Inspektor Nadzoru Inwestorskiego i jego rola na budowie. W czym pomoże?

Odpowiedź znajdziemy w Ustawie Prawo Budowlane. Inspektor Nadzoru Inwestorskiego to pełnoprawny uczestnik procesu budowlanego. Osoba ta musi posiadać kwalifikacje do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie oraz niezbędną praktykę i wiedzę budowlaną. Inspektor pełni nadzór inwestorski nad każdym etapem prowadzenia prac budowlanych. Może być obecny na budowie od chwili rozpoczęcia prac budowlanych, aż do ich zakończenia. Sprawuje kontrolę nad postępem robót. Jego nadrzędnym celem jest kontrola nad interesami inwestora oraz dopilnowanie, by wszystkie prace przebiegały zgodnie z zapisami prawa budowlanego. Jeśli interesują cię także inne pojęcia i przepisy z prawa budowlanego, w tym miejscu znajdziesz więcej informacji na ten temat.

Inspektor może być powołany bezpośrednio przez inwestora. Nie każdy inwestor wie, jak dopilnować robót budowlanych i nie każdy posiada odpowiednie doświadczenie, wiedzę techniczną oraz czas. Inspektor Nadzoru Inwestorskiego może w tym wypadku zapewnić zabezpieczenie interesów inwestora.

Warto także dodać, że nadzór może być narzucony odgórnie. Konieczność nadzoru inwestorskiego występuje w przypadku skomplikowanych robót budowlanych o dużym stopniu ryzyka. Jednak w przypadku budowy domów jednorodzinnych taka sytuacja należy do rzadkości.

INI zobowiązuje się do dbałości o interesy inwestora. Owa dbałość posiada kilka określonych w przepisach prawa zakresów:
● reprezentowanie inwestora na budowie. Odbywa się przez sprawowanie kontroli zgodności realizacji budowy z projektem budowlanym, przepisami prawa, zasadami wiedzy technicznej oraz pozwoleniem na budowę;
● kontrola jakości przeprowadzanych prac budowlanych. Nadzór w tym zakresie polega także na ocenie zgodności wyrobów budowlanych stosowanych w czasie budowy;
● kontrola i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu (np. sprawdzenie zbrojenia konstrukcji przed zabetonowaniem). INI powinien uczestniczyć w próbach, odbiorach technicznych instalacji, próbach urządzeń technicznych oraz przewodów kominowych. Jego obowiązkiem jest także aktywny udział w odbiorze gotowych obiektów budowlanych i przekazywaniu ich do użytkowania;
● potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia ewentualnych wad powstałych w trakcie robót budowlanych.

Obowiązkiem inspektora jest także kontrolowanie rozliczeń budowy. Owa kontrola odbywa się na żądanie inwestora.

Okazuje się, że INI nie jest jedynie biernym obserwatorem na budowie. Ustawa Prawo Budowlane przydzieliła mu uprawnienia, których nie posiada inwestor. Należy tutaj wymienić fakt, że INI może wydawać kierownikowi budowy pisemne polecenia. Kierownik budowy musi potwierdzić je wpisem do dziennika budowy. Owe polecenia generowane przez nadzór mogą dotyczyć:
● usunięcia zagrożeń bądź nieprawidłowości powstałych w trakcie procesu budowlanego;
● wykonania prób oraz badań (również takich, które wymagają odkrycia robót bądź elementów zakrytych);
● przedłożenia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych. Kierownik budowy może otrzymać także polecenie przedłożenia informacji oraz dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu prac budowlanych określonych materiałów;
● przedłożenia informacji oraz dokumentów potwierdzających dopuszczenie do stosowania urządzeń technicznych.

Kierownik budowy lub kierownik robót budowlanych może także otrzymać żądanie:
● dokonania poprawek w wadliwie wykonanych robotach;
● ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót budowlanych;
● wstrzymania robót budowlanych. Owa sytuacja ma miejsce, jeśli inspektor uzna, że kontynuacja robót budowlanych mogłaby wywołać zagrożenie lub spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem bądź pozwoleniem na budowę, jeśli chodzi o obiekty budowlane.

