyższą niż ta którą finalnie dostaniemy do "ręki". Finansując budowę domu z własnej kieszeni, musimy natomiast nastawić się na spore oszczędności i przysłowiowe "zaciskanie pasa". Nie ważne jednak jaką drogę finansowania wybierzemy, każdy z nas będzie musiał pokonać formalności przed budową domu, zdobyć niezbędne pozwolenia i skompletować wszystkie dokumenty już przed rozpoczęciem budowy.

Każda z osób marzących o własnym domu będzie musiała posiadać wszystkie wymagane dokumenty i mapy geodezyjne. Wielokrotnie będziecie zapewne oglądać projekty domów aby wybrać ten idealny właśnie dla siebie. Aby móc zacząć budować dom swoich marzeń należy przejść długą drogę związaną z dopełnieniem wszelkich formalności. Uzyskanie wszystkich niezbędnych formalności może nastręczać nam problemów i wydłużać się lub przebiegać całkiem szybko i sprawnie jeśli wcześniej odpowiednio przygotujemy się do rozpoczęcia inwestycji. W tym artykule dowiesz się co powinieneś zrobić przed budową domu.

Jeśli planujesz budowę domu będziesz musiał przejść kilka obowiązkowych etapów:

Zakup działki pod budowę domu to pierwszy i najważniejszy krok. Wybór gruntu musi być przemyślany i dobrze sprawdzony, nie na każdej bowiem nieruchomości będziemy mogli wybudować dom taki o jakim marzymy.

Podstawowe ograniczenia, uwarunkowania, czy możliwości budowlane dotyczące działki i budowy określają dwa dokumenty, które wskazane są w ustawie z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej p.z.p.) (Dz. U. 2016.778 z dnia 2016.06.04) Pierwszy z nich jest to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ( MPZP), drugi to decyzja o warunkach zabudowy (WZ).

Z MPZP dowiemy się na przykład czy budowa jest ograniczona warunkami środowiskowymi lub czy istnieją jakieś zakazy odnośnie budowy budynków na danym terenie. MPZP jest dostępny w urzędzie gminy, czasami - rzadziej można uzyskać go także drogą internetową.

Może się zdarzyć również tak, że dla danego terenu nie ma MPZP, wtedy należy wystąpić do właściwych organów (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Najlepiej jest załatwić takie formalności przed budową domu ponieważ może okazać się, że dana działka nie spełnia wymagań prawnych i nie będzie można na niej wybudować domu.

Kolejny krok to wybór projektu naszego domu. Oglądając projekty domów można zgotować sobie prawdziwy zawrót głowy. Aby uzyskać nasz wymarzony projekt domu w pełni indywidualny, a więc tylko nasz, jego wykonanie możemy zlecić architektowi posiadającemu uprawnienia budowlane. Jeśli zlecimy projekt indywidualny możemy naprawdę poszaleć. W projekcie indywidualnym bowiem może znaleźć się wszystko. Możemy zlecić projekt domu inteligentnego który będzie otwierał nam bramę garażową przed przyjazdem do domu, zapalał światło w kuchni, ustawiał odpowiednią temperaturę i włączał relaksującą muzykę po ciężkim dniu w pracy już zanim wejdziemy w drzwi. Jedynym ograniczeniem w przypadku projektu indywidualnego, oprócz oczywiście granic naszej działki jest nasz budżet. Projekt indywidualny generuje wysokie koszty wykonania.

Drugim i oczywiście znacznie tańszym sposobem jest wybranie projektu już gotowego, z typowego katalogu projektowego. W tym przypadku nie mamy jednak możliwości ingerowania w taki projekt, poza te granice, które ustalił wcześniej jego autor. Konieczne jest także sprawdzenie czy taki gotowy projekt będzie odpowiadał warunkom jakie określają MPZM albo WZ. Wybierając gotowy projekt musimy zaadoptować go do naszej działki. Co to oznacza? Otóż na aktualnej mapie do celów projektowych, której wykonanie należy zlecić uprawnionemu geodecie należy nanieść wszystkie znajdujące się budynki ich obrysy, oraz te które projektujemy i znajdujące się na działce uzbrojenie. Tu możesz dowiedzieć się, gdzie znaleźć mapy geodezyjne.

Adaptację gotowego projektu możemy zlecić miejscowemu architektowi.

Nie zależnie od tego czy zlecimy projekt indywidualny czy wybierzemy projekt katalogowy, będziemy potrzebować wykonania w zasadzie dwóch projektów. Pierwszym projektem jest projekt budowlany. Projekt taki składa się do właściwych organów w celu na przykład uzyskania pozwolenia na budowę. Drugim z projektów jest projekt wykonawczy uzupełnia on i uszczegóławia projekt budowlany. Właśnie w tym drugim z projektów znajdują się przekroje, rzuty oraz detale i gotowe plany wszystkich instalacji. Tego projektu nie składa się do żadnego urzędu. Jest on jednak niezbędny podczas budowy, to z niego właśnie będzie korzystał zatrudniony przez nas wykonawca.

