Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Jeśli zdecydujemy się ocenić wiarygodność dewelopera samodzielnie, warto zacząć od przejrzenia strony internetowej wybranego przedsiębiorcy. Przede wszystkim warto sprawdzić jakie projekty dotychczas zrealizował oraz czy były one wykonane w terminie i zgodnie ze sztuką budowlaną. Możemy również prześledzić fora internetowe oraz artykuły prasowe (pisma branżowe). Warto odwiedzić wybudowane już osiedla i zasięgnąć opinii ich mieszkańców, a także zajrzeć na plac budowy by ocenić stan zaawansowania prac. Należy pamiętać, iż równie ważne jak sprawdzenie dewelopera, jest sprawdzenie generalnego wykonawcy naszej inwestycji. Jeżeli jest to firma o uznanej renomie na rynku budowlanym, ze sporym doświadczeniem, nasze obawy powinny się zmniejszyć.

Wiarygodność dewelopera podnosi przynależność do organizacji branżowych. Polski Związek Firm Deweloperskich nie tylko weryfikuje działalność swoich członków, ale również wymaga od nich stosowania dobrych praktyk przy kontaktach z klientami. Członkostwo w Stowarzyszeniu Budowniczych Domów i Mieszkań umożliwia klientom uzyskanie informacji o historii danej firmy, jej projektach czy generalnych wykonawcach. Wiarygodność dewelopera zdecydowanie podnosi posiadanie tzw. Certyfikatu Dewelopera przyznawanego przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa (zob. http:// pzpb.com.pl).

Przechodząc do bardziej formalnych czynności sprawdzających, w pierwszej kolejności powinniśmy zapoznać się z następującymi dokumentami: wypisem z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub wyciągiem z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, NIP-em, REGON-em, zaświadczeniem o niezaleganiu wobec ZUS-u i Urzędu Skarbowego, ewentualnie z wyciągiem z Krajowego Rejestru Długów. W aktach rejestrowych KRS, prowadzonych przez odpowiedni Wydział Sądu Rejonowego, znajdziemy informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe, czy komornik nie zajął udziałów lub akcji, kto może reprezentować dewelopera przy zawieraniu umów z klientami. Sprawdźmy czy spółka nie zmieniła nazwy firmy, a jeżeli tak co było tego powodem. Ponadto spółki objęte wpisem do KRS, przedkładają do swoich akt rejestrowych co roku sprawozdanie finansowe, które pozwala ocenić sytuacje finansową danej spółki. Przyglądając się finansom dewelopera, powinniśmy sprawdzić czy firma prowadzi odrębne rachunki
powiernicze dla każdego projektu. Będziemy wówczas pewni, że nasze pieniądze zostaną przeznaczone na realizację zakupionej przez nas nieruchomości, a nie finansowanie innych, niedokończonych projektów dewelopera.

Sprawdźmy też stan prawny nieruchomości oraz tytuł prawny dewelopera do działki gruntu, na której buduje. W tym celu możemy udać się do sądu wieczysto-księgowego z numerem KW, z której dowiemy się czy deweloper jest właścicielem nieruchomości, czy jej użytkownikiem wieczystym. W dziale IV KW znajdziemy informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości. Jeżeli nieruchomość będzie obciążona hipoteką, sprawdźmy dokładnie, czy w umowie deweloper zobowiązał się do spłacenia hipoteki do czasu przekazania nam mieszkania. Niezależnie od informacji zawartych w KW, warto zapoznać się z zapisami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z których dowiemy się o planowanej zabudowie sąsiedztwa. Jeżeli takich planów na danym terenie nie ma zapytajmy w urzędzie gminy, czy w okolicy planowane są jakieś inwestycje.

Kolejnym krokiem pozwalającym ocenić wiarygodność dewelopera jest posiadanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę tzn. takiej, od której nie przysługuje odwołanie w administracyjnym toku instancji tj. opatrzonej stosowną pieczęcią. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, iż decyzja w ogóle nie zostanie wydana, lub została zaskarżona, co grozi jej uchyleniem.

I wreszcie sporo o wiarygodności dewelopera mówią zapisy umowy, którą z nami zawiera, dlatego przed podpisaniem warto ją dobrze sprawdzić. W mojej ocenie należy przede wszystkim zwrócić uwagę na prawa i obowiązki stron umowy, na tzw. klauzule niedozwolone, których wykaz znajdziemy na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W umowie powinna się znaleźć nie tylko data wydania lokalu, ale również data przeniesienia jego własności, w tym sankcje za nie dotrzymanie wskazanych terminów. Istotnym elementem umowy jest również tryb usuwania usterek oraz zasady finansowania przedsięwzięcia (rachunek powierniczy). Na koniec warto podkreślić, iż odkąd weszły w życie przepisy ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) sprawdzenie wiarygodności dewelopera jest dużo prostsze, z uwagi na obowiązek przedstawiania każdemu potencjalnemu klientowi tzw. prospektu informacyjnego zawierającego kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji i samym
deweloperze. Ponadto ustawa nakłada obowiązek podpisania umowy przedwstępnej w formie notarialnej, która najlepiej chroni interesy klienta oraz obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla każdego przedsięwzięcia.

Pamiętajmy, iż warto poświęcić trochę czasu na sprawdzenie dewelopera, gdyż uzyskane informacje mogą uchronić nas przed podpisaniem niekorzystnej umowy lub uspokoić utwierdzając w przekonaniu o słuszności podjętej decyzji.

Marta Szulim-Sasin
aplikant adwokacji w trakcie studiów doktoranckich, specjalizujący się w prawie budowlanym, z doświadczeniem w branży deweloperskiej