Widzimy zatem, że INI został wyposażony w uprawnienia o charakterze władczym. Kierownik budowy jest zobowiązany zastosować się do jego pisemnych poleceń i żądań. Więcej na temat jego uprawnień przeczytasz w tym artykule.

Wynagrodzenie Inspektora zawsze pokrywa inwestor. Dotyczy to także sytuacji, w której nadzór został narzucony odgórnie. Wynagrodzenie powinno być jasno określone w pisemnej umowie sporządzonej pomiędzy Inspektorem a inwestorem. W owej umowie należy także jasno i rzetelnie opisać, jaki rodzaj rozliczeń pracy będzie obowiązkiem Inspektora.

Tak, można. Inspektor Nadzoru Inwestorskiego musi dbać o interesy inwestora. Podstawą do pociągnięcia go do odpowiedzialności będzie zatem udowodnienie, że nie spełnił swoich obowiązków. Dotyczy to sytuacji, w których nadzór został przeprowadzony w sposób nienależyty bądź nie przeprowadzono go wcale. Inwestor musi udowodnić, że poniósł szkody w wyniku zaniedbań Inspektora. Sam INI musi wtedy udowodnić, że szkody nie powstały w wyniku źle sprawowanego nadzoru i nie wynikają z jego odpowiedzialności.

Powyżej wspominaliśmy, że nadzór w przypadku domów jednorodzinnych nie jest prawnie wymagany. Decyzja o zatrudnieniu Inspektora leży wtedy jedynie w gestii inwestora. Istnieją jednak liczne sytuacje, w których zatrudnienie go jest obowiązkowe. Do owych sytuacji zaliczamy między innymi:
● budowę mostów i obiektów budowlanych o wysokości ponad 15 metrów nad poziomem gruntu;
● budowę mostów, dróg i obiektów budowlanych mających wpływ na środowisko;
● budowę obiektów budowlanych o szczególnie skomplikowanym projekcie;
● budowę obiektów budowlanych o kubaturze przekraczającej 2500 m sześc.;
● budowę obiektów użyteczności publicznej.

Decyzja o zatrudnieniu Inspektora powinna być zdeterminowana indywidualną sytuacją inwestora. Nie ulega jednak wątpliwości, że nadzór stanowi dobre zabezpieczenie naszych interesów. Inwestor z reguły nie dysponuje odpowiednią wiedzą techniczną, która umożliwiłaby mu sprawną kontrolę nad poszczególnymi etapami prac budowlanych. Co więcej, INI ma do dyspozycji większe uprawnienia władcze. Może, a nawet powinien na bieżąco kontrolować działania takich pracowników, jak kierownik budowy. Jego uwagi i ewentualne żądania mogą uchronić nasz budynek przed niedoróbkami oraz różnego typu niezgodnościami z projektem budowlanym. Obecność Inspektora Nadzoru Inwestorskiego na placu budowy stanowi też zabezpieczenie przed zastosowaniem niewłaściwych materiałów budowlanych. Dla inwestora jest to bardzo korzystna sytuacja, która zwalnia go z konieczności dokonywania regularnych kontroli na placu budowy.

Warto jednocześnie podkreślić, że kierownik budowy i inspektor nie mogą pełnić zamiennie owych funkcji. Obie funkcje nie mogą być ze sobą powiązane, co stanowi dobre zabezpieczenie interesów inwestorów. Wynagrodzenie może wydawać się dość wysokie. Jednak przeciętnie zamyka się w przedziale 2-3 proc. wartości całej inwestycji. Jest to koszt, który poświęcamy na zabezpieczenie własnego mienia i wykonanie budynku zgodnie z założeniami projektowymi i technologią budowlaną. Czasem okazuje się, że obecność nadzoru inwestorskiego przynosi wręcz odczuwalne oszczędności. Jest to związane z lepszą kontrolą nad pracami budowlanymi, a także z brakiem niedoróbek widocznych po odbiorze, jeśli chodzi o obiekty budowlane.