Jak dobrze kupić mieszkanie, by później nie stracić?

Osoby zainteresowane kupnem mieszkania rozważają lokale w różnych lokalizacjach, o zróżnicowanym standardzie. Najważniejszym impulsem jest oczywiście cena. Warto jednak wiedzieć, co na nią wpływa - tak aby w przypadku późniejszej sprzedaży mieszkania nie stracić. Jak wybrać mądrze, żeby nie dołożyć do interesu?

Zarówno specjaliści z biur nieruchomości, jak i rzeczoznawcy majątkowi zgodnie przyznają: najważniejsza jest lokalizacja. To zdecydowanie najsilniejszy czynnik stymulujący ceny nieruchomości. Im lepsza lokalizacja (blisko centrum bądź też w samym centrum), tym cena jest wyższa, bez względu na to, czy jest to mieszkanie, mały dom, czy też rezydencja. I nie chodzi wcale o samo osiedle czy ulicę. Ważny jest też dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość punktów usługowych, takich jak sklepy, przedszkola, szkoły, punkty rekreacyjne, a także otoczenie zieleni. W przypadku mieszkań istotną funkcję pełni też położenie ich na planie budynku. Jeśli są bliżej ruchliwej ulicy, cena jest niższa, choćby ze względu na hałas, jaki emituje ruch uliczny, który przy otwartych oknach może skutecznie uprzykrzać życie. Jak dodaje Monika Prądzyńska, dyrektor ds. administracji WGN, warto też zainteresować się ewentualnymi planami budowy w pobliżu naszej inwestycji. Stacja paliw czy oczyszczalnia ścieków może w przyszłości znacząco
zaniżyć cenę nieruchomości.

Na której kondygnacji?

Drugim istotnym czynnikiem jest kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie. Jak mówią rzeczoznawcy - im wyżej, tym drożej. Ma to związek nie tylko z kwestią widoków, ale również doświetlenia mieszkania oraz ogólnym komfortem użytkowania (parterowe mieszkania mają większy współczynnik włamań, a także relatywnie częściej narażone są na wzrok ciekawskich przechodniów). I to właśnie kondygnacje mają największy, choć nie jedyny wpływ na cenę lokali w tej samej inwestycji. Istotną rolę odgrywa też ekspozycja na kierunki świata – droższe są mieszkania lepiej nasłonecznione, czyli od zachodu i południa.

Jaki metraż?

Metraż to jeden z oczywistych czynników. Każdy metr kosztuje, a im większe mieszkanie, tym wyższa cena nieruchomości. Zwracamy również uwagę na rozkład mieszkania. Najwyższe ceny osiągają lokale w pełni rozkładowe, czyli bez pokojów przechodnich. Ma to znaczenie, jeśli chcielibyśmy później wynająć mieszkanie, np. studentom. Mniej warte są mieszkania z aneksem kuchennym, który zastępuje wydzieloną kuchnię. Balkony, tarasy, loggie to dodatkowe metraże, które zwiększają powierzchnię całkowitą mieszkania, a wraz z tym zwiększa się również cena.

Według opinii analityków WGN istotną rolę odgrywa stan prawny danej nieruchomości. Te, które mają akt własności, są najdroższe. Przed zakupem należy się upewnić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką lub dożywociem.

Budulec też ważny

Cena nieruchomości rośnie wraz z jakością użytych materiałów budowlanych. Najdroższa i najtrwalsza jest cegła, jednak, jak pokazują statystyki, budynków z takich materiałów już się raczej nie buduje; to domena nieruchomości przedwojennych. W dzisiejszych czasach buduje się systemem „ramy h”, czyli betonowa konstrukcja wypełniona pustakami i cegłami. Jakość tych budynków jest niestety niższa. Najtańsze mieszkania kupisz w tzw. „wielkiej płycie”, gdzie wykonanie i jakość budulca pozostawia wiele do życzenia. I tu oczywiście trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie: rynek wtórny czy pierwotny?

Wracając do lokalizacji i abstrahując od samego położenia nieruchomości względem centrum oraz głównych ulic miasta, dobrze jest zwrócić uwagę na fakt, czy dana lokalizacja jest po prostu bezpieczna. Liczą się również takie udogodnienia jak całodobowa ochrona. Liczą, i to dosłownie, bo za takie usługi płacą właściciele, w czynszu.

Czynniki ekonomiczne

Leszek Michniak, prezes Grupy WGN, zwraca uwagę, że prócz wyżej wymienionych czynników istotną, o ile nie najważniejszą rolę odgrywają czynniki ekonomiczne. Liczba mieszkań, czyli podaż, zapotrzebowanie na nie, czyli popyt, oraz możliwości finansowe kupców to trzy najważniejsze ekonomiczne determinanty. Obecnie mamy przerost podaży nad popytem, a wynika to głównie z braku możliwości finansowych Polaków. Trudności z uzyskaniem kredytu bezpośrednio przekładają się na małą liczbę klientów, a mała liczna klientów, na spadek cen. Ci, którzy dysponują odpowiednią kwotą, mają ten luksus, że mogą się targować ze sprzedającymi.

Katarzyna Surma, WGN Nieruchomości