Jak dobrze wybrać najemcę mieszkania?

Nie inaczej było i w tym roku - we wrześniu, także częściowo w październiku, czyli w okresie szczególnie nasilonego popytu wynikającego z faktu, że na studia wrócili żacy, a oni ciągle stanowią jedną z najbardziej istotnych grup najemców w dużych miastach Polski. Dodać jednak trzeba, że popyt obecnie w dużym stopniu generują też przybysze ze Wschodu, przede wszystkim Ukraińcy, których liczbę w Polsce szacuje się nawet na 2 mln. Co ważne – imigranci zarobkowi przyczyniają się do większej koniunktury nie tylko w dużych miastach, ale także w mniejszych ośrodkach – wszędzie tam gdzie mają pracę. To dobra wiadomość dla właścicieli. Rynki najmu w małych miastach zazwyczaj są bardzo niewielkie, stąd przypływ nowych grup najemców może znacznie zwiększyć koniunkturę.

Tak nazywa się proces wyboru najemcy, który polega na tym, że właściciel z grona kilku osób, które oglądały mieszkanie i które są zdecydowane, wybiera jedną. Choć taka formuła może wydawać się krzywdząca dla zainteresowanych, w rzeczywistości zapewnia im równe szanse. Inaczej osoby, które umówiły się na obejrzenie mieszkania, dowiadywałyby się, że zasadą było: kto pierwszy, ten lepszy. A ponieważ właściciel nie wie z góry, kto się zdecyduje, zazwyczaj umawia się z większą liczbą osób. By być lojalnym wobec nich, odkłada decyzję do czasu obejrzenia nieruchomości przez wszystkich zainteresowanych. Tzw. castingi powstają więc siłą rzeczy. Świadczą po prostu o dużym popycie i zainteresowaniu daną ofertą, do której akces zgłasza wiele osób. Oczywiście taka formuła stawia wynajmującego w komfortowej sytuacji, dając mu możliwość wyboru lokatora.

Na takie pytanie ciężko odpowiedzieć w kilku zdaniach. Temat jest bardzo rozległy i uzależniony od naszych preferencji. Tak więc na początku "odsiane" zostają osoby, które nie spełniają wymogów właściciela – co do płci, wieku, sytuacji życiowej (student/osoba pracująca/rodzina z dziećmi itp.) – czy też innych zastrzeżeń (np. palenie tytoniu, zwierzęta w mieszkaniu). To naturalny "zestaw" oczekiwań, które znajdziemy w wielu ogłoszeniach najmu. Wybór osoby, która spełnia te kryteria, nie oznacza jednak, że mamy dobrego najemcę.

Jedną z najważniejszych spraw jest uczciwość i akceptacja reguł gry. Dlatego dobrze jest na tzw. casting przyjść ze wzorem umowy do podpisania. Osoba zainteresowana może się z nią zapoznać na miejscu, można jej też przesłać dokument mailem. Najemca powinien zaakceptować zasady pobierania i zwrotu kaucji, swoją odpowiedzialność za ewentualne szkody w mieszkaniu i inne zastrzeżone w umowie kwestie.

Kolejna, niezwykle istotna sprawa to wiarygodność finansowa i wypłacalność najemcy. Na polskim rynku takie oczekiwanie ciągle traktuje się jako dziwne, ale jest ono czymś zupełnie oczywistym np. na Zachodzie. Właściciel ma prawo, a nawet obowiązek, nie tylko zapytać o sytuację finansową, zatrudnienie itp., ale też może oczekiwać, że przyszły lokator przedstawi mu np. zaświadczenie o zarobkach albo ostatni "pasek" wypłaty. Nie powinniśmy się bać tego, że zrazimy tym lokatora. Jeśli jest on osobą uczciwą i zainteresowaną nieruchomością, zgodzi się na postawione warunki i dostarczy niezbędnych informacji. Na pewno powinniśmy zastosować to kryterium wobec przybyszów z zagranicy, którzy w zakresie kondycji finansowej są grupą "podwyższonego ryzyka" i posiadanie pracy w Polsce jest w tym przypadku podstawowym warunkiem dla takich najemców.

To samo dotyczy tzw. umowy najmu okazjonalnego. Ciągle cieszy się ona niewielką popularnością na polskim rynku, mimo że jest to obecnie jedyna formuła, która chroni interesy właścicieli i pozwala w miarę szybko pozbyć się z mieszkania nieuczciwego najemcy. "Zwykła" umowa niestety nie daje takiej możliwości. Wynajmujący musi miesiącami czekać na pieniądze, by móc wypowiedzieć umowę. Potem, by definitywnie pozbyć się lokatora, musi czekać na wyrok sądu. Wszystko może trwać latami. W umowie najmu okazjonalnego lokator wskazuje mieszkanie, do którego się wyprowadzi, gdy dostanie nakaz opuszczenia lokalu. W takiej sytuacji cała procedura jest znacznie przyspieszona.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy notarialnej, co kosztuje nieco ponad 200 zł. Są to pieniądze warte wydania, jeśli chcemy czuć się bezpiecznie. Niestety w praktyce wielu właścicieli nie decyduje się na takie rozwiązanie, by nie zrażać dodatkowymi formalnościami lokatorów. Uczciwy i konkretny najemca powinien jednak zgodzić się na ten wariant.