Jak rozwiązać metrażowy problem?

Portal RynekPierwotny.pl niedawno zwracał uwagę na problemy, jakie powoduje bałagan w ewidencji gruntów i budynków oraz brak odpowiedniego przepływu urzędowych informacji o nieruchomościach. Obecna sytuacja ma znaczenie nie tylko w kontekście trudności z ewentualnym wprowadzeniem podatku katastralnego. W praktyce pojawiają się również inne problemy dotyczące obiegu informacji o nieruchomościach. Dobry przykład stanowi dość często spotykana sytuacja polegająca na tym, że powierzchnia mieszkania przedstawiona w księdze wieczystej różni się od danych z ewidencji gruntów i budynków. Eksperci RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jak można usunąć wspomnianą rozbieżność. Na całe szczęście, nie będzie to szczególnie trudne. Większe problemy (również dla całej wspólnoty mieszkaniowej) pojawiają się jeśli właściciel mieszkania chce ponownie obmierzyć swój lokal.

Osoby doświadczające problemu z błędną powierzchnią lokalu lub nieprawidłowością innych danych zamieszczonych w dziale I-O księgi wieczystej (Oznaczenie nieruchomości), powinny wiedzieć o swoistej hierarchii informacji. Mianowicie, w razie rozbieżności, pierwszeństwo posiadają zawsze dane z ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Potwierdza to na przykład Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 26 listopada 2019 r. (sygnatura akt: I SA/Łd 306/19).

Wyrok łódzkiego sądu administracyjnego mówi nam, że: "w razie niezgodności opisu nieruchomości w księdze wieczystej z danymi ewidencji gruntów i budynków, pierwszeństwo mają dane z ewidencji, a nie te wpisane do księgi wieczystej". Wytłumaczeniem takiej zasady jest artykuł 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163). Wspomniany przepis potwierdza bowiem, że dane z EGiB stanowią jedyną podstawę do oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych.

O pierwszeństwie danych z ewidencji gruntów i budynków (w kontekście zawartości działu I-O księgi wieczystej) mówi nam również ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Artykuł 27 tego aktu prawnego wskazuje, że sąd rejonowy dokonuje sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z EGiB. To sprostowanie w księdze wieczystej odbywa się na wniosek właściciela nieruchomości lub jej wieczystego użytkownika albo z urzędu. Sprostowanie w trybie urzędowym (bez wniosku) może być efektem bezpośredniego sprawdzenia danych w EGiB lub zawiadomienia starosty. Obowiązujące przepisy nakładają na starostów obowiązek powiadamiania sądów o wykrytych błędach i zmianach ewidencyjnych.

Sprostowanie przez właściciela danych z działu I-O księgi wieczystej jest stosunkowo łatwą procedurą. Wymaga ona złożenia we właściwym sądzie rejonowym wniosku o sprostowanie i wniesienia opłaty za wspomniany wniosek (100 zł). Do wniosku należy dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący danej nieruchomości. Powinien on posiadać klauzulę umożliwiającą dokonywanie wpisów w księgach wieczystych. W razie potrzeby, konieczny może być też wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

Pamiętajmy, że procedura opisana przez artykuł 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie służy do prostowania błędów wynikających ze zmiany granic nieruchomości lub z niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (zobacz: K. Szadkowski [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2021, art. 27). Opisywany wariant sprostowania może być natomiast zastosowany jeśli rozbieżność pomiędzy ewidencją gruntów i budynków oraz działem I-O księgi wieczystej wynika z nowych, bardziej dokładnych metod pomiaru powierzchni. Do sprostowania oczywistych omyłek pisarskich, tzw. "literówek", błędów rachunkowych i podobnych usterek w księdze wieczystej służy z kolei tryb opisany przez art. 62613 KPC.

Poruszając aspekty dotyczące tylko mieszkań, warto zwrócić uwagę na sytuację, w której powierzchnia lokalu z EGiB jest niewłaściwa. Korekta metrażu będzie wówczas problematyczna. Pamiętajmy bowiem, że ustawa o własności lokali od powierzchni użytkowej "M" uzależnia wysokość ponoszonych opłat i swoistą siłę głosu na forum wspólnoty mieszkaniowej. Receptą na niedokładność pomiarów (dotyczącą najczęściej więcej niż jednego lokalu) będzie procedura inwentaryzacji budynku i zmiany udziałów. Odpowiednia uchwała wspólnoty w tej sprawie, powinna zostać sporządzona w formie notarialnej. Przepisy przewidują również wymóg pełnej zgodności właścicieli mieszkań przy podejmowaniu takiej uchwały. Co więcej, obecne koszty inwentaryzacji sprawiają, że w wielu budynkach taka potrzebna procedura nie jest wykonywana.