Być może spotkasz się z tym, że przed rozpoczęciem budowy Twojego domu będą Ci potrzebne dodatkowe dokumenty, pozwolenia lub opinie. Sytuacja taka może mieć miejsce na przykład w przypadku kiedy budowa domu może wpływać na gospodarkę wodną w danym rejonie, sytuacja ta jest rzadka, konieczne będzie wtedy uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego. Jeśli mamy działkę zadrzewioną, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew. Jeśli działka jest wpisana do rejestru zabytków nastręcza to dodatkowych trudności, ponieważ oprócz uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych od wojewódzkiego konserwatora zabytków, wiąże się to zazwyczaj z długim czasem oczekiwania na niezbędne pozwolenia.

Dodatkowe pozwolenia warto więc zdobyć już wcześniej, z pewnością na długo przed wydaniem pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia. Czasami zdarza się, że mimo określonego czasu na wydanie decyzji organ administracji publicznej prosi wnioskodawcę o uzupełnienie danych i termin znacznie się wydłuża. Nie powinniśmy więc czekać do ostatniej chwili. Zwłoka w tej kwestii może bowiem znacząco wydłużyć czas budowy naszego domu.

Nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) dokonana z dniem 28 czerwca 2015 roku pozwala budować wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia.

Procedura zgłoszenia daje wrażenie szybkości w wykonaniu i może wyglądać na pozbawioną zbędnych formalności. Zwolnienie z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę nie wyklucza również ubiegania się o nie i budowy domu na podstawie tej ostatecznej decyzji. Wybór w tej kwestii należy zatem do inwestora. Niektóre sytuacje pokazują, że czasami szybsze okazuje się uzyskanie pozwolenia na budowę. Przy instytucji zgłoszenia, organ administracji może wnieść sprzeciw ( co zdarza się rzadko, ale jednak się zdarza) i cała procedura wydłuża się.

Aktem prawnym regulującym procedurę zgłoszenia jest ustawa prawo budowlane. Jeśli mamy już wszystkie wymagane dokumenty i mapy geodezyjne musimy zgłosić się do Starostwa - to tam zgłaszamy zamiar rozpoczęcia budowy domu. W zgłoszeniu będziemy musieli określić zakres robót budowlanych ich rodzaj i oczywiście termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia załączamy cztery egzemplarze projektu budowlanego, opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne ważne dokumenty takie jak oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgłoszenia dokonujemy przed rozpoczęciem budowy domu. Od dnia zgłoszenia biegnie ustawowy 21-dniowy termin, jest on przeznaczony na to by organ mógł wnieść sprzeciw. Organ administracyjny wnosi sprzeciw na przykład gdy: konieczne jest pozwolenie na budowę w przypadku budowanego obiektu, budowa będzie naruszała miejscowy plan zagospodarowania albo inne przepisy, mamy zamiar budować obiekt tymczasowy w miejscu, w którym już taki obiekt istnieje, istnieje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, przez naszą budowę pogorszy się stan środowiska lub zabytków, pogorszą się warunki zdrowotno- sanitarne, budowa wiąże się z uciążliwością dla terenów sąsiednich. Wtedy organ może wnieść sprzeciw z jednoczesnym obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Jeśli nasza budowa będzie spełniać wszystkie wymagania jakie przewidują przepisy prawa a wniosek będzie prawidłowo wypełniony, organ administracji nie wniesie sprzeciwu i będziemy mogli przystąpić do budowy domu naszych marzeń. Nasz projekt zostanie ostemplowany a następnie wydany nam do rąk własnych wraz z obowiązkowym dziennikiem budowy- o jego odebraniu również należy pamiętać. Budowę należy rozpocząć 3 lata od dnia zgłoszenia. Z rozpoczęciem robót budowlanych jest równoznaczny wpis do dziennika budowy o rozpoczęciu robót oraz zgłoszenie tego faktu do urzędu.

Aby uzyskać pozwolenie na budowę musimy udać się do Starostwa powiatowego, urzędu miasta bądź urzędu dzielnicy (jeśli działka znajduje się w Warszawie). Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę generuje dokładnie takie same formalności jak zgłoszenie. Załączamy więc do niego takie same dokumenty jak w przypadku zgłoszenia budowy. W sytuacji gdy nasz wniosek z jakiejś przyczyny nie będzie kompletny organ wezwie nas do usunięcia błędów bądź uzupełnienia dokumentów. W takim przypadku wyznaczy nam odpowiedni termin. Jeśli nie stawimy się w wyznaczonym terminie organ odmówi zatwierdzenia projektów i nie wyda nam pozwolenia na budowę. Jeśli uzupełnimy dokumentację organ wyda decyzję w sprawie pozwolenia na budowę w ciągu 65 dni. Zazwyczaj jednak jest to termin dużo krótszy, większość pozwoleń zamyka się w przedziale czasowym - do miesiąca.

Decyzję o pozwoleniu na budowę otrzymamy drogą pocztową. Ostemplowany projekt wraz z dziennikiem budowy natomiast będziemy musieli odebrać osobiście z urzędu. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest również ważna3 lata. Jeśli w tym okresie nie rozpoczniemy budowy- wygasa.

W momencie kiedy na Twoją działkę przyjeżdża geodeta i wyznacza Twój dom w terenie wbijając w ziemię pierwszy "kołek" -prawnie uznaje się że właśnie w tym momencie rozpocząłeś budowę swojego domu.