Jak duża musi być działka pod budowę domu?

W minionym roku przeciętny koszt budowy domu jednorodzinnego wzrósł o około 10%. Możemy oczekiwać, że bieżący rok zakończy się podwyżką średnich kosztów budowy o mniej więcej 10% - 15%. Oznacza to, że przeciętny koszt budowy własnych „czterech kątów” przez dwa lata wzrośnie o jedną piątą - jedną czwartą. Nie można zagwarantować, że kolejne podwyżki będą mniejsze. Taka sytuacja może skłaniać osoby planujące budowę domu do zakupu mniejszych działek. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak duże działki budowlane kupują Polacy. Ciekawe wydają się również informacje dotyczące minimalnej powierzchni gruntów pod budowę domu.

Przeciętna polska działka budowlana ma ok. 1900 mkw. Dane o średniej powierzchni działek pod budowę domu najlepiej jest czerpać z aktów notarialnych. Takie notarialne informacje na temat kupionych gruntów podaje Główny Urząd Statystyczny. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl dane GUS-u niestety są publikowane z dość dużym opóźnieniem. Musimy jeszcze zaczekać na statystyki z 2018 r.

Poniższa tabela prezentuje „GUS-owskie” dane dotyczące zakupu działek pod zabudowę mieszkaniową w 2017 r. Informacje zebrane przez Główny Urząd Statystyczny obejmują całe województwa oraz tereny miejskie i wiejskie. W miastach działki pod zabudowę mieszkaniową znacznie częściej kupują deweloperzy. Zakup gruntów budowlanych na wsiach (zwłaszcza tych położonych dalej od metropolii) pozostaje domeną osób prywatnych.

Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli przez ekspertów RynekPierwotny.pl wskazują, że przeciętna powierzchnia działki budowlanej z całej Polski wynosi około 1900 mkw. (średnia dla 2017 r.). Wyniki z miast i wsi oraz poszczególnych województw znacznie się jednak różnią. Jako przykład można podać dane dotyczące miast na terenie województwa świętokrzyskiego (średnia powierzchnia działki: 1280 mkw.) oraz wsi z województwa łódzkiego (3326 mkw.).

Kolejna ciekawa informacja dotyczy zmian średniej powierzchni kupowanej działki pod zabudowę mieszkaniową. Wg portalu RynekPierwotny.pl w latach 2012 - 2015 taka średnia powierzchnia spadła z około 2000 mkw. do 1600 mkw. - 1700 mkw. Rok 2016 przyniósł wzrost analizowanego wyniku (do ok. 2000 mkw.). W 2017 r. nastąpił jednak kolejny spadek (do ok. 1900 mkw.).

Przepisy pośrednio regulują minimalną wielkość działki

Decyzja dotycząca wielkości działki pod budowę domu musi uwzględniać nie tylko preferencje prywatnego inwestora i jego finanse. Ważne są również obowiązujące regulacje. Akty prawne w randze ustawy i rozporządzenia bezpośrednio nie określają minimalnej wielkości działki przeznaczonej pod budowę domu. Warto jednak wiedzieć, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. określa następujące zasady:

• odległość ściany z oknami lub drzwiami od granicy działki nie może być mniejsza od 4 metrów (ogólna reguła)
• minimalna odległość ściany bez drzwi i okien od granicy działki wynosi 3 metry (ogólna zasada)
• najmniejsza dopuszczalna odległość okna dachowego od granicy działki to 4 metry (ogólna reguła)
• minimalna odległość od granicy działki budowlanej wynosi 1,5 metra w przypadku takich elementów budynku jak okap, gzyms, balkon, daszek nad wejściem, galeria, taras, schody zewnętrzne, rampa lub pochylnia (ogólna zasada)
• w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej minimalna odległość ściany bez drzwi i okien od granicy działki może wynosić 1,5 metra, o ile szerokość gruntu nie przekracza 16 metrów (wyjątek od ogólnych reguł)
• dopuszcza się posadowienie budynku ścianą bez drzwi i okien w odległości min. 1,5 metra od granicy działki jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość (wyjątek od ogólnych zasad)

Nawiązanie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ostatnim powyższym punkcie jest bardzo ważne. Taki plan może bowiem określać szczegółowe wymagania dotyczące wielkości działki, udziału zabudowanej powierzchni i usytuowania budynku.